仲量联行 | 十四运会助力西安发展，头部企业扩张冲抵在线教育变动

2021年10月12日，西安——2021年第三季度，十四运会在西安开幕，作为新冠疫情后的首个国内大型体育赛事，十四运会如同一剂 “助推剂”，为西安城市发展打开全新机遇窗口并为西安商业地产市场注入动能。办公楼板块：受“双减”政策影响，在线教育企业录得较大面积退租，但部分头部企业的集中成交有效缓解了市场压力。优质零售物业方面：西安迎来4个优质零售物业项目入市，迅速填补区域内商业空白，提升区域商业活力，有效提振市场信心。物流地产领域：西安高标库市场新增需求放缓，全市净吸纳量录得负值，空置率小幅上升至11.9%。

仲量联行西安总经理佟恩表示：“第十四届全运会的顺利举行，为西安吸引了全国乃至全球的目光，在提速城市建设步伐的同时，亦大力推动了区域内行业与经济发展。从长期来看，全运经济将从多维度影响城市发展并重塑商业地产格局，给予办公楼、零售物业以及物流地产市场信心。”

甲级办公楼市场

2021年第三季度，教育“双减”政策监管带来的行业影响于季内快速发酵，在线教育企业录得较大面积退租。仲量联行数据显示，季度内，多家头部品牌退租面积逾8万平方米，其中甲级办公楼面积超3万平方米，预计这一现象将延续至年底。

但从数据层面来看，西安甲级办公楼净吸纳量达3.8万平方米，单季增量需求高于前两季度，且由于市场新增供应持续暂停，部分头部企业于季内集中成交，空置率持续降低1.9个百分点至31.2%，创下2017年以来的新低。以科技互联网、新兴金融为行业代表的头部企业成交面积超4万平方米，很大程度上抵消了在线教育企业快速退租带来的短时影响，缓解了当期市场压力。但受到疫情冲击，市场需求短期内仍未完全恢复，后劲仍较为不足，加之未来在线教育企业或将持续退租，预计年内西安甲级办公楼市场仍将持续承压。

基于当前市场预期，季内部分业主率先调低租金，降幅环比增长0.1个百分点，至98.0元/平方米/月，业主方观望情绪加重。在年底若无新增需求出现的情况下，预计市场租金恢复上行周期的步伐将被小幅延后。仲量联行西安商业地产部负责人何娜表示：“对于办公楼市场而言，需求增量有限，供应方需重新审视原有行业中不同细分领域的差异化需求，将优化楼宇承载能力作为现阶段的核心关注点。从长期来看，科技互联网行业各细分领域仍将是未来西安办公楼市场需求的主要增长来源之一。”

优质零售物业市场

2021年第三季度，西安迎来4个优质零售物业项目以高开业率入市，分别为：幸福林带环球港、万象天地、长安万科广场、以及太乙城购物中心。季内，西安市场优质零售商业新增供应32.5万平米，总存量升至678.8万平方米。四个新开业项目中三个位于非核心区：幸福林带环球港的开业填补了西安城东商业的部分空白；万象天地凭借各类首店的引入和成熟的商业运营模式，引发市场热议，成为西安当下的“网红打卡点”；长安万科广场则填补了大学城周边区域的商业空白，提升该区域商业活力，提振城南市场信心。本季，十四运会的顺利开展和中秋小长假的到来，让西安各商业迅速恢复生机，零售物业市场基本保持平稳。

