闯出“向上突破”之路——仲量联行发布深圳产业园白皮书

仲量联行持续聚焦产业地产，继广州、北京、上海、成都产业办公楼/产业园报告后，最新发布该系列的收官之作——《产业与产业空间，“向上突破”之路》白皮书，聚焦深圳市内总体量约8,600万平方米的“产业园”市场，并从硬件指标层面详细梳理了深圳产业园分类。

产业园是专门为制造业企业及其上下游进行生产、办公、研发实验提供空间的建筑物业。

迭代中逐步垂直向上延伸

深圳长期以来都面临着地域面积较小、发展空间和土地供给紧绌等问题。在此情况下，在空间上将产业链上下游进行垂直化布局，以优化存量产业空间和提升存量土地，尤其是工业土地的投资、利用效率，将深圳城市产业空间的“存量”变为“增量”的“垂直工厂”（又称“工业上楼”）举措，已是“箭在弦上”。

因此，深圳在产业发展中注重产业用地的集约化利用，其产业园在逐步演变发展的过程中：

• 层高、承重、垂直货运等建筑硬件标准逐步提高

• 项目内生产、商务、生活配套越发完善

• “多功能”属性愈发突出

通过综合分析项目硬件条件、建筑形态、园区配套设计等要素，仲量联行对深圳存量产业园项目进行了分类。其中，产业园3.0被定义为深圳“垂直工厂”项目的雏形。

深圳市产业园各类型迭代发展历程一览

作为新一代优质产业空间载体，产业园2.5和3.0项目在空间上实现向上延伸，在硬件标准和配套设施上更完善。

产业园2.5和3.0硬件及园区配套情况

总体量大但优质项目偏少

白皮书显示：
 

• 深圳市主要产业平台内产业园总体量为8,600万平方米

• 产业园1.0和2.0项目总体量超过7,700万平方米，占据绝对多数

• 在硬件标准和配套设施上相对更完善的产业园2.5和3.0项目，仅占总体量的10%

新兴产业发展催生新型产业园需求

新兴产业发展催生的产业空间硬件需求，贯穿研发、试制试验、轻型生产等全流程生产环节：

研发和试制试验：较高的层高以容纳先进设备和实验室设施

轻型生产环节：更大的载重以满足大型设备和生产线的使用

平面布局：更合理的布局设计以最大化利用空间并提高生产效率，及预留安装废水等处理设备条件

物流装卸：快速、高效的垂直货运系统，或设有专用卸货通道

深圳市内大量的产业园1.0和2.0项目已经难以满足新兴产业的发展诉求，产业空间格局亟待重塑。

迎难而“上”

新一代产业园应根据不同产业的需求提供适配的空间和服务，实现功能多样化、复合化和专业化，这有望成为未来产业园的主要特征。深圳作为中国产业园建设的先行者，其设计建设新型产业园的经验和思路，会为产业转型升级中的城市提供产业空间与产业实现协同发展的宝贵参考与借鉴。

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