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带你看中国|2021年办公楼市场概览

伴随着经济发展的稳中有进,全国办公楼市场也迎来需求大年,头部大型企业在其中发挥了引领支撑作用

2022年 02月 15日

2021年是“十四五”规划和2035年远景目标的开局之年,激发国内市场、优化经济结构、提升创新能力等方面工作开展有效的促进了全国各地经济的稳步恢复。国家统计局1月17日公布的数据显示,2021年国内生产总值为114.3万亿元,同比增长8.1%,两年平均增长5.1%。伴随着经济发展的稳中有进,全国办公楼市场也迎来需求大年,头部大型企业在其中发挥了引领支撑作用,来自于科技、金融等领域的企业在全国各个主要城市保持活跃。

在经济回暖的支持下,2021年成为了中国办公楼市场有史以来需求增量最为强劲的年份之一,全年多个城市的净吸纳量突破了历史新高。全年中国主要城市的净吸纳量达到660万平方米,四个一线城市贡献超过65%,达到430万平方米的甲级办公楼净吸纳量,均为历史新高。其中,北京、上海和深圳三个城市均超过100万平方米,上海更是超过了150万平方米。

科技巨头大幅度扩张,助力办公楼市场快速去化

2021年科技行业人员及业务的大幅扩张,推动其不动产需求急速增长,在全国大部分主要城市均构成办公楼市场租赁需求的重要支撑。2021年,在北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、成都、重庆、武汉等主要城市,科技行业全年租赁成交面积占比为31%。其中,第四季度科技企业租赁比例达到34%,高于全年整体水平。2021年第四季度,腾讯在北上广深4个一线城市中超过一万平方米的租赁成交,合计已超过30万平方米。美团和字节跳动在全国主要城市第四季度的大面积租赁成交均可达到近20万平方米,包括美团在北京的8万平方米新租、字节跳动在深圳超10万平方米的租赁等;

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受“双减政策”影响,在全国各城市原本扩张势头正盛的在线教育行业需求明显减少,原有的扩租计划暂停,部分项目出现提前解约或退租的情况。尽管个别楼宇受教育行业缩减规模的短期冲击,但一线城市的整体甲级办公楼市场未受到明显影响,租赁需求仍然十分旺盛。而1.5线及二线城市如成都、重庆、武汉及西安,因在线教育行业退租而导致的去化压力较大。目前内资的TMT、金融服务以及专业服务业已成为全国主要城市中甲级办公楼市场的主要需求来源。

北交所设立利好多行业发展,金融行业仍是行业基石

北交所于2021年11月15日正式开市,共有81家企业上市,其中71家从新三板精选层平移而来,10家为新上市公司。自2021年9月2日宣布设立北交所后两周左右,原新三板精选层偏低的市盈率已显著上升约30%。对于商办市场而言,当前,北交所尚在起步期,首批上市北交所的81家企业中,平均公司市值为35.64亿元,员工总人数超过6万人,总计办公面积约为70万平方米。除上市企业的现有面积外,北交所的设立为整体办公楼市场的另一个主要意义是提供多元化的需求来源。北交所重点支持的创新型中小企业作为当前需求结构的差异化补充,将推动办公市场更加稳健发展。在未来,受北交所设立而获得提振的中小企业预计估值提升,市场融资环境更为优化,成长速度进一步加快,企业业务增长空间巨大,为全国办公楼市场带来更多优质、新鲜的需求增量。

在企业上市北交所全生命周期里,会需要各类金融及专业服务机构提供支持。因此,保荐机构、律师事务所、会计师事务所等金融及专业服务机构都将产生巨大的业务增量。截至11月15日北交所开市,已有112家证券公司正式申请成为北交所会员。因北交所将与沪深交易所保持错位发展,在审批理念、上市制度等方面对金融和专业服务机构提出了全新的要求。服务端企业的业务模式和发展战略需要作出相应调整,将需要更多专精的针对性研究和服务团队,拓展人员规模和业务范围,推动主要金融机构和专业服务机构在全国各地的扩张。

全国供应量维持高位,主要集中于一线城市

2021年全国主要城市新增供应量达到470万平方米,略低于2020年水平。其中一线城市录得330万平方米,贡献率超过70%。深圳全年新增供应超过100万平方米,上海和北京均达到70万平方米左右。从全国其他主要城市来看,南京和杭州领跑新增供应,均超过30万平方米。尽管供应量显著,但旺盛的需求有效缓解了市场压力。一线城市的需求净增量自2014年以来首次超过供应量,而在1.5线及二线城市中,办公楼市场的需求净增量是自2006年以来首次超过供应量。

全国租金表现趋稳,租赁市场持续回暖

全国甲级办公楼市场需求端的优异表现帮助市场各方参与者的信心大幅度提升,因此,甲级办公楼市场租金跌幅显著收窄,部分城市的租金在四季度开始回调,恢复增长曲线。一线城市中,上海的租金涨幅保持势头,环比增长1%,北京、深圳和广州的租金水平均保持平稳,未有大幅变化。其中,北京的市场租金已经触底,预计于2022年迎来整体性反弹。

联系 米阳

中国区研究部办公楼市场负责人

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