自2016年以来，北京物流用地一直较为紧缺，仓储项目供应受到极大限制，供不应求是市场主旋律。全市近十年入市新增供应仅150余万平方米，80%以上为2014年前拍得地块所开发，土地紧缺与较长的建设周期大幅放缓了体量扩张的进程，进一步压缩了北京市场的承载潜力。

2022年，北京市迎来了十年来首次大批土拍放量，至今成交的非保仓储用地大于过去十年成交体量的总和。供应缺口造成的市场规模跃迁瓶颈现状有望打破，在两到三年新项目开发建设周期的等待后，新增供应将会迅速承接市场中被压抑的需求。
 

预计2023-2025年将有123万平方米的新增供应入市，约为北京目前物流地产市场总体量的50%。大规模供应浪潮分布全市，并发展出两个新兴物流子市场——大兴国际机场（BDIA）和平谷，将在今年进入发展孕育期。2022年新拍出的六宗W1类物流用地，全部集中在这两个子市场，其中109,209平方米位于大兴区礼贤镇，其余的173,417平方米位于京平公转铁综合物流枢纽产业园。根据政策规划，未来还将有更多物流用地在大兴和平谷持续放量，逐步缓解北京供需矛盾，以更多优质物流仓储空间填补产业发展需求。

大兴国际机场子市场依托其丰富的航空运输资源与京内需求储备，将对标顺义空港（BALP）子市场，成为全市高端子市场之一。作为政府规划中的国际性物流枢纽，顺丰、京东等主流开发商早在2021年就开始布局BDIA，目前顺丰华北智慧物流总部基地和京东5G智能物流园即将完工入市。原BALP子市场部分物流租户为满足新航线业务需要，已将部分仓储点南迁，成为BDIA首批落地需求。

平谷子市场将依附于 “公铁水航”多式联运的特色交通优势和国家政策支持，逐渐发展成为最具价格竞争力的子市场。作为首都政策规划中的物流高地，未来的供应波峰核心，平谷子市场现在虽体量尚小，但以普洛斯、京东、东久新宜为代表的等11家头部物流企业已在2022年于平谷区签约落地。总投资额达到304亿元，占地面积约190万平方米，多个早期拿地的项目目前已处于在建状态。预计平谷子市场的承载力、吸引力、影响力将在未来三年迅速形成规模，以低租金、高服务品质成为北京物流地产市场极具竞争力的区域。