甲级办公楼需求稳步回升，前三季净吸纳量超去年

2021年10月19日，广州——三季度广州甲级办公楼租赁需求持续回升，专业服务业及金融行业企业表现亮眼，前三季度净吸纳量总和达50万平方米。三季度新增供应约36万平方米，轻微拉高空置率至12.1%，租金水平环比微升约0.3%。预计四季度将迎来22万平方米新增供应，均来自于琶洲片区。包括电商、数字化平台和物流服务在内的新经济企业、金融产业及大型国企将作为支撑力量，对未来的办公楼市场净吸纳量有所助益。

2021年第三季度，随着新冠疫情对广州的经济影响持续减少，全市工业生产整体稳定，消费市场维持增长，投资增势喜人。本季度，广州经济社会运行整体延续了上季度“稳步发展”的主旋律，并对本地甲级办公楼市场起到了一定的提振作用。

仲量联行华南区商业地产部总监马炜图指出：“值得注意的是，近两个季度以来，全市规模以上服务业以及高新技术服务业均实现了持续而稳定的增长，成为了全市经济发展的重要驱动力。而随着经济重回‘稳步发展’车道，各类服务业企业开始寻求新一轮的业务发展机会，这些企业的搬迁扩租需求亦逐步释放。其中，专业服务业以及金融行业企业在本季度的甲级办公楼市场表现尤为活跃，完成了多笔面积可观的租赁成交。珠江新城和天河北片区凭借优良的区位、成熟的生活及商业配套、方便快捷的交通以及服务业企业群聚等优势，受到这些服务业企业的青睐。”例如，某保险企业在珠江新城租赁了约8,000平方米的办公空间，这也是本季度录得的最大面积租赁交易。除此以外，珠江新城的大宗租赁成交上升较快，快速填补新的空置面积。因此，本季度净吸纳量达20万平方米。截至三季度，累计净吸纳量达50万平方米，超过去年全年之和。

本季度共有五个甲级办公楼项目竣工，新增供应合计约36万平方米，超过了上半年的供应总量。其中，三个新竣工项目位于琶洲，该片区本季度新增供应因此达到15万平方米。

虽然市场租赁需求总体延续了上季度的活跃，但由于新增供应体量较大，全市甲级办公楼市场空置率小幅回升，环比上涨1.5个百分点至12.1%。在各主要细分市场中，除了新增供应集中的琶洲片区空置率见涨，珠江新城、天河北和越秀等其他片区空置率均实现小幅下降。

广州甲级办公楼租金在三季度总体保持稳定，环比微升约0.3%。活跃的租赁需求减轻了存量项目业主的空置去化压力，因此存量项目的租金水平基本维持了上季度的水平或实现小幅上升。不过，在新竣工项目较为集中的琶洲片区，本季度的租金仍受到一定影响。

市场展望

随着疫情对经济社会的不利影响逐步淡化，预计今年四季度广州经济将延续近两个季度以来稳定发展的趋势。对于办公楼租赁市场而言，目前各类租赁问询、交易活动恢复常态化亦有利于未来市场租赁需求的进一步释放。因此，我们依然对未来十二个月的广州甲级办公楼租赁市场发展保持乐观。

仲量联行华南区研究部总监曾丽表示：“广州近年来加快推动产业转型升级，现阶段本地制造业及现代服务业对数字化转型的需求依然强劲，包括电商、数字化平台和物流服务在内的新经济企业将拥有广阔的发展前景，预期办公空间扩租需求保持稳中有升。而广州实体经济持续转型升级同样需要本地金融产业的资金支持，两者将呈现相辅相成、联动发展的态势，共同拉动广州办公楼租赁市场需求。此外，大型国企也将继续作为广州办公楼租赁市场的重要支撑力量，对未来的市场净吸纳量有所助益。”

2021年第四季度，本地办公楼市场预计将迎来约22万平方米新增供应，这些即将落成的项目全部位于琶洲片区。虽然需求总体稳定，集中供应仍将一定程度拉高该片区的空置率水平，并加剧片区内办公楼之间的竞争，业主未来在租金要价上也会存在一定压力。但对于包括珠江新城、越秀、天河北在内的长期低空置片区而言，有限的市场供应与稳健的市场需求将支撑整体租金保持稳中向好的趋势。

备注：文中所述租金及售价，均基于建筑面积。