仲量联行 | 巫家坝迎首座全自持办公楼，旅游复苏拉动消费回暖

2023年7月19日，昆明——2023年上半年，昆明经济运行总体平稳。甲级办公楼市场，巫家坝迎来首个全自持甲级办公楼入市，地方资源优势加持，地方特色产业新租需求亮眼，净吸纳量同比微升。优质零售物业市场，旅游市场逐步复苏，酒店、餐饮、文旅消费回暖，市场探索文旅与消费的融合共生之道，寻找消费新增长点。

仲量联行华西区副董事总经理周懿表示：“以昆明为核心的滇中城市群建设稳步推进中，这将有助于提升人口、产业的聚集度，促进物流、资金流、信息流等的高速流动。昆明也在蓬勃发展跨国基建中，逐步迈向中国向南亚、东南亚开放的战略高地，夯实我国面向东盟辐射中心的核心支撑作用，加快形成面向南亚、东南亚开放的新局面，走出富有地方特色的发展之路。”

甲级办公楼市场

供应端：巫家坝首座全自持甲级物业入市，时隔五年西市再迎总部楼供应

2023年上半年，昆明甲级办公楼市场录得2栋楼宇交付，新增供应面积16.0万平方米，超过去年全年总供应量。3月1日完工交付的中海国际中心，是巫家坝首座单一业权、纯租赁的甲级办公楼；位于西市的云投商务大厦A2座，作为富滇银行的总部大厦，于5月正式投入使用，是继2018年云投总部大厦落成后，西市的第二座总部楼。市场整体恢复速度不及年初预期，巫家坝配套建设推进缓慢，新入市项目去化承压。截至二季度末，巫家坝子市场的空置率较2022年底上升6.4个百分点。全市层面，甲级办公楼平均空置率较去年年末上升1.9个百分点，报32.2%。

今年1-5月，全市固定资产投资同比下降17.8%，其中房地产投资同比下降37.1%，投资端疲弱，地产市场低迷，上半年地产建筑业的退租面积占比高达32.5%。新租企业中，成交面积在300平米以下的小微企业数量占79.9%。上半年昆明甲级办公楼净吸纳量实现8.0万平方米（含6万平方米总部自用）。

租金方面：由于新租需求疲软，去化不及预期，业主年内连续六个季度承压降价，平均租金维持下行通道，市中心办公楼缺乏价格优势，跌幅进一步扩大。截至二季度末昆明甲级办公楼平均租金录得75.4元/平方米/月，环比2022年底下跌3.0%。

需求端：立足资源禀赋，地方特色产业优势初现

地产开发商退租频繁，行业加速洗牌，汰换更迭；建筑招标、设计、施工类企业新租稳健，持续助力城市更新建设，地产建筑（21.4%）仍是第一大需求来源。科技互联网（18.9%）和专业服务（15.4%）紧随其后。能源型企业增速亮眼，新租面积较去年同期增长6倍。

• 农产品资源：直播流量撬动农业高质量发展，产业聚集效应明显

自2022年第三季度，头部新媒体企业落地带动本土互联网直播行业高速生长，新媒体行业持续稳健发展，季均新租面积超过3,000平方米。从区域上看，上半年51.3%的新媒体企业成交来自南市子市场，市中心新租占比20.3%。

统计局数据显示，今年一季度，昆明实物型商品网络零售额123.7亿元，同比增长15.3%。其中，花卉绿植网络零售额为52.1亿元，占42.1%，花卉产业的数字化发展已成为农产品电商的主力军，排名第二的茶叶销售额9.6亿元，占比7.5%。昆明市商务局6月印发《昆明市电子商务高质量发展实施方案》，提出将通过 “直播+产业”模式吸引和集聚国内优质直播机构入驻，提升直播电商带动效应。预计到2025年，在全市形成10个以上特色直播电商基地，电子商务交易额突破3,100亿元。长期来看，新媒体企业增长动能强劲。

