五月疫情使北京办公楼市场降温，投资活动受短期波动

2022年7月5日，北京——“受疫情干扰，北京商业地产市场短期承压，但市场基本面未受本质冲击。” 仲量联行中国区首席战略官兼华北区董事总经理张莹表示。办公楼租赁活动受疫情直接影响，租金再度转为负增长。投资市场整体活跃度因疫情受阻，第二季度远洋以约50亿人民币将其在锐中心持有股份出售给项目合作方平安人寿。零售地产市场受疫情冲击，租赁活动几近中断。工业物流市场在疫情期间保障物资配送的环境下，租赁需求强劲，租金持续提升。酒店市场，上半年高端酒店整体业绩仍受疫情影响，2022年高端酒店新增供给平稳增长。高端住宅市场第二季度成交量创历史新高，新房价格稳中有升。

由于北京五月突发的新冠疫情，后半季度办公楼市场停滞不前。北京办公楼市场需求在后半季度停滞。第二季度净吸纳量约为4.7万平方米，相比2022年第一季度下降了三分之二。由于办公楼的入场装修和到岗率受到严格限制，市场上正在谈判阶段的大部分交易进程暂缓。第二季度金融和TMT企业的搬迁和扩张贡献了一半以上的租赁需求。同时，来自文化产业内资租户的9,000平方米搬迁需求促成了第二季度唯一3,000平方米以上的大面积成交。

全市平均空置率下降幅度较第一季度收窄。第二季度办公楼市场需求停滞，全市空置率下降幅度较第一季度收紧1.1个百分点，仅下滑0.4个百分点至9.8%。新冠疫情带来的不确定性影响了潜在租户的决策，导致第二季度大面积成交受限。空置面积的去化主要得益于2,000平方米以下的租赁需求，占总租赁成交面积的近70%。同时，整体市场租金在第二季度再次录得负增长，环比下降0.2%，同比微涨0.5%，主要由于疫情的严格管控阻碍了租赁市场的正常运作。全市范围内九个子市场中有四个录得了租金负增长。“鉴于突发疫情及其他客观因素对办公楼市场产生的多维负面影响，我们对2022年全年租金走势保持观望。”仲量联行北京商业地产部高级董事张斯亮表示：“目前业主正积极调整租赁策略以维持项目租金稳定，短期内不会看到市场租金的大幅下滑。”

投资

北京市场基本面稳定，优质核心资产仍受瞩目。第二季度，知名项目远洋锐中心完成交易，远洋以50.15亿人民币将其持有的部分股权出售给项目合作方平安人寿。招商房托也在本季度宣告其对招商局航华科贸中心46.41%权益的收购计划。另外，锦和资管完成对位于东二环的福地凰城酒店的收购并计划改造成长租公寓，展示出投资人对有升级改造和增值潜力物业的青睐。

第二季度，多地突发疫情显著影响投资决策，市场短期承压。2022年上半年大宗成交总额约为101亿，不及2021年上半年的一半水平。尽管市场环境存在不确定性，投资者在决策更为谨慎的同时，仍对北京长期前景抱有信心。“短期波动后市场基本面维持稳定，随着主要城市疫情形势放缓、交通限制逐步取消，下半年市场情绪和活动将逐步回暖。”仲量联行中国区投资及资本市场业务运营主管兼华北区负责人徐茜茜表示： “近期投资人重点关注长租公寓、物流地产及数据中心等多种物业类型的同时，对于办公等核心资产的关注度也将随着整体市场情绪回暖而提升。”

_{备注：优质零售地产指市区市场。*新增供应量涵盖郊区市场的新增供应。}

第二季度北京零售市场受到近期新发疫情的严重冲击，市场租赁活动受到中断，同时消费和客流也出现大幅下降，其中五月全市社会零售品销售额同比下降26%。餐饮行业成为受影响最为严重的业态，五月份餐饮收入同比下降55%。在持续攀升的运营压力下，餐饮行业出现退租撤铺趋势。据统计，第二季度关店数量中超60%为餐饮品牌。虽然大部分购物中心已恢复运营，但客流和营业额恢复缓慢，其中热门购物中心客流也仅达到此轮疫情前的60%。同时，快时尚品牌持续缩减线下规模，关闭运营情况欠佳的门店，例如Selected已经宣布将在7月底关闭线下全部门店，其中包括北京数十家门店。

北京第二季度新开两个购物中心，其中北京姚家园万象汇于四月底开业。作为华润打造的改造项目，不同于临近的朝阳大悦城以年轻消费者为主打，姚家园万象汇引入近30家儿童业态品牌，目标客群侧重于周边家庭，增强了与朝阳大悦城之间的差异化竞争优势。同时，位于奥运举办地——首钢园区的六工汇购物中心第二季度开业。六工汇引入14个京西首店，包括多个新能源汽车品牌，六工汇的开业预计进一步带动石景山区域的消费。

