以客观的未来视角来看，亦庄产业园子市场在进入发展成熟阶段前还有一些短期挑战，但这些挑战也存在着破局机遇。

中短期内，租金上涨空间较有限，现阶段去除补贴部分的实际租金依然位于市场验证中逐步定型的“孵化阶段”。目前租金水平分层明显，大型企业在核心区聚集度较高，突破租金上限的条件不足。而亦庄东区与亦庄新城则由小型科创企业租户主导，承租能力与区域配套商业生态的现状使租金跃升受阻。

从科创企业角度来说，这样同业高聚集且低租金的市场格局更加适合中小企业在亦庄渡过孵化期。截至今年九月，北京市“专精特新”中小企业有562家在亦庄落户亦庄，等这批企业的规模成长至红利期，亦庄产业园子市场或将在中长期迎来租金增长契机。

此外，亦庄区 “2.5产业”结构对人才储备需求较大，但亦庄并非“智力资源密集区”，高校聚集劣于中关村，人员流动成本会影响区域内经济生态的发展要素达到完备条件。亦庄在人才引导的政策上一直持续发力，比如，成立国际人才发展集团、打造“人才矩阵”的配套服务等，吸引全市“智力资源”入驻。

在经开区的整体城区规划中，亦庄新城将计划启用，目前已进入土地资源放量阶段，处在建设初期。未来亦庄核心区有配合政策产业发展方针将需求嫁接新区的可能性，导致政策资源分流。并且亦庄产业园子市场本身对可持续的政策拉动具有强依赖性，或将在中短期面临挑战。

从投资角度来看，土地承载量本身对北京市产业需求具备吸引力，土拍放量会转化投资活跃度，吸引终端使用方来到亦庄新城，新的商业生态聚合将缓冲对亦庄核心区的资源挤兑。

除此之外，现阶段亦庄的零售商业生态对比城区的成熟商圈还存在距离，但今年年末将有龙湖与中海两大成熟开发商引领的大型零售商业项目入市，总体量高达10万平方米，撬动区域消费潜力，为产业聚集区周边的商业配套发展注入新活力。

仲量联行华北区研究部负责人米阳表示：“目前亦庄的全产业链发展基调向好，中短期内的发展阻碍皆具备解决条件。对于区域内的产业园项目运营方来说，突破全年经济下行压力可通过深化项目市场定位辟蹊径。目前四大主导产业中除了新一代信息技术行业，其他行业在重点项目中的租赁比重都较小，且上下游企业选址较分散。新能源及机器人行业在全北京市的体量可观，但选址布局高度分散，有效聚拢行业集群吸引与把握全市潜在需求是错位竞争的关键。”

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