• 旅游资源：消费服务类企业提质增效，推动文旅产业健康发展

防疫优化“新十条”发布以来，要素流动加快，“特种兵”式旅游风靡全国。昆明以丰富的旅游资源优势多次上榜热门旅行目的地。以旅行社为代表的消费服务类企业新租面积占比9.9%。此外，与旅游业强相关的酒店餐饮类企业，新增需求占5.8%，首次跻身新租需求前五。

2023年1-6月，昆明长水机场旅客吞吐量达1,734.5万人次，排名全国第六，南亚东南亚通航点达45个，居全国首位。4月13日，中老铁路跨境旅客列车正式开行，昆明至老挝首都实现了当日火车通达，一个月内发送28个国家的跨境旅客1.3万人次，成功构建中老铁路双向旅游通道。疫后旅游爆发式增长的第一年，企业当以提升服务质量，优化旅游产品为第一要务，同时依托口岸优势，开拓国际旅游市场，培育国际旅游品牌，促进利润回流。

• 绿色能源资源：“绿能”潮涌，新能源产业初具规模

上半年，能源、环保及公共事业新租面积较去年同期增长6倍，其中以新能源企业新租需求占77.5%，为主力需求来源。据云南省能源局消息，目前云南省新能源并网装机累计达2,070万千瓦，新能源已成为云南仅次于水电的第二大电源。云南省绿色能源资源丰富，按照2023年第一批新能源项目开发建设方案，将实施154个新能源项目，年发电量近200亿千瓦时，相当于节约标煤600万吨，减少二氧化碳排放1,700万吨。以绿色能源为驱动的能源结构改善，为实现经济社会可持续发展提供重要基础。

市场展望

于2000年停工的鼓楼大厦，已更名融通中心，由融通地产接手进行主体加固和外立面装饰，预计在国庆完工交付。今年以来，已有多个商业和住宅项目，通过企业重组、申请“保交”专项贷款等方式，得以盘活复工，这将有利于重塑市场信心，加快城市更新进程。

自2022年12月《昆明市加快总部经济发展的政策措施》发布以来，已有国内知名供应链企业入驻甲级办公楼，成立云南区域的首家独立核算公司，面向南亚、东南亚开展钢铁和农产品贸易业务。招商引资仍将是吸引头部企业落地，入驻优质办公楼的重要手段。仲量联行云贵首席代表李佳恒表示：“昆明上半年消费、旅游市场复苏明显，经济运行稳中向好但缺乏投资支撑。下半年则需把握对外开放新机遇，发挥西部税收优势、生产要素的成本优势，建立重点产业转移服务体系，吸引经营主体入昆发展，激发开放型经济发展活力。”

优质零售物业市场

市场总体需求恢复不及预期，全市空置率微升

OTB集团旗下四大时尚品牌首进昆明，1月以来，Marni、Diesel、Maison Margiela、Jil Sander先后入驻金俊广场一楼，项目整体的潮奢调性得以正式呈现。位于巫家坝子市场的星耀广场3月29日正式开业，商场毗邻亚洲体育城，是昆明首个以体育为主题的商业体。项目侧重的运动体验与餐饮业态，品牌丰富度较高，但服饰类招商略显滞后，导致商场开业率不及预期。受此影响，全市空置率较去年末上升1.0个百分点。

2023年1-5月，昆明市餐饮收入224.8亿元，同比增长9.5%。餐饮企业为上半年昆明零售市场主要需求来源，本土特色餐饮品牌持续火热，绿茶、西塔老太太等全国知名连锁餐饮品牌亦在昆积极拓店。儿童体能培训开发新模式，室内体适能训练与户外运动结合，拓店势头良好，迎接暑期旺季。此外，主打便捷的洗脸猫等“轻美容”品牌迅速抢占市场，已进驻昆明16家购物中心。

