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请回答2024-北京商业地产市场年终回顾及展望报告

北京零售物业受消费提振率先回暖;办公楼市场年末活跃度小幅提升

2024年 01月 02日
信心和耐心

2023年是经济和市场的修复之年,但是复苏之路是波动和曲折的。整体来看,世界主要经济体增速放缓,中国经济增长对全球的贡献率在今明两年均将保持在近三分之一的高位;但与此同时,国内经济仍待进一步修复,商业地产市场表现未达年初各方预期,尽管下半年经济指标持续改善,但市场反应相对滞后;接下来,随着政策持续发力,市场各方也需要保持信心和耐心,等待积极因素催化落地。

2023年北京商业地产市场速览:
  • 办公楼:市场面对空前挑战,自2019年起进入下行周期,租金连续五年下降,甲级租金已回落至2011年同期水平,租赁需求急剧收缩,平均单季度净吸纳量跌至历史最低区间。

  • 零售地产:烟火重回,餐饮和体验业态带动市场活跃度恢复,领先项目逐步完成全年涨租目标,全市整体租金止跌企稳;但消费需求恢复还处在爬坡期,市场仍有一定谨慎情绪,优质项目多期望在未来2年内恢复到2021年租金水平。

  • 工业物流:多年来供不应求的市场结构推动租金逆势攀升、面积紧缺,但随着市场扩容、供应放量,2023年下半年全市空置水平有所上升,部分新项目去化表现不佳;同时,租户的租金敏感度不断提升,市场租金增速回落放缓。

  • 住宅市场:北京刚需和改善型购房需求一贯庞大,三季度新政靴子落地有效刺激部分观望者入市,且开发商推盘意愿增加,新项目入市持续推动了需求释放,利好有置换需求的改善型购房者,推动短期信心修复和中长期价格保持稳健。
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展望2024,五大关键问题解读:

01 办公楼租金走势如何,2024年会触底吗?
简答:北京甲级办公楼市场平均租金将于2024年跌破300元/平方米/月。在全球经济进入调整期之际,北京办公楼市场将经历同向下调,租赁需求预计于2024年年中触底后逐步回暖;复苏的需求有望缓和全市平均租金下行趋势,甲级办公楼平均租金将于2025年上半年触底企稳。

02 未来的办公楼需求还会出现爆发式的行业吗?
简答: 北京办公楼租赁需求将进一步趋于提质降量,主要来源将由增量需求转为存量需求。中短期内,市场中预计不会出现爆发式增长的需求来源。在国央企提供中流支撑的基础上,金融、科技、专业服务三大行业未来也将持续构成北京需求支柱行业。随着特点行业的精细化发展,预计中长期内将激发更多元化的潜在需求。

03 2024年哪些零售业态租赁需求更活跃?
简答:预计咖啡茶饮、宠物经济和消费电子将持续布局线下实体零售,推动市场信心修复和租赁需求进一步改善。北京零售市场已率先于其他地产板块步入修复轨道,预计2024年市区租金涨幅将进一步扩大,同比增长2.3%。

04 北京物流地产市场租金会下降吗?
简答:多年来供不应求的北京物流地产市场在2023年承压放缓,租金同比增长率降至0.4%,为近五年来最低水平。展望2024年,预计市场新增供应有效匹配降本需求,租金小幅向下调整0.9%,并在中长期保持健康发展曲线。

05 转向住宅市场,2024年北京的房价会涨吗?
简答:“认房不认贷”政策落地,北京住宅市场给予阶段性的正向反馈,市场韧性及需求潜力显现。2024年政策加力预期增强,住房置换链条打通及供应端高产品力项目入市将促进改善性需求释放,为住宅价格带来上涨动力。

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仲量联行华北区研究部负责人

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