伴随上海经济规模突破5万亿元大关，产业转型升级的积极趋势，持续为办公楼市场带来增量潜力，带动需求端温和复苏。然而，整体市场仍有大量新增项目即将入市，租金仍处于下行周期，上海办公楼市场正在经历深度调整的阶段。

仲量联行华东区研究部董事丁婷表示：“租金的深度调整给成本驱动型的升级和搬迁带来结构性机会，在此过程中，租户的流向正重塑办公楼板块的格局。需求端来看，稳定的占比分布，多元的行业分类，支撑起办公楼市场需求端的基本框架，在租金深度调整的环境中依然展现出市场韧性。”

根据仲量联行统计，2024年上海甲级办公楼搬迁类租赁成交中，升级型需求占比达到74%。搬迁的核心考量在于成本效益和楼宇品质之间的“质价比“平衡，其中“更低的租金和更优质的物业服务”在租户办公租赁决策中重要性有所提升，办公项目的硬件设施不足将增加企业的迁出意愿，而“配套设施和业主服务的提升”将提高租户满意度。

整体行业需求格局保持稳健，“新元“需求正快速释放，为市场复苏带来新兴机遇。仲量联行数据显示，上海办公楼市场行业需求中，金融服务、专业服务、科技互联网、制造贸易、零售和生命科学这六大行业在2020至2024过去五年中，每年新租需求占比均超过85%。前沿科技的突破、产业升级转型和消费观念改变等原因，这些传统行业中引领需求增长的新兴元素正在悄然改变，涌现的“新元”需求，如人工智能相关、新消费、先进医疗等企业在2024年的租赁需求占比达到30%，渗透于传统行业中，持续激发市场潜力。

粤港澳大湾区正由制造湾区向创新湾区的深度转型，深圳在此过程中以创新驱动实现了生态式崛起与全球化突围。随着机电一体化、人工智能等技术融合应用，智能制造、商贸流通等领域有望支持深圳办公楼市场需求的长期稳健增长。

仲量联行华南区研究部高级董事曾丽表示，“现阶段，深圳的产业新赛道企业办公空间主要集中在非甲级办公楼、产业园楼宇。但截至2024年末，深圳以人工智能和大数据代表的科技互联网行业贡献了近四成的办公楼成交面积。可预计，伴随产业新赛道业务的进一步发展，以及对海外市场拓展、产品线研发迭代、线上多元化品牌推广等方面需求的提升，未来存在扩充及升级办公空间的可观潜力。”

总部大楼对深圳办公楼市场的贡献日益显著。近三年深圳甲级办公楼年均净吸纳量约73万平方米，总部自建物业对净吸纳量的贡献约占50%。2025年新增供应中，总部办公物业面积预计占比约八成。但伴随企业陆续迁入落成的总部项目，其目前的办公空间将陆续出现空置，存量市场竞争将更激烈。

曾丽预计，未来一段时间，深圳办公楼市场将面临新增供应集中入市，但整体需求增长相对缓慢，预计全市空置率将保持较高水平。面对供需不平衡的情况，业主将采取更加灵活的租赁策略，加速建立全方位配套体系与服务建设。