建筑行业“去碳化”需从风险量化评估模型、绿色金融产品开发以及政策扶持多维度的支持
近日，《联合国气候变化框架公约》（UNFCCC）缔约方第29次大会（COP29）在阿塞拜疆首都巴库圆满落幕，会议的核心是为2025年后的全球气候资金目标制定明确的路径，其中“新集体量化资金目标”（NCQG）成为焦点。联合国秘书长古特雷斯在会上明确指出，必须打破气候融资壁垒，通过达成新的融资目标显著提升公共融资的可及性，并推动数万亿美元流向发展中国家。与此同时，会议还着重强调生态系统保护和减排的重要性，并呼吁企业在技术创新中发挥关键作用，引领气候行动。
早在2022年的COP28会议上，全球已经对《巴黎协定》的施行进展进行了首次评估，结果表明各国尚需大幅增加气候资金投入，才能实现跨行业的碳中和目标。以房地产为例，这一传统高碳排行业“去碳化”的需求愈加迫切，但实现目标的资金缺口巨大：数据显示，过去五年间，全球范围内与可持续发展直接挂钩的可再生能源债务仅占总额的9%，并仍在下降；此外，非可持续标签的贷款中虽有绿色元素，但专用提升建筑性能的资金依然不足。
1.风险量化与评估：精准解题的第一步
资本市场中，融资方与投资者在收集资产的ESG（环境、社会和治理）数据时，通常面临技术与资源上的瓶颈。尤其是在房地产领域，建筑类型、楼龄、能源性能等关键数据的缺乏标准化，导致ESG风险评估存在较大误差。对建筑改造而言，缺乏精准的风险量化与战略规划，不仅使融资计划陷入僵局，还可能错失实现可持续发展的重要机遇。
为此，《国际估值标准》（IVS）将从2025年起明确要求，在估值过程中纳入ESG相关因素。该规定强调环境、社会和治理三大维度不仅会对资产的市场价值产生直接影响，还可能触发潜在的风险或机遇。具体而言：
- 环境因素
如气候变化带来的当前和未来风险、碳排放与资源效率； - 社会因素
如社区关系、员工健康、平等和人权； - 治理因素
如公司治理结构、透明度与反腐败措施。
通过采用标准化的ESG风险量化模型，房地产价值评估将更加精准。特别是对于表现欠佳的资产，可以通过量化必要的资本支出、设计相关的绿色融资产品，从而推动建筑性能提升，甚至更长远地改变现有的投融资逻辑。例如，一些老旧建筑通过智能化改造和能源优化，不仅提高了租金，还成功吸引了可持续投资基金的青睐。
此外，充分发挥人工智能（AI）和大数据技术，可以有效填补传统评估中存在的数据空白。通过运用智能风险评估工具，投资者能够高效评估大量资产的风险，而无需耗费大量人力进行逐一分析。这一模式的推广将为ESG风险评估开拓新的局面。
2.投融资的精准匹配：绿色金融的重要角色
虽然绿色金融在支持建筑环境去碳化中的潜力巨大，但其实际使用率却远低于预期。过去五年间，全球发行的可持续债务中，仅有12%的绿色债券直接投向建筑脱碳领域。阻碍绿色金融普及的主要问题包括：
- 价格与收益的不匹配
目前，绿色金融产品并未显现出足够的价格优势。投资者通常希望以市场平均水平获取回报，而绿色项目融资的成本却往往更高，导致绿色贷款的吸引力不足。例如，尽管一些贷款产品提供了与可持续发展挂钩的折扣，但折扣的力度不足以吸引借款方积极采纳。 - 战略性指导的缺失
借款方通常缺乏从全局角度设计和实施可衡量的关键绩效指标（KPI）的能力，同时贷款方也尚未建立完善的监测机制，此类缺失导致许多融资协议停留在框架层面，而难以落实在具体项目中。 - 一致性与透明度的不足
不同利益相关方之间缺乏一致性的标准与流程，这让绿色金融产品的更加复杂。对此，一些机构已开始利用智能分析技术，通过快速风险评估方法，大幅减少时间和成本。例如，仲量联行正携手全球贷款机构开发全新的风险评估系统，旨在帮助贷款方以最精简的数据精准评估资产价值。
通过引入明确的激励机制和监测体系，绿色金融的吸引力有望提升。在部分欧洲市场中，当政府为绿色贷款提供部分担保后，绿色融资规模显著扩大，推动了建筑脱碳进程的加速。
3.政府扶持：政策引领低碳建筑转型之路
在建筑行业迈向“去碳化”的征程中，政府的政策扶持显得尤为关键，对于那些财务上难以独立偿付绿色改造成本的业主而言尤为如此。在政府层面，可以通过设定建筑能耗标准、建立碳交易机制以及推行绿色建筑激励措施，从而在多个层面发挥推动“去碳化”进程的作用。借鉴全球范围内的先进经验，仲量联行总结了常见的扶持政策，以在最大程度上发挥政府的影响力：
- 推出激励性举措
如提供税收优惠、改造补贴及低息贷款等，旨在降低绿色改造项目的初始投资成本； - 鼓励公私协同合作
鼓励企业界与政府携手，共同开发市场上缺乏自发吸引力的绿色项目； - 提升政策透明度
通过不断完善绿色金融政策框架与操作指南，增强投资者对市场环境的信心与预期。
随着我国双碳战略目标的深入推进及相关政策体系的日臻完善，近年来，无论是政策监管层面还是市场导向方面，均对建筑行业低碳转型议题给予了前所未有的关注。从企业角度出发，唯有紧紧把握这一历史性机遇，方能乘势而上，实现真正意义上的可持续运营与发展。
仲量联行评估咨询服务部是全球最具凝聚力与战略视野的房地产及资本价值顾问之一,拥有超过25种不同类型的专业评估资质及国内全部最高级别评估资质,超过300位评估咨询专家。2023年在大中华区完成物业评估超过8,800项,评估资产价值超过6,700亿美元。我们不仅关注数字, 更具备市场趋势及资产分析的专业能力和数据洞察力。我们致力于通过提供准确、可靠的估值支持您快速做出商业决策。