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武林商圈焕发新活力,杭州商业地产市场迎接供应增量挑战

仲量联行2023年第四季度杭州商业地产市场回顾及展望

2024年 01月 18日

杭州,2024年1月17日—— 2023年第四季度,杭州优质办公楼市场有两个新增供应交付入市,为2023年这一办公楼“供应大年”画上句号。金融业依旧实现稳健增长,贸易行业增添复苏动能。优质零售物业市场迎来两个新增零售项目入市,零售消费市场多亮点开始涌现,武林商圈焕发新的活力。

仲量联行杭州、南京分公司总经理兼杭州、南京、武汉商业地产部总监尤培荣表示:“当前,全球产业全面数字化、智能化的时代已经到来,杭州正抢抓先机,落地一系列的产业扶持举措,大力提振城市数字经济的‘续航能力’,促进数字经济与金融、医疗、贸易、汽车制造等行业的全面融合升级。亚运会后的杭州已经走到城市产业发展的‘下半场’,而杭州的办公楼和零售市场也在2023年迎来了大量的优质供应,租赁市场挑战持续严峻,市场亟需突破当前的产业瓶颈,瞄准多样化的创新发展机遇。”

优质办公楼

2023年第四季度杭州共有两个优质办公楼新增供应入市,空置率较去年同期有所上扬。第四季度杭州迎来位于武林板块的杭州中心交付入市,共计带来约2.94万平方米的甲级办公楼新增供应。甲级办公楼平均空置率为25.2%,下降0.4个百分点。第四季度有一个乙级办公楼新增供应入市,乙级办公楼空置率为25.9%,环比上升了0.7个百分点。纵观全年,杭州甲乙级办公楼的空置率均进入了上行通道。

市场以存量需求为主导,金融行业保持稳健增长。第四季度杭州整体办公楼市场净吸纳量约为56,851平方米。从行业需求表现来看,科技互联网的需求占比24%,以互联网平台和IT软件业为主;金融的需求占比为19%,整体需求保持稳健增长。随着国际商旅往来的成本回落,以及杭州营商环境的持续改善,外资企业的信心正在恢复,进出口贸易类企业的需求呈现正增长。

第四季度杭州整体办公楼租金水平持续下降。截至2023年12月底,杭州甲级办公楼平均净租金为136.9元每平方米每月,季度环比下降0.8%。全年杭州整体租金表现不及预期,市场正面临持续性的挑战,甲级办公楼平均净租金同比下降3.0%,乙级办公楼同比下降1.8%。未来科技城、黄龙等板块的平均净租金在年内跌幅较为明显。

优质办公楼市场展望:杭州优质办公楼平均净租金的未来预期将有所下调。预计未来一年,甲乙级办公楼的平均净租金仍将处于下行周期。到2025年,随着较多甲级优质新增供应交付入市,甲级办公楼的整体净租金有望率先回升,而乙级办公楼仍将面临一定的调整。

预计2024年全年,杭州将有11个新增供应项目交付入市,位于武林商圈的杭州恒隆广场部分办公楼有望在2024年年底交付。随之而来的杭州嘉里城、新鸿基IFC等优质办公楼将会在2025年前后陆续交付。武林重回杭州商务办公市场焦点,钱江新城二期将逐步迎来第一批办公楼项目。

仲量联行杭州研究部经理孙懿文表示:“回顾2023年,杭州办公楼整体市场经历挑战,全年杭州累计迎来了近77万平方米的优质办公楼新增供应,是一个实打实的‘供应大年’。而市场的租赁需求正从以增量为主向存量更新转变,为应对供应高峰,业主多以价格换空间,整体市场租金持续进入缓慢下行周期。挑战之下,市场依然不乏亮点,新技术和新需求推动浙江的影视文化产业迈向复苏,数字经济的提质发展也催生了消费服务、医疗美容等行业的增量发展。在杭州这座机遇之城,我们依旧能看到不少潜在的产业新需求走在前面。”

优质零售物业

餐饮行业持续领跑杭城零售品牌布局,运动户外品牌热度攀升。从第四季度录得的新开店业态需求占比来看,餐饮行业仍居首位,占新开业商铺的37%。其中,意大利特色餐厅Alimentari Mulino在钱江新城布局新店。奇华饼家首入浙江,布局武林新项目杭州中心。新式茶饮持续火热,茉莉奶白再开新店。时尚类需求占新开业店铺的33%,其中,高端运动户外品牌拓展势头强劲。Moose Knuckles在杭州万象城开业新店,意大利品牌DUVETICA在杭州连开两店。奢侈品珠宝持续布局,Buccellati时隔一年在杭州万象城开出城市二店。

影院类需求开始呈现复苏趋势。随着下半年杭州全市电影票房收入回升明显,影院需求开始回升,万象影城在新开业项目城北万象城内亮相。同时,运动娱乐体验场所的新增需求也较为活跃,MELAND SPORT在城北万象城开业新店。

第四季度有两个新增零售物业项目入市,整体空置率上升。2023年第四季度,杭州迎来了城北万象城和杭州中心的入市,为市场带来253,000平方米的供应,新项目开业焕新武林商圈活力。全市优质零售物业的空置率为9.7%,较上季度上升了0.9个百分点。其中,全市购物中心的平均空置率为9.8%,同比上升0.9个百分点。

租金持续下行,新开业项目竞争加剧。第四季度全市零售物业租金继续下降,整体市场首层平均净有效租金环比下降了1.2%,新开业项目的竞争加剧,零售物业招商压力增长。核心商圈零售市场首层平均净有效租金降幅较大,环比下降了2.8%;非核心商圈的首层平均净有效租金环比亦下降2.2%。

零售物业市场展望

预计2024年,杭州零售物业市场还将迎来4个项目入市,总体量达到36.5万平方米。滨江奥体商圈的零售供应开始多面开花,商业氛围将再上新的台阶。到2025年,武林、钱江新城等商圈将迎来“重量级上新”,恒隆广场、IFC等优质项目将陆续开业亮相。随着去年一年杭州商业用地出让更为冷静,预计到2027年杭州的零售市场供应量将会明显回落。


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