仲量联行 | 办公空置攀升，地标商业激发零售活力，物流仓储企稳改善

西安，2025年1月16日—2024年，西安聚力推进科技创新、现代产业体系完善、改革开放等“八个新突破”重点工作，在新能源汽车、半导体、光伏等高科技产业保持稳健增长，估值240亿元的芯片龙头企业申报上市，比亚迪西安工业园新能源汽车产量首次超过100万辆。2024年内，多个大型商业综合体项目的开业，推动了“首店经济”和消费的增长。回顾2024年，甲级办公楼市场：需求落后年初预期，市场成交活跃度下降，新增供应激增，租金下跌。优质零售物业市场：消费新旧动能转换，情绪价值消费崛起，商品零售消费低迷，正餐退潮引关注。整体租赁需求疲软，运营商承压降租以提升入驻率，全市空置率同比回落。物流地产市场：新能源汽车供应链不断完善，西北地区线上消费加速，带动西安仓储需求持续活跃。

2024年，西安基础设施和配套资源建设实现高质量发展。西安咸阳国际机场T5航站楼正式落成，面积超过现有三个航站楼面积之和，地铁8号线开通使得西安正式迈入“地铁环线时代”，位于浐灞国际港的城市文化地标——长安云和长安书院也即将投入使用。仲量联行华西区董事总经理佟恩表示：“西安在新一轮产业转移中扮演重要角色，产业链中上游的完善推动产业结构调整升级，为办公市场可持续发展注入新动能。商业地产迎来地标综合体开业，吸引更多国际、潮流品牌进驻西安，推动城市商业迈上新台阶。产业与物流地产基本面持续改善，西安市场不断吸引更多投资者关注。2025年，我们期待西安的城市竞争力在多个维度实现质的飞跃，成为企业西进中国、投资西部的窗口与门户。”

2024年全年，西安办公楼市场需求远低于预期，退租高企，新租成交数据较为低迷，全年净吸纳量仅录得2.4万平方米，不足2023年同期的两成，处于历史低位。上半年，得益于个别超万平米的大面积成交，空置率在上半年累计下降2.5个百分点。进入下半年，增量需求明显下滑，企业观望情绪扩大，年末南飞鸿·乐荟中心IGCA（B座）和国瑞·西安国际金融中心两个项目入市，近24万平方米的新增供应推升空置率于年末收至33.4%，同比上升6.2个百分点。需求端持续疲软，乙级办公楼和产业园区凭借价格优势，分流部分旨在“降本增效”的甲级办公楼客户。与此同时，联合办公及二房东低价竞争加剧了业主对市场悲观的预期，全年甲级办公楼平均租金报88.2元/平方米/月，同比下降5.8%，近五年来首次跌破90元/平方米/月。

从成交面积段看，小面积需求依然主导市场，中大面积需求收缩显著。年内，400平方米以上的租赁需求同比缩减7.9个百分点（按企业数量统计），1,000平方米以上的增量需求占比不足5%。从行业结构看，金融业（18.7%）、专业服务（14.4%）及科技互联网（14.1%）三大传统领域依然主导全年新租成交。

• 金融行业重回成交榜首，传统金融引领办公需求

2024年，金融业以接近20%的占比稳居新租成交各行业之首。值得注意的是，“降本增效”依然是企业搬迁的主要驱动力，金融企业由于早期租赁成本过高，在当前市场窗口期，纷纷选择换租以降低成本。一方面，得益于某大型传统金融企业总部改造释放了超过一万平方米的偶发性搬迁需求；另一方面，由于政府密集发布了一系列旨在稳定金融行业的利好政策，传统金融业展现出了相对稳健的发展态势，以银行、保险、证券为代表的细分行业成交占比高达近15%，在新设和扩张的成交类型中，传统金融占比超过70%。