随着消费网络购物、即时配送、社区团购等购物渠道的兴起，大型商超营收缺乏新的增长点，部分门店陷入运营困境。上半年，昆明家乐福已关闭包括世纪金源、南亚风情第壹城、广福路爱琴海等9家门店，沃尔玛关闭新迎店一家门店。金格百货汇都店于1月31日关店，部分店铺腾挪至新开的金俊广场。

租金方面，新租需求缺乏强劲的增长引擎，时尚业态略显疲弱，购物中心首层平均租金维持下行通道，较去年底下降0.6%，报361.6元/平方米/月。

据昆明市文化和旅游局统计，2023年五一假日期间，昆明市共接待游客1,332.9万人次，同比增长251.3%。旅游人群的聚集，丰富了消费者结构。业主方和品牌方把握契机，实现商业空间、渠道、在地文化和特色资源的有机融合，探寻消费新增长点。

探索文旅融合，夜经济再促商业活力焕发

历史建筑+戏剧：昆明老街的马家大院先后打造了实景体验话剧《雷雨》、《原野》等优秀作品，今年上半年已完成演出83场，平均上座率达83%，同比增长50%。

购物街区+酒馆：政策支持叠加年轻消费群体偏好，餐酒吧、小酒馆等业态表现活跃，同时昆明四季如春，气候宜人，购物中心外摆和开放空间能得到最大限度的利用。运营日趋成熟的的同德悦汇坊酒吧街、云纺文创园与大悦城共同打造的夜经济商圈，已成为昆明网红打卡目的地，北市的和谐广场负一楼酒吧街也在今年“520”前夕开业，激活节庆夜间消费。

消费渠道融合，线上引流线下扩容，共促营收增长

6月17日，云南首家京东Mall开业，以主力店形式入驻海乐城1-4层，为即将到来的618大促联动造势。商场以数码电子、家居、家电等产品营造出沉浸式家场景，满足消费者一站式购物需求。顾客也可扫描商品二维码线上自助下单，并享受线上线下“同品同价同服务”。中资护肤品牌薇诺娜依托线上直播带货收获流量，通过开拓线下门店，进一步提升品牌知名度，寻求业务新增量。上半年该品牌在顺城购物中心、吾悦广场五华店等购物中心均录得新店开业。

产业链融合，消费端反哺上游供应，原料端保障量价

诞生于昆明的本土奶茶品牌霸王茶姬走向全球，累计开店超过1,800家。在昆明大本营，该品牌的拓店方向更贴近社区商业与街铺。年初，本土咖啡连锁品牌四叶咖收获数千万元天使轮融资，上半年在世纪金源、大悦城等购物中心开设新店。品牌目前已在全国开设81家门店，签约门店207家，新店覆盖成都、重庆、西安、武汉等地。门店的迅速扩张，促使品牌加强对原料品质和价格的把控，回溯上游选品，定制原材料，实现从种植、加工到消费端的循环共生。

未来展望

今明两年，昆明将迎来新一轮供应高峰，预计将有约68万平方米新项目入市，其中不乏华润万象城、龙湖天街等头部地产商运营的项目。预计至2024年底，昆明优质零售商业总存量将达到428万平方米。新增供应主要集中在南市和巫家坝所在的官渡区。官渡区人口居五城区首位，拥有官渡古镇、云南省博物馆、云南省美术馆等丰富文旅资源，优质的运营商落地推动将区域商业品质提档升级，开辟“旅游+消费”的新赛道。仲量联行中国区零售地产与消费研究负责人朱建辉表示：“面向东盟、辐射云南全省，昆明的旅游业快速回暖，重要节假日的到访客流形成对本地零售商业的重要支撑。从引进来到走出去，昆明的消费离不开外来的人气，同样也亟需盘活本地优势资源。从花卉、农副食品的外销到直播电商的兴起，我们期待更多地方资源与昆明品牌借力互联网走向全国，成为昆明商业市场中坚力量。”