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存量租户支撑天津办公楼市场需求,旧改项目有望激发零售市场活力

仲量联行2022年第一季度天津房地产市场回顾

2022年 04月 11日

程妍华

杨平达

2022年4月11日,天津一一季度,办公楼市场需求以存量客户的办公升级为主,金融和科技类企业支撑地位持续增强。天津零售地产市场无新项目入市,受疫情反复影响市场活跃度下滑,餐饮行业持续成为市场主力需求来源。仲量联行中国区首席战略官兼华北区董事总经理张莹表示:“尽管疫情反复为天津商业地产带来短暂挑战,但天津市深入实施建设国际消费中心城市、承接北京非首都功能纾解等重大政策,将为天津商业地产市场带来机遇,获得更大的市场发展空间。”

办公楼市场

金融、科技行业内资租户的需求支持租赁市场。在疫情反复、双减政策等因素的叠加影响下,市场租赁需求有所回落,同比低于往年。以保险、资产管理为代表的内资金融企业及科技类企业表现稳健,依旧为季内新增租户主要行业来源,展现出较强的韧性和抗风险能力。专业服务业和物流贸易行业需求保持活跃,主要为中小面积段租赁需求。企业搬迁换租、办公整合带来的租赁活动支撑市场需求,搬迁至性价比更高、运营能力更强的项目仍是市场主流需求。

新增供应继续保持低位。一季度市场无新增项目入市,全市整体办公楼市场存量稳定在390万平方米。新增供应短缺,市场继续消化库存,整体空置率小幅回落至33%,环比下降0.3个百分点,同比下降1.9个百分点。其中,甲级办公楼市场环比下降0.4个百分点至37.8%,同比下降2.2个百分点。

整体市场租金维持平稳。一季度,整体市场平均有效租金维持在79元/平方米/月,同比下降0.4%,环比基本持平。其中,甲级办公楼市场租金稳定在85元/平方米/月。出租情况较为理想的项目,业主在运营策略上保持相对平稳,维系了租金水平的坚挺。鉴于当下租户对于租赁成本的考量,业主倾向于提供更多元便捷的隐性让利服务,如推出精装定制装修房源,以迎合客户需求。

市场预计将迎来供应小高峰。未来三年天津办公楼市场预计将有超64万平方米的新增供应体量,海河沿岸成为供应增量的焦点区域,将进一步提升该板块办公楼整体硬件品质和运营水平。“较大体量的供应将加大市场去化压力,拉高整体空置水平,租金或将出现波动。”仲量联行华北区工业与物流地产部总监暨天津商业地产部代理负责人高云鹏表示,“从中长期看来,天津深入实施数字经济,计划打造一批数字化示范园区和主题楼宇,将为办公楼市场发展提供新动能。”

零售地产市场

餐饮业态继续驱动主要需求,服饰、运动、新能源汽车品牌表现积极。餐饮业态需求中,国内外连锁咖啡品牌及地方特色餐饮保持积极扩张态势,如皮爷咖啡Peet’s Coffee、中式面馆松鹤楼均在大悦城开出天津首店。零售女装和运动品牌表现稳定,新能源汽车品牌热度延续,如小鹏、零跑汽车先后进驻购物中心。

市场未录得新增供应。全市优质零售物业总存量维持在437万平方米。供应放量减缓,为存量项目提供了调整提升的缓冲空间,但疫情的反复加大了经济环境的不确定性,一季度天津零售市场活跃度出现下滑,整体空置率仅小幅下降至14.7%,环比下调0.2个百分点,其中购物中心空置率环比下降0.3个百分点至16.0%。

市场租金继续承压。一季度租金增长趋势继续呈负,环比下降0.5%至321元/平方米/月。经营困难的项目是导致全市整体租金下滑的主要原因。由于这些项目依然承受较高的空置压力,业主在租金策略上更为灵活,以应对严峻的市场环境。而核心区位的优质项目抗风险价值持续凸显,表现依旧稳健。

2022年核心商圈新增供应受限。2022年天津零售市场将迎来一轮供应高峰,或将推高整体空置率。新增供应主要分布于近郊商圈,满足各非核心商圈的消费升级需求。核心商圈增量保持低位,或以存量项目的迭代更新为主,以金茂汇、和平印象城为代表的翻新改造项目将不断为传统商圈带来新的购物体验,为天津零售市场注入新鲜活力。


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