在近期疫情的影响下，租赁需求显著下降，租金承压下行。在当前市场情况下，业主面对不断上涨的空置压力愿意对新签租户做出一定程度的租金让步，同时对于现有租户给予一定租金减免和免租期支持，以稳定自身项目。第二季度市区市场租金环比下降0.7%，郊区租金环比下降1.3%。“考虑到当前市场不确定性增加，同时对于疫情反复的担忧，大部分品牌已暂缓此前的扩张计划，我们预计下半年整体租赁需求和活跃度将进一步下降。在增长的市场压力下，大部分业主已经下调本年租金预期，预计将提供更为灵活的租赁条款，整体市场租金水平预计进一步下降。” 仲量联行华北区研究部董事纪明表示。

线上零售、生物医药、物流等行业的扩张需求持续增长。在保障疫情期间生活物资配送的环境下，生鲜超市与物流行业需求保持稳健，同时线上零售与生物医药也在持续增长。因此，冷库需求随之走高，市场冷库改建规模逐步扩大。另外，受限于市场供应不足，现有需求通过扩租的方式开始整合仓库单元，部分项目由大租户主导，租赁活动更为稳定。同时，在北京市新供应持续稀缺的共同影响下，第二季度空置率下降至4.1%。

大型租户较低的价格敏感度支撑租金上涨，第二季度环比攀升1.3%。位置优越且由成熟开发商持有的项目，因大面积冷库改造而增加了干仓稀缺性，使得租金价格进一步攀升。同时，通州、大兴、顺义等靠近城区内的主要子市场内租户升级，逐步替换为更具承租力的稳定公司，成交价格亦有所提升。“市场供应全面提质促进高端需求。”仲量联行华北区研究部负责人米阳表示：“2022年市场供应预计新增29.09万平方米，开始预租阶段的项目均表现良好，未来新项目将出现更多定制仓储，同时提高净吸纳量。因此我们预测，2022年底全市空置率将不会超过6%。”

_{备注：北京酒店指高端酒店，平均房价包含服务费}

2022年冬奥期间北京主要区域市场业绩超2019年同期。得益于冬奥会及春节假期利好，北京高端酒店市场2月每间可出租客房收入恢复至2019年同期的87.6%。根据业绩数据统计，北京冬奥会在2月4日至20日期间为北京酒店市场吸引了增量需求，其中冬奥会签约酒店获益更多。虽然冬奥会只对部分受邀观众开放，但从冬奥会前一周到闭幕后一周，北京的主要子市场（北京奥运公园北园，燕莎，CBD和王府井）的每间可出租客房收入都不同程度地超过了2019年同期，其中北京奥运公园北园较2019年同期每间可出租客房收入增长超100%。冬奥会闭幕式后，奥运场馆正在成为北京新的景点和打卡场所。

上半年北京高端酒店整体业绩仍受疫情影响。自3月份起，其他一线城市发生本地疫情，出入京政策收紧，北京酒店市场的会议团队与商务差旅需求受到较大影响，期间酒店业绩主要依赖于北京市民的休闲需求。3月北京高端酒店每间可出租客房收入环比下降46.1%。4月及5月，北京发生本地疫情，每间可出租客房收入分别环比下降26.7%和34.2%。

北京市2022年高端酒店新增供给平稳增长。2022年北京市已开业1家高端酒店——位于石景山区的北京首钢园香格里拉酒店，向市场新增283间客房。预计2022年内，北京雁柏山庄将开业，向市场新增67间客房。根据怀柔区政府的发布，雁柏山庄项目位于雁栖湖北岸，是雁栖湖国际会都扩容提升的重点项目之一。

除传统需求外，短途旅行成为一种消费习惯。随着 “动态清零”政策的落实，短途出行更加可行和方便，市民的休闲需求为城市和近郊的酒店市场带来机会。

仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部高级副总裁梁涛表示：“在常态化防疫的背景下，短途旅行或已成为市场需求增长点之一。当下的环境为近郊旅行、城市宅度假经济的发展创造了条件，也为酒店市场的业绩恢复注入动力。” 

北京高端住宅市场成交量创历史新高。2022年第二季度，北京高端住宅市场共成交2,477套，环比上涨192.1%，单季度成交量达到十年来最高水平。信贷政策相对宽松叠加新开盘项目放量，市场需求得到释放，推动成交量上升。同时，开发商为冲刺半年业绩密集加推，推动北京高端住宅供应保持较高水平，第二季度北京豪华公寓录得2,218套新增供应。

住宅市场供需两旺推动价格企稳回升。第二季度高端住宅新房价格稳中有升，环比微涨0.2%。基于有效的疫情防控，6月租赁市场活动恢复，受抑制的租赁需求逐渐释放带动租金保持稳定。“第二批次集中供地成交多宗优质地块，市场需求升温促使高端项目加快入市步伐，预计未来一年高端住宅新增供应维持平稳。”米阳表示：“政策调控频次加快有效刺激观望者入市购房，短期内市场成交势头仍将保持强劲，或将推动新房价格平稳进入上升通道。”