• 产业园对科技互联网企业吸引力增强

同为办公楼传统支柱领域，与金融行业的活跃态势形成鲜明对比，科技互联网行业在2024年表现略显逊色。继地产建筑行业之后，科技互联网企业全年退租占比高达约17%，在各行业退租总面积中排名第二。越来越多在线教育机构采取更为保守的运营策略，纷纷转向租金低廉的产业园区或乙级办公楼。据统计，2024年在线教育退租面积在科技互联网行业中占比超过20%。除了“降本增效”这一核心驱动因素外，政策补贴的吸引及产业聚集效应也是一些科技公司选择搬迁至产业园区的重要考量。产业园区凭借与科技企业高度契合的产品配置，加之日益完善的配套设施及便捷的交通条件，其分流甲级办公楼客户的趋势将愈发显著。

2025年，预计西安甲级办公楼市场将迎来近40万平方米的新增供应，加之2024年第四季度新入市的办公楼和第三方办公运营商分流客户，市场竞争更趋白热化。预计至2025年末，甲级办公楼租金跌幅料将进一步扩大。仲量联行西安商业地产部负责人何娜表示：“2025年，随着更多优质办公项目入市，市场价格分化将愈发明显。一方面，具备优越硬件条件和完善配套设施的地标项目，应着力提升资产管理能力，守住基本盘；另一方面，针对一些地段处于劣势，楼龄相对老旧的项目，则需深入挖掘自身亮点，以吸引和留住客户。市场修复是长期的过程，面对不断变化的市场环境，业主需要及时调整租赁策略，勇于拥抱变化，才能在市场下行期稳健发展。”

居民预防性储蓄意愿增强，消费需求减弱，消费者信心指数持续处于荣枯线之下。1-11月，西安限额以上消费品零售额同比下降1.1%。消费不足导致品牌租赁需求缩减，且不少商场全年营业额录得同比下滑，品牌拓店更趋谨慎，迫使商场持续降租以提升入驻率。至年末西安优质购物中心首层平均租金同样本同比下降5.4%，报349.7元/平方米/月。“以价换量”策略在一定程度上推动空置率回落，西安优质零售物业市场平均空置率同比下降0.7个百分点，收至10.6%。

2024年西安优质零售物业市场仅三个新项目入市，项目数较2023年明显下滑，但项目体量均超15万平方米，总计带来52.8万平方米的新增供应。面对具有挑战的外部经济环境，知名开发商优秀的招商运营能力凸显，支撑荟聚、万象城和未央天街如期开业，为西安零售市场注入新动能。其余部分本地开发商项目，因招商进度未及预期而延迟开业。

• 情绪价值需求助力体验业态崛起。悦己消费观下，消费者将有限预算转向娱乐、服务等门类，同时面积需求较大的体验业态恰好迎合商场降低空置率的需求。因此，年内录得娃娃机、电玩城、KTV、台球馆、VR娱乐、电竞馆等在购物中心里积极拓店。此外，极具情绪价值的二次元赛道热度上升，“谷子店”崭露头角，成为购物中心的引流新选择。
• 平替兴盛促进平价服饰餐饮扩张。消费的降级趋势使居民提升平价商品的购买倾向，新租服饰多集中于平价品牌。客单价偏低的快餐、饮品等品类相对活跃，相反正餐退潮加速，品牌拓店意愿减弱，年内录得多个正餐退租且未能及时补位的案例。
• 生活方式转变激发户外用品需求。整体服饰消费疲软、服饰品牌拓店谨慎的背景下，户外运动表现相对突出。健康生活方式的兴起带动户外运动品牌业绩攀升，此类品牌积极扩张，成为商场本轮调改的方向之一。不少户外运动品牌进军西安市场，年内录得VAUDE、phenix、mont·bell、Wilson、Klattermusen、Peak Performance等品牌开出西安首店。

传统的主力店类型正逐步退出商场“中心位”，其中超市首当其冲。年内录得人人乐、卜蜂莲花等超市闭店。面积大、租金低的传统商超引流能力大不如前，运营方在现有超市关闭后倾向放弃超市业态或缩小其面积，引入其他承租能力更高的业态来提升商场租金收入。同时，运营商积极探索多元增收方式，增加可租赁面积、提升“两广”（广告和广场）收入，皆为当下市场环境中提升收益的依赖路径和无奈之举。

