北京，2023年2月8日—— 过去十年间，北京物流地产市场因供应不足叠加需求旺盛，而长期保持供不应求态势。即便近三年全国经济承压、市场波动加大，北京物流地产市场仍连年逆势增长。2022年，北京市迎来了十年来首次大批土拍放量，在未来三年，物流地产市场将迎来大规模供应放量，将成为十年来最重要的转折点，充分释放被长期抑制的需求潜力。

基于此，仲量联行将深入解析此次扩容对北京物流地产市场格局的影响。

中短期内，北京物流地产市场扩容会给环京带中紧靠北京的部分物流项目带来一定空置压力，但仲量联行认为2023-2025年的大规模供应浪潮结束后，北京仍然会维持供不应求态势。

作为经济体量较大的一线城市，北京物流地产市场具备强劲的自生需求储备与广阔的发展空间。作为与北京需求总体量相似的城市，上海的物流地产市场总体量目前约为756万左右，空置率为9.6%。扩容后，北京物流地产市场总体量预计将达到约393万，也仅为上海现有体量的51.98%。上海的发展经验证明，即使在扩容后，北京物流地产市场仍有非常大的缺口。从长期来看，需求在保证北京高质量发展的同时，依然会外溢到环京带中天津、廊坊等城市。

仲量联行华北区研究部负责人米阳表示：“整体来看，虽然新增供应体量较大，但北京净吸纳量一直维持在较高水平，过去五年新增供应和净吸纳量始终维持在5:4左右，根据以往的数据来看，新项目预计将在一年内被快速去化，不会给市场带来长期压力，空置率在未来三年将保持10%以下的健康水平。”

从细分子市场来看，因为新增供应主要集中在新区域，所以不会与几个现有功能各具特色的核心子市场产生显著竞争。各子市场在未来将会保持健康发展步调，整体租金在未来三年将保持增长态势，只是处于体量消纳期内的全市租金增幅将略有放缓。

米阳认为：“扩容将给北京物流市场带来巨大的增量机会，释放之前被有限的供应所抑制的强劲需求，在短期内改变现有市场格局。众多新项目的入市在提高全市仓储服务水平，带动租金上涨的同时，也将为投资市场带来更多可选物流标的，吸引增量资金入市，进一步促进北京物流地产市场蓬勃发展。我们相信2023年不仅是北京物流地产市场的重要转折点，也是这座超一线城市在物流领域的新起点。”

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