2022年第四季度办公楼市场总结及2023展望

2022 年全年，市场面临诸多波动与挑战，全国办公楼市场在第四季度持续承压，各地因接连的疫情冲击影响，租赁需求进一步受阻，租金仍然保持下探趋势。在11月初至年末，国内稳经济政策措施落地，同时，随着国家卫健委关于优化疫情防控工作的相关条例发布以及金融支持房地产政策的相继出台，市场信心在年末得到有效提振，预计将对中长期的市场复苏实现积极作用。据国家统计局公布数据，国内生产总值累计值为121万亿元。全国整体办公楼市场的复苏进程比预期中更加艰难，但随着稳经济一揽子政策和接续措施全面显效，市场各方积极调整中短期策略，办公楼租赁市场将伴随经济活动的复苏而逐渐企稳。

2022年四季度，一线城市共录得净吸纳量约25万平方米，办公楼市场的复苏态势在季度内因疫情反复而受阻，整体净吸纳量环比下降50%。 在甲级办公楼市场中，深圳净吸纳量在本季度仍居全国第一，录得约15万平方米，但仍然观察到部分企业取消原有的扩租计划，导致新增需求减少，也有部分企业搬回自有物业、精简业务导致缩租、退租的现象，叠加疫情对租赁活动的影响，深圳的净吸纳量较上季度减少约六成，其中自用项目一定程度上支撑了办公楼市场的有效去化。而上海和广州在年底受到经济不确定性和疫情反复的影响下，企业预期未能大幅改善，租赁需求仍显谨慎。本季度，上海的净吸纳量录得9.4万平方米，环比下降8%，许多租户推迟租赁决策，维持观望态度。在广州，企业搬迁扩租的需求较为有限，部分规模较大的企业更倾向于采取“降本增效”的发展策略，导致租赁需求较为疲软，本季度录得甲级办公楼市场的净吸纳量为3.3万平方米。受11月初再次爆发的疫情影响，北京全市经济活跃度大幅降低，整体租赁需求进一步收缩。新租需求减少和部分租赁合约提前终止的影响导致四季度北京科技行业聚集的子市场空置面积激增。本季度，租赁需求主要源自以降本增效为目的的搬迁和抄底升级，全市净吸纳量录得-2.7万平方米。

金融企业展现出较强的抗风险能力和韧性，持续作为主力需求。在一线城市中，北京、深圳和上海的金融企业仍呈现扩张态势，其中北京的内资金融企业在第四季度贡献近一半的租赁需求。深圳多个金融类企业的总部项目在年内相继落成，其新兴子市场前海已于年内吸引了80家风投创投、私募证券投资、国际资管等机构进驻，表现了其稳健的租赁需求。杭州的金融行业占四季度整体需求的19%，其中以证券、保险为代表的传统金融机构最为活跃。在南京，传统金融业保持其较强的承租能力，占全年成交比例的七成，强势支撑市场需求。

专业服务业在全国部分主要城市保持较为稳定的租赁需求。广州的律所类租户在2022年的租赁成交面积是2021年的两倍以上，且成交仍主要集中于广州的核心商务区——珠江新城，表现其较高的承租能力。22年下半年入市的珠江新城地标性建筑，粤海金融中心也吸引了不少律所的关注及入驻。在杭州，逐渐成熟的资本及人才市场对专业服务的业务需求日益增长，律师事务所、咨询及人力资源等专业服务机构在持续扩张。在重庆，尽管全年需求端整体承压，以律师事务所、会计师事务所及企业管理咨询为代表的专业服务业机构仍具备强劲的租赁需求，在年末录得多宗头部企业扩租的案例。南京的专业服务业也在过去一年中抓住市场下行期间的机会进行扩租或升级，租赁表现相对活跃。

四季度，TMT行业租赁需求增速持续放缓。在北京，科技企业最为聚集的中关村子市场在本季度空置率录得环比上升3.1个百分点，主要原因为新租需求大幅减少、头部企业陆续退租搬迁、整合面积。在深圳，大型互联网企业持续结构性调整，租赁策略也相应调整，除了因精简业务选择退租或取消扩租计划之外，也有整合零散的老旧物业，集中搬迁到性价比更高的新楼宇。杭州的TMT企业作为全市需求主力，本季度需求占比为28%，环比略有下降。对于成都、青岛等非传统科技中心城市，相较于其他科技细分类别的企业，专注于企业服务的IT软件类企业具有相对较强的租赁需求。

四季度，全国主要一、二线城市的甲级办公楼市场共入市87万平方米的面积，总供应量稍有回落，但经历前三个季度的供应量持续高位运行，市场供需关系仍然稍显紧张，进一步小幅推高部分城市的空置率。一线城市共迎来61万平方米的新增供应。上海位于静安区的两个项目于本季度交付，共计新增9.7万平方米的办公面积。新增供应将中央商务区年底空置率推高至10.2%，环比上升 1.1个百分点。广州的越秀子市场在本季度录得丽丰国际中心入市，四季度全市甲级办公楼市场空置率维持在17.6%的相对高位，同比上升近5个百分点。在深圳，总体量近41万平方米的三个项目入市，导致四季度空置率环比上升1.4个百分点至23.1%。

