聚焦“四新行动”，深化创新名城建设为南京房地产市场创机遇

2020年10月19日，南京——南京经济基本面保持强劲，上半年整体经济发展表现亮眼，GDP跻身全国10强，增速为江苏省第一。仲量联行南京、杭州、武汉总经理辛毅表示：“南京政府不断聚焦“四新”行动，加快推进新型消费、加速恢复消费力。随着2020年南京金秋经贸洽谈会的召开，政府不断优化营商环境，深化国际创新名城建设，这将为未来南京商办物业市场创新发展提供更多的思路。” 第三季度，南京优质办公楼市场租赁活跃度稳定恢复，促使市场租金总体维持稳定。同时，多个项目的入市导致空置率有所升高。优质零售物业市场方面，随着疫情影响不断削弱、客流加速恢复、各区政府促进消费回补以及新店恢复开业，市场整体空置率维持稳定。

优质办公楼

专业服务和金融业仍是租赁市场主要需求驱动。三季度租赁活跃度显著恢复，整体录得2.7万方净吸纳量，较上季度呈明显回升趋势。专业服务业持续保持扩张趋势，多家律所、会计师事务所新设立或搬迁至河西板块，如德勤从新街口搬迁至河西商务区，新增近1000平方米的租赁面积。其次，内资银行和证券行业市场需求保持稳定，两家内资证券公司签约新街口德基广场。科技新媒体行业仍在积极布局南京市场，继猿辅导和掌心互动的落地，三季度美团在位于新街口板块的甲级办公楼项目租赁了两个整层。

三个新增甲级项目入市，小幅推升整体空置率。三季度共有三个项目完工入市，共为市场带来13万平方米的新增供应，均位于河西板块。奥美大厦的1栋为部分总部自用，并获得了优于市场平均的预租率。另一个项目为华新城4号楼，除中国人寿自用面积外，约25,000平方米的面积对外租赁。新入市的项目将市场整体空置率环比推高了1.4个百分点至20.4%。

甲级办公楼租金维稳，乙级波动幅度加剧。三季度整体租金环比下跌1.3%，同比下降2.0%，至3.5 元每平方米每天。由于第二季度部分业主已充分实施降价策略，加上疫情影响的减弱，三季度成交量大幅回升，甲级办公楼租金得以基本维稳。甲级办公楼性价比优势凸显，迫使乙级办公楼业主不得不继续降低租金维持客户，三季度租金跌幅扩大1个百分点，环比下降2.3%。

优质办公楼市场展望：受到未来大量新增供应及市场压力的影响，加之今年大部分企业选址还是以成本控制为主，短期内市场整体租金仍处下行通道。仲量联行南京商业地产部总监陈明哲表示：“部分业主受去化压力影响，或在年底开出额外优惠条件，或将加快租户的决策速度。预计教育和科技新媒体行业仍将维持稳定的新设或扩租需求，业务受影响较小的企业也将抓住租金下调的机会升级办公空间。”未来新鸿基塔2项目的入市将进一步提升河西板块的整体办公楼硬件品质及运营水平，进一步加大对新街口和鼓楼板块成熟项目的租金压力。但经过近一年的租金调整，业主预期逐步稳定，后续租金降幅有限。四季度南京南站板块将迎来高品质新项目入市，华夏幸福和金地等知名开发商近期拿地，将带动周边租户对该板块的关注度。

优质零售物业

三季度一个项目开业，整体空置率保持稳定。2020年9月19日，龙湖落子南京的第3座商场——龙湖南京江北天街盛大启幕。该项目开业为江北新区零售市场带来强劲的新鲜血液，2天总客流突破45万人次，开业率达到99%。新项目的高开业率和现有项目空置面积稳步去化，使得零售物业整体空置率维持在6.7%。许多开发商营造消费新场景，向空间要效益，以水游城为代表开启全面改造。截至2020年三季度末，南京优质零售物业市场总体量为526万平方米。

餐饮支撑需求活力，零售女装和运动品牌持续拓张。三季度，超过六成的新开业为餐饮行业，其中以海底捞，姚姚酸菜鱼和桃花源记等为代表的连锁餐饮品牌加快开店速度，在超过两家购物中心均先后开店；其次是零售女装和运动品牌，持续保持扩张趋势。首店效应持续发热，消费结构不断升级，Popeyes和 Tim Hortons也先后确认选址新街口商圈。

零售物业首层租金小幅环比下跌0.3%。得益于中高端优质项目客流的持续恢复，核心商圈平均租金保持稳定。但随着四季度多个新增供应入市，存量项目压力随之倍增，预计租金及免租期的调整幅度将会加大。

优质零售物业市场展望：2020年四季度仍有5个项目，合计50万平方米体量集中入市。尽管多数项目开发运营商富有经验及商业资源，新增供应仍会为市场带来压力，预计未来两年空置率将上升。核心区的激烈竞争及新增供应有限，商业开发将进一步向近郊区域下沉。零售商面对充足的市场供应，将拥有更强的谈判能力；而业主方为营造差异化亮点，对于优质品牌将作出相应让步。预计2020年全年租金同比变化将出现近十年来首次下跌。

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