本季度，空置率环比减少0.5%，至季末报9.0%。从需求端分析，运动业态及美妆集合店、新能源汽车等高坪效业态表现活跃。其中，运动业态的活跃表现一则源于十四运会体育赛事加持，二则来自国潮运动品牌成功“出圈”。运动零售类如李宁、回力、安踏等运动服装品牌、以及涉及篮球、舞蹈、马术、滑冰、台球等运动的教育和娱乐类品牌，都在本季内有所扩张，快速去化掉各零售物业内空置面积。美妆集合店和新能源汽车品牌也逐渐多元化和本土化，不再局限于头部品牌，而是引入了更多国内和本地品牌。本季，美妆集合店引入橘朵、佩芳诗、BT-CLUB海外直购等国内及本地新美妆品牌，新能源汽车则迎来合创汽车这一国内汽车产业合作机制下的创新品牌。同时，这类高坪效业态的持续扩张，有效提振了市场信心。

此外仍需关注的是，随着“双减”政策逐步落地实施，校外学科类教育培训类机构面临较大经营压力，可能导致零售物业内部分学科教培训类租户出现波动，为物业运营商带来一定挑战。

预计今年年底，西安将迎来一波优质零售物业开业小高峰，市场总存量有望突破700万平米。全市商业存量攀升，市场竞争加剧，加速产品迭代，核心商圈停业调改项目增加。预计未来，具有丰富运营经验的甲方运营商也将加大轻资产输出力度，加速核心区域商业资产盘活。针对此现象，仲量联行华西区交易及商业地产部负责人邓耀华表示：“目前，各大头部企业已开始在西安布局轻资产零售物业。头部企业与西安本地开发商的良性竞争，将有利于提升西安零售商业品质，为本地市场带来更加成熟的招商运营经验，提升商圈活力、助力西安零售市场焕新升级。”

物流地产市场

高标库物业方面，2021年第三季度，受疫情反弹、防疫管控升级、社区团购业务收缩及部分第三方物流仓库整合等因素的影响，西安高标库市场新增需求放缓，全市净吸纳量录得负值，空置率小幅上升至11.9%。

本季度，多家社区团购企业业务缩减，波及西安高标库市场。早在2020年下半年，仲量联行研究部就曾预测，2021年将是社区团购市场优胜劣汰的关键一年，其中脱颖而出的企业将赢得绝大部分市场份额，而这一结果在第三季度逐渐清晰。自7月初起，社区团购企业开始较大规模的业务收缩与撤退。从仲量联行关注的高标库市场情况来看，西安高标库需求受生鲜社团行业波动影响较大，截至第三季度末，已有橙心优选、京喜拼拼、十荟团等社团企业，以及宝能生鲜、美菜等生鲜零售相关企业，采取或收缩整合仓库面积、或退掉租赁仓库的举措。受此影响，空港和经开两个生鲜电商和团购企业聚集度最高的子市场空置率在本季小幅上升。

投入产出比边际效应递减，社区团购业务或成为互联网企业本地生活服务平台的重要组成部分。受市场监管总局对社团低价倾销的管控，夏季气温上升带来的仓配成本增长，以及消费者的低忠诚度和高价格敏感度等综合因素的影响，社区团购企业尤其是第二梯队企业的业务进入到瓶颈期，资本投入的边际效应快速递减，市场份额徘徊不前，因而一大批企业纷纷选择在第三季度收缩关停以及时止损。目前，市场规模大且业务经营较为稳定的社区团购企业仅剩下多多买菜、美团优选以及兴盛优选。仲量联行预计，未来留存的社区团购企业将更多承担为同平台其他业务导入流量的职能，如将用户的高频消费拓展至生鲜电商、传统电商等领域，而非仅仅追求团购业务的自负盈亏。在此背景下，预计包括生鲜电商在内的大社区概念零售消费将保持稳步增长，从而带动仓储需求进一步释放。

未来三年，西安高标库新增供应预计将不断走低。仲量联行华西区产业与物流服务部总监尤鹏伟表示：“西安作为西北门户，仓储分拨业务辐射西北五省，已吸引大量商贸、物流运输、制造业企业在此设立区域分拨中心，高标库需求持续走强。因此，新增供应持续下降、较低的空置率以及未来可预见的供应缺口将使得西安高标库资产价值快速提升，预计未来五年资产价格将进一步走高。”