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带你看中国:2023年第四季度办公楼市场概览

“以价换量”与“降本增效”仍是市场供需关键词

2024年 02月 20日

2023年,中国经济在震荡中缓步复苏,第四季度延续当前趋势,国民经济稳定向好发展。全国办公楼市场在2023年全年面临需求承压,但在第四季度,价格的刺激带动需求端小幅回暖,主要城市净吸纳量总量明显提升。

2023年第四季度,全国主要城市的办公楼市场活跃度及问询量均有所提升,业主的以价换量策略开始显效,刺激部分需求在年末落地。四季度全国主要城市净吸纳量录得75万平方米,较上季度显著上升,环比上升81%。

四季度一线城市净吸纳量录得45.6万平方米,占全国总量的61%。深圳甲级办公楼净吸纳量在四季度录得21.3万平方米净吸纳量,且大部分源于租赁而非自用需求。上海广州甲级办公楼市场中,经济复苏的传导作用及业主以价换量的刺激作用在年末显现,两个城市的净吸纳量水平较上季度均有所回升。北京甲级办公楼市场在四季度经历了问询量及看房量的小幅提升,但受制于租赁谈判周期延长,需求未完全落地,净吸纳量较上季度小幅下降。

二线城市中,成都重庆经历第三季度的调整期后,净吸纳量在第四季度转正企稳,录得二线城市中的净吸纳量最高值。

在全国经济波动回升的大环境下,金融行业专业服务业韧性显现,是全国大部分城市办公楼租赁市场的主力。金融类公司,尤其是内资金融企业,在年末抓住租金窗口期,积极落地升级、搬迁或整合办公需求,以实现降本增效。专业服务业在全国大部分城市显现出稳定的需求,尤其是消费服务、电子商务及教育成交板块成交较2022年有明显上升。

第四季度,全国一线城市甲级办公楼市场共入市约127万平方米的供应面积,环比上升54%。1.5线及二线城市新增供应体量共计录得34万平方米,较上季度回落51%。当前市场整体需求承压,部分业主对市场情况持观望态度,选择将项目延期入市。

第四季度,全国主要城市办公楼市场租金录得0.7%至4.2%不同程度的环比降幅。业主调整租金的意愿也明显增强,愿意提供更多激励政策以应对激烈的市场竞争。

一线城市中,北京、上海与广州的甲级办公楼市场的平均租金环比跌幅皆超过上季度。北京甲级办公楼平均租金环比下降4.2%;上海中央商务区租金环比下降2.8%,同比下降5.6%;广州的甲级办公楼租金环比降幅扩大,由于大量新增供应预期和市场租赁需求尚未恢复到疫情前水平,调整租赁策略加速去化成为大部分业主的共识。

全国1.5线与二线城市的甲级市场租金持续处于下行通道,价格竞争是2023年的市场主线。2024年,预计全市场办公楼租金仍有下探空间,低租金环境将促使更多租户做出搬迁选择。

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