仲量联行：重庆甲写净吸纳量全国第四，城市更新重塑零售竞争力

2020年1月8日，重庆——2019年，经济增速按季回升，基本面及市场情绪不断转暖。产业转型推动重庆办公楼需求维持高位，以科技互联网、金融为代表的总部经济赋予城市经济增长及办公楼需求新动能。二级租赁市场承压，悄然变革，价格战传导至办公楼整体市场，导致租金明显下滑。但以价换量策略逐见成效，全年甲级办公楼净吸纳量高居全国第四。零售物业市场供应小幅回落，城市更新成为主基调，渝中半岛迎来地标商业入市，商圈竞争力重塑。在夜间经济、网红经济、首店经济引领下，重庆加快建设国际消费中心城市。在双城经济圈、中新互联互通战略、西部陆海新通道等国家战略支撑下，重庆在经济、科技、人才、消费四大领域有望实现新突破。

仲量联行华西区董事总经理乔裕生表示：“2019年，重庆经济企稳回升。在成渝地区双城经济圈、中新互联互通等数项国家战略引导下，重庆展现出的经济活力及城市魅力不断提升，为办公楼、零售商业及工业物流多个市场可持续发展奠定基础。从年中第二届中国智博会在渝举办，到年末重庆再提出打造国际消费中心城市的战略，清晰定位了重庆商业地产市场未来发展方向。我们相信，重庆办公楼及零售物业市场的发展前景将更加广阔。”

重庆办公楼市场研读

2019年，重庆优质办公楼市场新增供应29.7万平方米，供应出现暂时性回落，新增量低于近五年平均值近五成。重庆正处于产业转型优化的关键时期，GDP增速前三季度按季回升，战略新兴产业、高技术产业、服务业、金融业等行业增加值保持高速增长。经济发展是办公楼需求的根基，回顾全年，重庆办公需求在上半年表现相对低迷，而在第三季度集中释放，年末有所回调。全年数据显示，重庆甲级办公楼市场净吸纳量高达31.8万平方米，位居全国第四，仅次于深圳、上海、北京，腾讯、紫光等总部楼宇需求是首要驱动力。

据仲量联行统计，稳健需求带动全市平均空置率同比回落4.4个百分点至27.1%，创历史新低。甲级办公楼空置率回落至26.2%，空置面积较近五年峰值下降33.0%。科技互联网、金融业、服务业等行业主导重庆办公楼新增需求，消费及物流领域成新增长点。

重庆经济迈入调整期，技术密集型战略新兴产业成突破口，科技互联网产业在渝应势崛起，大数据、人工智能成为新一轮投资风口。重庆依托中国工业基地的传统优势，以智博会为平台大力发展数字经济，在传统制造业领域推进产业智能化升级。同时，重庆已跻身国家级互联网骨干核心节点之一，奠定大数据产业在渝发展的基础。科技互联网产业已成为重庆2019年甲级办公楼第一大需求来源，年内腾讯、紫光等龙头企业进驻重庆，设立区域总部，去化大面积办公空间。

金融业格局重塑，传统金融业持续发力，科技金融、绿色金融、普惠金融等新兴金融领域为办公需求注入全新活力。2019年新兴金融类企业在甲级办公楼的去化面积占比达到9.7%。政府加强行业规范与管控，加速行业优胜劣汰。在本轮行业洗牌中，部分租户因合规、经营问题退租。第四季度，甲级办公楼22.3%的退租来自P2P、融资租赁、投资管理类租户。“科技+金融”是未来金融重要发展方向，相关需求持续在渝释放，仅第四季度便录得誉存大数据科技、中新科融等企业落户江北嘴CBD的案例。

消费已成为驱动经济增长的第一动力，教育、文旅、酒店、餐饮等类型的办公需求开始向办公楼转移，办公空间的前台运营性质凸显。仲量联行数据显示，2019年末消费服务、酒店餐饮在甲级办公楼承租面积分别为4.1%、3.8%，较年初分别上升0.9和0.5个百分点。尤其在解放碑CBD，旅游客流的增长带动更多办公空间向酒店或公寓转变，且相关行业租户的办公需求在核心商圈更加强劲。下半年，政府发布《关于加快建设国际消费中心城市的实施意见》《重庆市现代服务业发展计划（2019年-2022年）》等政策，在“国家级现代服务经济中心”战略方针下，重庆的第三产业尤其是消费行业有望持续增长，推动办公楼及零售商业需求迈上新台阶。

