伴随上海经济规模突破5万亿元大关，产业转型升级的积极趋势，持续为办公楼市场带来增量潜力，带动需求端温和复苏。然而，整体市场仍有大量新增项目即将入市，租金仍处于下行周期，上海办公楼市场正在经历深度调整的阶段。

仲量联行华东区研究部董事丁婷表示：“租金的深度调整给成本驱动型的升级和搬迁带来结构性机会，在此过程中，租户的流向正重塑办公楼板块的格局。需求端来看，稳定的占比分布，多元的行业分类，支撑起办公楼市场需求端的基本框架，在租金深度调整的环境中依然展现出市场韧性。”

根据仲量联行统计，2024年上海甲级办公楼搬迁类租赁成交中，升级型需求占比达到74%。搬迁的核心考量在于成本效益和楼宇品质之间的“质价比“平衡，其中“更低的租金和更优质的物业服务”在租户办公租赁决策中重要性有所提升，办公项目的硬件设施不足将增加企业的迁出意愿，而“配套设施和业主服务的提升”将提高租户满意度。

整体行业需求格局保持稳健，“新元“需求正快速释放，为市场复苏带来新兴机遇。仲量联行数据显示，上海办公楼市场行业需求中，金融服务、专业服务、科技互联网、制造贸易、零售和生命科学这六大行业在2020至2024过去五年中，每年新租需求占比均超过85%。前沿科技的突破、产业升级转型和消费观念改变等原因，这些传统行业中引领需求增长的新兴元素正在悄然改变，涌现的“新元”需求，如人工智能相关、新消费、先进医疗等企业在2024年的租赁需求占比达到30%，渗透于传统行业中，持续激发市场潜力。

北京办公楼市场进入深度博弈，市场需求缓和，业主方不断释放“极限价格”试探市场的平衡点，但租金的深度回调也对激发市场活跃度产生了显著影响，数据显示，2024年北京甲级办公楼市场成交量同比2023年上升31%。

仲量联行华北区研究部董事纪明表示：“在这样的市场格局中，低价策略有效激发了部分在京大面积租户的搬迁和升级意愿 。此外，当前企业在选址时，大多优先考虑租赁成本管理而非行业聚集度，这也推动其选址范围持续扩大、分散。尽管整体市场仍然面临新增需求受限的挑战，但成交量的显著回升有效缓解了许多楼宇的空置压力，并在一定程度上稳定了市场信心。”

从需求行业来看，新质生产力相关行业的崛起持续激活办公楼市场潜力。根据仲量联行统计，截至2024年末，新质生产力企业在北京甲级办公楼市场中的承租面积占比已超十分之一，其办公楼租赁成交量同比大幅增长106%，主要聚集在望京、中关村、丽泽等区域。以人工智能、生命科学为代表的新质生产力相关企业商业化进程加速，带动对优质办公空间扩张的刚性需求。而重点传统行业仍是北京办公楼市场的主力需求来源，游戏、内资律所、资产管理、教育领域等多个细分赛道表现活跃，与新质生产力相关行业双轨并行，驱动市场需求向多元化和灵活化的方向发展。