仲量联行：成都办公楼租金企稳上扬，消费复苏拉动仓储需求增长

2021年7月19日，成都——2021年上半年，第七次人口普查数据发布，成都常住人口首次突破2,000万人口，位居全国第四。成都的人口、生产、消费等多维度宏观指标向好，助力商业地产逐步回暖。办公楼市场，租赁市场需求活跃，推动甲级办公楼市场租金进入上涨周期。零售物业市场，消费持续回暖，市场呈现供需两旺态势，零售项目升级调改成为市场主流趋势。物流地产市场，受消费回暖带动，传统零售商以及多元电商企业成为上半年高标库主力需求客户。

仲量联行华西大区董事总经理乔裕生表示：“在‘双循环’的背景下，成都扮演着国内大循环战略腹地和国际循环门户枢纽的重要角色，是中国经济增长的动力源之一。成都对外来人口尤其是年轻人才充满吸引力，城市人口的高质量增长不断为市场发展注入活力，我们相信成都商业地产未来持续可期。”

城市产业结构优势赋能办公楼增量市场。成都第三产业经济发展动能十足。2021年第一季度，第三产业实现两年平均增长7.0%，较2019年同期仅下降1.5个百分点。经济活力推动疫情后办公楼市场快速恢复，需求端回暖明显。2021年上半年数据显示，成都甲级办公楼净吸纳量达13.5万平方米，居全国第五、1.5线城市首位。尽管城市新增供应量环比上升，但市场需求高涨增强了业主信心，推动甲级市场空置率持续下降的同时，租金迈入回暖周期。这也是自新冠疫情后，成都办公楼市场首次实现租金正增长。

经济要素持续流向战略新兴产业，科技互联网行业增长活力凸显。连续两个季度，“科技互联网”成为市场最主要关键词。2021年上半年，该行业实现新租近9万平方米，成为增量需求首要来源。从企业个体来看，头部企业扩张明显，全市录得知名科技公司成交超4万平方米。头雁作用下，全产业链价值持续看涨，预期未来办公需求将保持高效增长，办公产业结构将加速变迁。仲量联行成都商业地产部负责人邓艳萍表示：“据仲量联行最新发布的《2021年华西甲级办公楼企业客户Top50报告》显示，无论从需求总量还是企业个体的角度来看，成都办公楼市场已经进入科技互联网的领军时代。于办公楼市场而言，为承接产业落地，供应方需重新审视科技互联网企业不同细分领域的差异化需求，这也将是现阶段提升楼宇承载能力的关键所在。”

得益于产业结构优势，高新南区板块上半年需求亮眼，空置率持续位于低位，推动租金水平率先进入上升周期。金融城、大源板块租金上半年分别实现1.0%、2.2%的环比增速。进入2021年下半年，大源板块内供应仍处稀缺，租金有望持续提升。而另一方面，新兴板块如天府新区、城东仍将存较大供应放量，短期内空置压力高企，板块内租金难以攀升。但就长期来看，传统商务区需求外溢以及城市招商引资活动将助力实现办公去化。

消费持续回暖，市场呈现供需两旺态势。上半年，零售物业项目升级调改成为市场主流趋势。从区域来看，期内，核心商圈优质零售物业项目紧跟品质化消费趋势，同时瞄准中西部旅游消费升级客群，以品牌招商联动、品牌客群差异化和互补以及品牌效益最大化原则，进行精细化调改升级。例如春熙路商圈IFS与太古里项目，通过引入更多国际奢侈品牌和美妆护肤类高坪效业态，不断优化品牌组合，以期提升整体营业额。此外，随着都市扩张，居住空间不断延展，近郊商圈加速提档升级。在原有项目调改升级以及更高客群定位的新项目入市带动下，近郊商圈录得大量国际时尚品牌、特色餐饮品牌进驻，为区域零售市场品质化、精细化发展打下坚实基础。第二季度，位于龙泉驿商圈的世茂广场正式开业，作为世茂商业在西部布局的首座购物中心，该项目引进了CK Underwear、Champion、Sephora等国际知名品牌，有效吸附和拓展了区域内中高端消费客群。

2021年上半年，成都零售物业市场紧跟时代潮流趋势，创新拓改传统商业零售。更多新兴融合业态入驻传统零售物业项目，如入驻仁恒置地的“清一色花鸟鱼虫市场”等等。同时，随着Z世代消费文化盛行，文创文娱类零售业态表现活跃，部分项目采取与文娱网游类IP联动的方式，吸引年轻消费者。此外，跨界融合业态数量也呈现出稳定的增加趋势。第二季度，太阳花潮玩餐吧“Crema”入驻天荟·万科城市广场，结合了潮流品牌售卖、品牌餐吧与网红酒吧等商业元素，紧追市场新潮趋势，为传统广场商圈注入新活力。

2021年上半年，青白江子市场持续迎来新项目入市，区域高标库存量快速增长至91.5万平方米，成为仅次于龙泉驿的成都第二大仓储子市场。

高标库作为商品流通的重要基础设施，其租户行业的变动、租赁面积的增减，都是商流变化的映射。仲量联行华西区产业与物流服务部负责人尤鹏伟表示：“近年来，医药流通企业受政策引导区域市场集中度提升；汽车零配件B2B平台企业通过互联网科技赋能，高效匹配市场供需。以上行业变革使得企业经营规模大幅提升，同时商品流通也更为集中。在此背景下，成都上半年医药及汽车零配件企业高标库租赁需求均录得增长。与此同时，特殊商品所带来的更高存储要求也使得恒温、丙一类仓库等高标准、定制化存储设施的市场需求随之增长。”

上半年，历经春节假期，加之妇女节、618购物节等众多促销活动推动零售消费显著回升，生鲜电商、传统电商、零售商合计贡献了近8成的新增仓储需求。其中生鲜电商继续快速拓展成都市场，上半年整体仓储租赁面积已与传统电商并驾齐驱。值得一提的是，从生鲜电商的类型来看，相较于2020年以大型互联网企业入局社区团购业务所带来的大量仓储需求，2021年上半年生鲜电商类型更为丰富多元。在部分社区团购企业持续扩张的基础上，传统到家模式生鲜电商也在积极抢占核心二线城市。此外，从区域来看，青白江、龙泉驿两个存量最大的子市场，凭借大量高性价比可租赁仓储空间，成功吸引了众多生鲜及传统电商入驻。

仲量联行华西区交易及商业地产部负责人邓耀华表示：“纵观2021年上半年，成都办公楼市场正在承接来自全国乃至全球的产业链转移，产业升级换代给予城市经济以焕新动能。同时，近两年成都高标库性价比大幅提升，为租户硬件升级和政府产业调迁创造巨大机遇。市场基本面总体向好，消费回暖为下半年成都商业地产市场稳步发展构筑了基石。”