自2020年起，金融街子市场内有近30家金融企业选择缩减原有办公面积或者退租向外搬迁，区域内甲乙级项目大部分受到不同程度影响，涉及总面积超过11万平方米，空置率呈明显上升。

一方面，部分租户外迁是源自其作为大型内资金融企业的整合需求。疫情之下，投资者更看重资产的稳定性，对全国性知名券商的信任度增强，导致市场业务份额聚集到头部券商，部分知名券商业务扩张引发办公面积整合及扩租需求。而这一类大型内资金融企业外迁的目的地主要为丽泽和奥林匹克区域，因为这些区域楼宇品质优、周边环境好、附近国企众多，对于此类金融租户吸引力较大，尤其是拥有国央企背景的企业。

另外一些租户外迁则源自于其降本增效计划，主要体现在内资证券、基金公司营业部的缩租与退租。由于大批量原先需要线下操作的券商业务转型线上，对于线下营业部的场景需求大幅减弱，休息大厅等功能区不再成为必须。此类办公空间降级过程中，企业正大刀阔斧缩减面积，甚至整体迁出。但同时，仍有部分租户为了业务宣传等需求，在金融街保留有一定面积，以保证其在金融街代表处的正常运营。

此类中小型企业在外迁选址时，更加青睐金融街市场辐射范围内的邻近区域，例如阜成门区域。附近的非甲级市场在地理位置上仍接近“一行两会”，但租金水平仅为金融街平均租金的三分之一，对于租赁预算有限的中小型企业而言性价比较高。

在此轮金融街租户外迁中，金融街与北京其他办公楼子市场呈现出截然不同的市场规律。当整体市场受到冲击时，全市其他办公楼子市场往往选择灵活调整租金，从而吸引有限的租户需求，而金融街作为全市租金最贵的子市场却能坚守住高昂的平均租金，在市场中屹立不倒。然而，当其他子市场通过适当降低租金引入需求进入快速回填阶段时，金融街却开始承压，外迁租户的遗留面积将空置率不断拉高。

对于金融街差异化的市场规律，首先是因为金融街租户往往拥有更高的租金承付能力，具有更强的风险抵御能力。因此，在2019年经济不确定因素较强、市场需求呈现疲软态势时，金融街租户相对比较稳定，并未像其他子市场租户在疫情前期即提出缩租或退租请求。但随着大环境持续施压，金融街租户对租金的敏感度增加，压力存续到近期逐渐显露，开始计划降本增效外迁至金融街以外区域。

其次，金融街两倍于全市平均的租金水平限制了其目标租户——仅为高承付力金融企业，特定的需求种类导致金融街区域发生的租赁成交总量受到限制。

再次，在净吸纳量超百万、需求爆发的2021年期间，TMT行业的扩租与搬迁占全市场成交总量超过四成，而金融行业并非最主要需求来源，因此金融街内空置面积并未得到大量去化。

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