疫情使杭州房地产市场持续承压，零售物业市场回暖但仍受考验

2020年4月13日，杭州——疫情冲击使2019年末初具回暖的杭州房地产市场持续承压。近一个半月各行业强制停摆以及小微企业对风险的高敏感性，2020年一季度杭州优质办公楼市场整体空置率微涨，租金水平呈现小幅波动。仲量联行杭州、南京、武汉分公司总经理辛毅表示：“针对疫情影响，各级政府已及时出台有效措施稳就业、保企业、扶出口。在风险增加、现金为王的疫情后市，国企的扩需和金融体系的保障将为办公楼市场稳定打上强心剂。” 零售物业市场则受冲击猛烈，尽管一季度空置率尚未大幅体现，但租金预期已有所下调。消费券精准发放已显成效，但复杂的内外部市场环境，使得零售物业市场在短期内持续面临严峻考验。

优质办公楼

复工初期人员活动受限、经济效益减少，使得企业近期扩租计划搁浅，一季度新增租赁交易量环比减少超过50%。国资金融类企业租赁面积大，承租能力强，成主要需求动力。信托担保，制造业投资，供应链金融等重点行业项目纷纷落地，反映了政府扶持制造业转型升级和在国际环境变幻的现状下维稳本土企业的决心。基建与地产方面，随着杭州地铁工程建设恢复，外地房企持续入杭拍入潜力地块，就地办公需求显现，在钱江新城板块均录得整层租赁交易。此外，疫情重点扶持的企业一季度租赁需求增长，包括医疗器械，塑料矿材等原材料的货物进出口及中间渠道公司等，占总需求量的近10%。

地产活动受限，一季度无新增项目入市，预计共七个项目延期交付。黄龙万科中心、武林壹号因内部装修延期一个季度入市，一季度无新增项目。因面对面活动受限，业主与平台的合作更为密切和迫切。部分业主通过开启线上直播推楼等方式提高楼宇知名度，以获得部分转化率。成熟运营的高品质办公楼内企业抗风险能力普遍较强，一季度甲级办公楼空置率环比下调0.4个百分点至25.4%；而小微企业迫于经营压力出现退租，乙级办公楼空置率环比上升0.9个百分点至12.4%。

甲、乙级办公楼租金环比均下调0.4%，整体租金为4.3元每平方米每天；乙级租赁市场客户流失。大业主普遍保持观望态度，仅少数业主出台针对老租户优惠政策，对于新客则给予较大条件谈判空间，另有通过调低短期内停车费及管理费、电费等政策方便租户复工。乙级租赁市场平均租金则因小业主心理预期降低而致使持续下挫。疫情同时对核心商务区内联合办公造成的冲击持续扩大，多家知名品牌运营商搁浅扩张计划，或将退出市场。

优质办公楼市场展望：2020年预计将有六个项目共计约40万方体量入市，而新增需求的放缓将拉升年末甲级办公楼空置率至30%以上。整体租金保守预计将下调2到3个百分点。仲量联行杭州商业地产部总监尤培荣表示：“杭州有近七成的甲级办公楼面积由韧性产业承租；仅有不到20%的面积是由面临较大压力的下滑行业承租。因此就行业而言，市场对此次疫情有一定的风险抵御能力，发生大规模行业调整风险较小。”

零售物业

疫情致使零售市场受猛烈冲击，全员展开多拓渠道自救。经历了近一个月的暂停营业，杭州优质零售项目于2月20日起相继复工开业。商场和商家均在第一时间恢复营业，但客流的大幅下降使得商家面临极大的销售和运营成本压力。聚餐的人员限制以及居家隔离对消费习惯的改变，使大型餐饮首当其冲，多家高端品牌餐饮加入外卖行列。服饰、美妆及运动品牌协同业主通过直播、线上商城、社群营销等方式增加销售额。而多家健身、培训行业亦首次开启线上模式，以增强客户粘性和积累私域流量。

空置率环比小幅回升。多个优质项目已于2019年下半年完成业态调整，新签约商家多数在春节假期来临前完成装修并开业，杭州整体优质零售物业市场得以保持相对稳定，核心区与非核心区空置率分别环比微涨0.6及0.5个百分点。净吸纳量的流失主要由中餐品类商家现金流短缺及经营不善导致。

预期降低，整体租金走势呈弱。尽管多数项目出租率保持平稳，商家对扩张需求的审慎态度，以及一季度的租金实际收缴率折损，让部分项目降低预期。核心区承压走弱，首层租金环比下跌0.8%。非核心区租金增幅从疫情前的逐步收窄进入到下跌阶段，环比下跌1.0%。全市均值环比下降0.9%，为20.4元每平方米每天。

零售物业市场展望：疫情加速零售市场洗牌，扩大消费需求为短期重点。尽管从商务局公布数据显示，杭州市政府开放消费券申领后，商业消费等数据已逐步恢复。但租金减免结束后将持续考验商家的应对和经营能力，二季度空置率预计将出现较大波动，新租赁需求至下半年有望逐渐释放，业主方的推广重点或将从美陈和IP回归到销售额的提升。

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