渝甲写供应创新高，高标仓空置创新低，商业运营更替焕新

2025年1月21日，重庆—— 2024年重庆“内孵外引”，在城市产业招引与陆海新通道建设方面不断取得新突破，产业链提质扩容，汽车产业动能焕新，电子信息产业齐头并进，新材料产业茁壮成长。甲级办公楼市场：面临供应攀升和需求收缩的双重压力，租金加速下行；办公楼改酒店的案例屡见不鲜。优质零售地产市场：新增供应放缓，存量市场开启新一轮调改周期；大面积娱乐和体验业态需求亮眼，叠加以价换量策略，空置率有所改善。物流地产市场：高标仓全年净新增租赁面积达53.5万平方米，达历史第二高位，智能网络新能源汽车制造与食品饮料构成年内最大需求主体。

仲量联行华西区研究部负责人朱建辉表示：“2024年，重庆持续壮大‘33618’现代制造业集群体系，在汽车、半导体及先进材料等重点领域推进超过260个重点项目，工业投资稳步加速，为城市产业链的优化升级注入全新动能。同时，重庆积极推进内陆开放高地建设，聚焦铁路、轨道交通、机场及港口航运等重大项目，加快陆海新通道建设步伐，为中西部城市联通国内外市场、畅通供需循环发挥引领作用，吸引更多投资者和优质企业落地重庆，为下游房地产物业市场提供坚实支撑。”
 

从行业结构看，科技互联网（21.0%），专业服务（20.4%）和金融业（19.2%）仍然是全年租赁需求增量的前三大行业。具体来看，电商等互联网平台、在线教育和IT软件业主导科技互联网需求，分别占比30.1%，27.2%和 21.5%；专业服务业中，教育、留学、旅游等消费服务业扩张性需求突出，而商务服务业则以律所的搬迁整合性需求为主，消费服务业与律所的占比分别为54.3%和22.6%；金融业成交增量则主要由小额贷款、融资租赁等非传统金融和保险业推动，分别占比45.4%和24.6%。整体而言，在企业降本增效策略下，整体办公预算愈发收紧，300平方米及以下的小面积需求客户仍为主流，数量占比64.4%，而1,000平方米以上面积需求的客户占比下降0.6个百分点，数量占比仅有4.9%。

重庆存量商业正加快调改节奏，部分项目的运营发生变动。例如，二季度沙坪坝王府井百货闭店退市；九龙坡区江厦-星光汇广场被龙湖接管，更名为星汇天街，成为九龙坡区第三座龙湖天街；新光天地运营方变动，台湾新光三越集团正式退出，运营将由重庆中渝物业发展全权接管；上海百联集团年末退出南坪百联购物中心，项目由业主接手过渡。同时，不少地标和头部项目在品牌调整和商场改造上都取得阶段性成果，例如大都会广场内部持续改造并引入多家米其林餐厅，其“蝶变”计划稳步推进。北城天街开启20年以来力度最大、涉及最广的全面升级。渝北区的SM广场，将追加投资约2亿元进行整体的升级改造。解放碑地王广场（原王府井百货）将瞄准二次元主题购物中心重新打造。在消费承压的背景下，存量商业竞争加剧，商场在压力中调改焕新，以重塑竞争力。

2025年，重庆将迎来光环花园城、龙兴天街、江岸天街等项目，多为头部开发商打造。但在消费承压的背景下，重庆零售地产市场仍面临“招商难”的市场挑战。居民储蓄意愿不断增强，当期消费动力受抑，运营商通过降低租金等手段支持品牌，但市场竞争依然激烈，未来还将出现更多项目调改乃至关停，踩准最新消费趋势与业态扩张主力是招商的关键。通过空间改造、优化服务等举措，满足消费者日益多元的消费需求，有助于提升项目竞争力。随着国家一系列刺激政策落地，消费信心有望逐步回暖，但强大的招商和运营能力仍是项目穿越周期的核心驱动力。
 

2024年，重庆食品饮料的商品零售额始终保持高位增长。年内兼具平价与丰富品类双重属性的量贩零食和折扣超市业务增长加速，涌现了较多大面积仓储需求。据统计，2024年前三季度全国量贩零食新开门店6,406家，关闭门店1477家，开闭店比高达4.34，且下半年量贩零食品牌拓店速度加快，而重庆则是零食品牌拓店的主战场，前三季度重庆共录得266家量贩零食门店开业，位居全国首位。食品饮料行业也因此成为重庆全年最大仓储需求行业。

2025年，重庆高标仓新增供料将显著收缩，供应端压力缓解，租金降幅有望收窄。同期，伴随陆海物流通道进一步扩宽，跨境货品在重庆的存储需求将进一步攀升。2024年，陆海新通道铁海联运班列保持强劲增长态势，累计运输超24.9万标箱，同比增长39%。在重庆全部出口货品中，机电产品（包含摩托车零配件、汽车零配件、发电机组、机械配件等通用机械产品）出口同比增长6.1%，占出口总值的90%；手机、汽车出口增速也高出全国同类商品整体水平。仲量联行华西区产业与物流服务部负责人尤鹏伟表示：“未来陆海新通道六大站点协同发展，其中空港子市场区位集合了中欧班列、长江水道、江北国际机场等公铁水空联运物流资源，将持续吸附更多国际货代、跨境物流、供应链服务企业的储存需求。”