在长江经济带和“一带一路”合作倡议下，重庆作为“西部陆海新通道”的运营中心，将在地缘经济全新格局中成为开放新高地，带动跨境贸易及物流相关产业发展。依托水陆空铁多式联运的天然优势，重庆已成为内陆地区的交通物流枢纽和进出口贸易领军城市，带动更多企业落户重庆，激发商务办公需求释放。伴随行业发展驶入快车道，企业升级需求逐步释放，并开始在甲级办公楼中显现。以第四季度成交为例，重庆新长丰国际物流搬迁升级至国金中心T3，重庆某优质物流企业落户企业天地T2等成交案例凸显重庆物流企业需求极具潜力。未来，伴随重庆经济增速回升，制造业回暖，外贸及物流企业需求有望进一步释放，而性价比较高的产业园区更受青睐。

二级租赁市场迈入存量时代，激烈竞争引致一级租赁市场租金加速下滑

2018年，重庆办公楼市场迎来第三方办公新增供应，近19万平方米新增供应投入二级租赁市场。次年集中供应引致竞争加剧，二级租赁市场步入存量时代，部分品牌承压退出重庆市场，市场呈现两极分化。仲量联行数据显示，2019年第四季度重庆二级租赁市场整体转租率达到86.8%，环比回落2.9个百分点。但市场仍录得部分运营商持续在渝扩张，第四季度德事商务中心进驻大都会商厦，凯德置地在来福士办公楼A座推出自营联合办公品牌Bridge+奕桥。二级租赁市场点燃的“价格战”传导至一级市场，迫使全市大多数业主降租以避免租户流失。统计层面，2019年，重庆甲级办公楼租金同口径同比下跌3.3%，报86.1元/平方米/月，以价换量乃大势所趋。

展望未来

未来三年，重庆甲级办公楼年均新增供应预计将超过40万平方米，供应量较往年峰值有所回落。伴随空置率企稳，市场韧性在经济回升中有望提升。城市版图不断延伸，办公楼市场在两江新区和高新区扩容战略支撑下，将进一步形成多中心市场格局。近日，国家首提“成渝地区双城经济圈”，成渝合作共赢有望为重庆带来更多战略新兴产业和高端人才落户，形成拉动办公楼市场需求的长期可持续动力。

重庆零售物业市场研读

2019年，重庆优质零售物业市场录得6个购物中心开业，共计66万平方米，总存量达到693万平方米。位于两江交汇核心区位的重庆来福士的开业成为全年亮点，这也是寸土寸金的渝中半岛近十年来首个超大型综合体项目。目的型卖场方面，首创奥特莱斯进驻巴南区鹿角新城，京东在寸滩保税港区打造近5万平方米的全国首家超级体验店，尝试在场景、体验、科技、产品、服务等多个维度突破。

社零消费增速提升，重庆消费结构正逐步转型。2019年前11个月，重庆社零总额达到7,864.3亿元，扣除价格因素实际增长7.1%，较去年同期高出0.3个百分点。然而，消费者的当期消费支出仍受宏观经济预期影响，服饰、体育娱乐、家用电器、汽车等需求弹性相对更高的品类的消费额同比下跌，而日用品、粮油食品、家具等基本品则保持较高增长率。2017年前后，重庆住宅销售火热，2019-2020住宅市场进入集中交付期，带动家具类商品消费大幅增长，28.9%的增幅领涨各大品类。仲量联行数据显示，市场需求总体保持平稳，重庆零售物业市场平均空置率较去年同期基本持平，报12.1%。全市首层平均租金同比上涨0.6%，报381.0元/平方米/月。