1.5线及二线城市共录得25万平方米的甲级项目供应，其中西安迎来年内首次供应，而武汉及成都连续多个季度持续录得新项目入市。疫情多点爆发致使多个项目延期交付，西安全年优质办公楼新增供应低于预期，甲级办公楼市场新增供应仅6万平方米，存量居全国中游水平，年内空置压力有所缓解。武汉在经历前三季度的集中供应后，本季度新增供应量有所回落，录得4.5万平方米，武汉市年内甲级供应量约为44万平方米，是继2018年供应高峰后的历史最高值；得益于其需求稳健发展，甲级空置率小幅下降至34.5%，是七个季度以来的首次空置率下滑。成都的甲级市场自二季度起供应保持高位水平，本季度录得全国1.5线及二线城市的最高值，新增甲级供应共12.5万平方米，其在年内经历了供应回归、需求回落，空置率大幅回升的过程，市场处于“供应先至，需求后行”的发展阶段，第四季度甲级办公楼空置率收至28%，环比上涨1.6个百分点。

本季度办公楼市场下行压力依然显著，各一线城市整体租金均保持下降趋势。在当前市场环境下，租赁谈判周期明显延长，为了吸引租户，业主普遍采取更加灵活的租赁方案。在北京，除丽泽以外其他子市场均录得不同程度的租金下降，全市租金跌幅扩大，环比降低1.1%，同比降低0.4%。2022年上海的租金复苏进程缓慢，中小企业租赁进程的放缓和退租影响了业主的租金预期。尽管如此，前滩和徐汇滨江等相对活跃的非中央商务区板块表现依旧坚挺，第四季度，中央商务区租金环比下降0.9%，非中央商务区租金环比下降1.3%，同比下降1.6%。在全年租赁需求不活跃的背景下，广州的整体租金水平在2022年一直延续着下跌的趋势，四季度全市租金环比下跌1.3%，同比下降约4.9%。其中，珠江新城作为广州租金水平最高的核心商务区，在需求不力、大企业退租、新项目入市的多重作用之下，四季度该片区租金环比下跌约1.7%，同比下跌约6.3%。在租赁需求减弱的当下，深圳的部分业主以降租来达到以价换量和挽留租户的目的。四季度约有一半的楼宇租金有所下调，其他项目基本维稳，仅极少数优质楼宇租金上升。

与此形成对比的是，除成都和武汉受供应高企影响而租金降幅扩大以外，大部分1.5线及二线城市录得租金降幅收窄，市场逐渐向健康轨道运行。房地产政策的持续松绑以及疫情政策的调整使得年末客户抓住低价窗口期的心态增强、多地观察到租赁活跃度回归。

步入2023年，大部分城市将面临供应高峰，在过去一至两年间工期延误的项目已陆续重启施工，全国办公楼市场供应侧压力将在短期内持续增长。一线城市中，上海、广州和深圳都将面临120万平方米以上的新增供应，其中深圳将有超过200万平方米的新增供应，创有记录以来的历史新高。1.5线及二线城市中供应压力也持续作用于市场，杭州、武汉、成都、重庆和西安均有超过四十万平方米的甲级供应。需求回暖无法立刻消化大量新增供应，预计供大于求的现象将在中短期内持续。

在经济利好政策持续出台及整体经济的恢复进程中，企业租赁需求将逐渐释放，助力办公楼市场恢复活力。根据仲量联行数据，全国重点20城中，3/4城市2023年办公楼市场净吸纳量将同比提高，北京、广州、成都等城市租金年内将恢复正增长区间，其他大部分城市降幅将显著收窄。需求的逐步恢复有助于市场回归理性发展。

金融、科技及专业服务业依旧是各城市办公楼市场的主力需求，但细分赛道的转变同样值得关注。在稳经济一揽子政策和接续措施的落地之后，金融行业有望继续提升其租赁需求。在科技行业中，结构化调整带来的办公面积整合在全国多地蔓延，科技企业进入转型期，代表的是需求调整而非需求遏制。科技企业正在持续寻找新的增长点，整体来看其发展趋势仍旧保持高度稳健，将为市场带来新的租赁需求。在2022年末游戏版号重归发放的当下，预计游戏行业的租赁需求将显著提升。2022年，作为广州新兴办公子市场的琶洲，录得了多笔游戏公司租赁成交，且单笔成交的面积大多都在1,000平方米以上，其中数家为升级需求，其需求放量将在2023年得到展现。在市场筑底修复的进程中，新增需求的亮点也来自于高端制造业，半导体芯片，尤其是新能源汽车等战略新兴领域在上海、深圳、成都杭州等地的租赁活跃度上升。

2022年，全国商业地产市场经历恢复期的各种波折，充斥着无处不在的负面情绪及疫情影响。2022年底政策优化带来的积极影响已在2023年初初见成效，全国办公楼市场已见需求的初步回归。尽管我们不认为疫情管控政策的调整会在中短期内让市场迎来快速反弹，但这一改变使得行业从业者们有了解决当前市场问题的动力和信心基础。因此，我们认为中短期内，市场不会发生爆发式增长，而是需要时间去解决当下的各类问题，调整策略，夯实基础，逐步回归正确的发展方向，缓步而坚实地迈向一个复苏的未来。