借力成渝地区双城经济圈，重庆打造国际消费中心城市，重塑重庆城市IP，城市气质转型。过去重庆一直是以工业基地的形象呈现世人，而伴随网红经济的发展，重庆的城市气质开始向时尚、潮流、现代的方向转变。成渝地区双城经济圈的升格必将带给重庆城市发展全新机会，从智博会到科技互联网产业的集中爆发，从长江上游经济金融中心的打造再到西部陆海新通道，重庆已不再局限于工业产业的发展。前三季度，重庆第三产业增加值在GDP占比已达到54.3%，服务业正成为重庆经济的支柱。因此，重庆打造国际消费中心城市也是在变革中的突破口，以消费驱动经济发展，吸引更多投资者、品牌商进驻重庆市场。夜间经济、网红经济、首店经济都是推动重庆消费市场迈上新台阶的强大IP。2019年前11月重庆接待境内外游客61,750.7万人次，实现旅游总收入5,416.5亿元，同比分别增长10.1%和32.1%。在腾讯发布的中国十大夜经济影响力城市榜单中，重庆名列榜首，足见坐拥丰富夜景资源的重庆发展夜经济的潜力，对本地客群及外来游客的吸引力十足。客群结构转变同时也带动重庆消费市场转型发展。

老牌步行街焕发全新活力，城市更新成为渝中半岛商业主线。重庆商业版图不断向主城外围延伸，而同期解放碑、观音桥、南坪、沙坪坝、杨家坪五大商业步行街已开启新一轮的城市更新和调整升级。解放碑商圈作为国际消费中心城市的核心承载商区，十八梯、朝天门等成为渝中母城城市更新的重点区域。重庆来福士的开业以及十八梯历史文化街区的再造都为解放碑商圈带来具有全国影响力的商业项目，这是硬件的提档升级。而GIADA在解放碑举办的2019秋冬时装中国首秀，足见重庆时尚度这一软实力的提升。

零售物业市场整体需求保持活跃，更多品牌首进重庆，高能级店铺成为消费热点。2019年，重庆迎来更多品牌首店，代表品牌包括Trek & Travel、Gucci Beauty、TWG Tea、苏宁极物、海底捞、Nio House，覆盖服饰、化妆品、餐饮、汽车等各大业态。此外，Adidas在重庆开设全国第三家品牌中心，Nike、Air Jordan、Skechers、Puma等品牌也相继在解放碑开设旗舰店。美妆业态快速扩张，Gucci Beauty、TOM FORD、Nars、Acqua di Parma、Perfect Diary等品牌相继亮相重庆。奢侈品牌持续关注重庆市场，LV、Chanel、Salvatore Ferragamo等奢侈品牌开设的限定店、展览和发布会较往年同期明显增加。Z世代成为主力消费客群，愈来愈多品牌重视年轻化。而伴随国潮与国货崛起，华为、中国李宁、波司登等中国品牌更受中国消费者尤其是年轻消费者的青睐。更多国际品牌选择中国大陆演艺名人代言，演艺界的时尚元素与零售商业的结合度、热度不减，跨界合作、联名发行已成为时尚品牌拉动销售、品牌宣传的重要手段。2019年，超过200个影视剧组在重庆拍摄，重庆成为中国影视外景热门地，随之而来的粉丝经济对提振本地消费市场亦大有裨益。

未来展望

2020年，重庆零售物业市场将再次迎来集中供应，新增供应接近百万平方米数量级，商业开发继续下沉。在重庆“双核+多级”的商圈格局下，解放碑商圈将继续以城市更新为主，推动渝中半岛商业提档升级；观音桥商圈有望迎来星光68广场二期开业，高端品牌实现再次扩容。在非核心区域中，渝北和沙坪坝备受关注。位于照母山片区的重庆约克郡光环购物公园，将填补该板块商业空白，为周边办公及高端住宅居住人群提供商业配套。而位于沙坪坝步行街的金沙天街，由龙湖打造的TOD商业项目，集高铁站、轨道交通、公交站场于一体，将成为三峡广场乃至整个城西商业的新晋领军项目。重庆地方消费在经济回升、人口导入的支撑下将实现持续增长，但消费仍需找到新触点。商圈的优化升级、公共交通的发展以及城市IP在全国乃至全球范围的营销都将助力重庆打造国际消费中心城市。

关于仲量联行

仲量联行（纽交所交易代码：JLL）是全球领先的房地产专业服务和投资管理公司。我们始终致力于房地产领域的持续创新；不断创造机遇，打造理想空间，实现价值回报以成就商业及个人愿景。从而，为我们的客户、员工和社会创建一个更美好的明天。仲量联行是《财富》500强企业，截至2019年9月30日，仲量联行业务遍及全球80多个国家，员工总数超过93,000人, 2018财政年度收入达163亿美元。JLL是仲量联行的品牌名称以及注册商标。更多信息请浏览www.jll.com。