2025年，我们预计航天城星旋广场、体育之窗NMC中心和真珠港购物中心等项目将入市开业，新项目有望为市场注入新鲜血液。但消费市场仍面临不小挑战，居民的未来预期尚难有根本性扭转，储蓄意愿持续上升，挤压当期消费支出。因此，零售地产空置率仍囿于上行压力，运营商承压降低租金让利租户，共度时坚。仲量联行中国区零售地产及消费研究负责人朱建辉表示：“西安是中国西部正在崛起的零售商业中心，万象城等地标项目的开业，在社交媒体引发现象级关注的同时，还为市场注入一股提档升级的活力。西安作为西北经济中心，其城市人口规模及消费能力毋庸置疑。在文旅客流加持下，西安的消费峰谷被抹平，常年保持活跃态势。未来，在太古里、银泰中心等优质商业开业加持下，我们相信西安供给侧的持续焕新将吸引更多新奇、潮流、时尚的品牌和业态落子西安，加速西安国际消费中心城市建设。”

2024年全年，西安仅有菜鸟网络高新物流园、宝湾临潼物流园三期两个项目正式投入使用，新增高标准仓储面积16.5万平方米。与有限的新增供应相对应的是活跃的市场需求，新能源汽车上游零部件供应商与服务平价电商的快递企业的仓储需求居各行业之首。全年市场净吸纳量累计达48.0万平方米，带动市场平均空置率同比大幅下降7.9个百分点，收至5.4%的历史低位。

下沉市场的线上消费需求活跃。QuestMobile数据显示，截至2024年3月中国下沉市场（三线及以下城市）移动互联网用户规模已达到6.47亿人（占比52.6%），较上年同期增长0.11亿人，且下沉用户的移动互联网使用时长和线上消费意愿均呈上升趋势。而电商渗透率较低的西北省市，在平价电商大规模扩张影响下，线上消费自2023年进入高速增长阶段。这一趋势直接反映在服务平价电商的物流企业快递业务量中，在国家邮政局公布的2023年全年邮政数据中，新疆、陕西、甘肃、青海的快递业务量同比分别增长88.1%、35.0%、49.2%、58.6%。2024年1-11月，这一增速虽有所放缓，但上述地区的快递量增速依然领跑全国。受益于此，大量全国发往西北下沉市场的电商货品在西安这个西北唯一的物流口岸中转、分拨。年内服务拼多多、抖音电商、快手电商的一众快递物流企业开启大面积仓库扩张，2024年第三方物流企业的仓储租赁面积占比达56.2%（其中快递企业占比25.4%），是当之无愧的市场主力需求。

2024年，比亚迪在西安高新区零部件一期项目投产、二期项目陆续建成，整车生产能力进一步提升。截至12月13日，比亚迪西安工厂新能源汽车产量首次突破100万辆，围绕比亚迪的产业链相关企业已有87家落户高新区。随着新能源汽车整车厂产量和生产流程精度控制提升，大量上游零部件供应商以及整车厂VMI（供应商库存管理）企业扩大仓储面积，就近存储生产用汽车零部件，降低运输时间，响应快速供货需求。年内高新子市场在快递物流企业需求的基础上，进一步吸纳新能源汽车零部件企业，仓储净吸纳量达到15.9万平方米。

空港子市场作为大量快递快运企业西北区域分拨中心的所在地，年内随着快递企业的急速扩张，空置率从14.7%的高位快速降至5.9%。随着区域可租赁仓储面积下降，更多的快递运输企业不得不将新增需求转移至高陵乃至高新子市场。随着全市整体空置率年内逐步降至5.4%的历史低位，西安高标仓平均租金降幅也呈现出逐季收窄的趋势，从年初的-4.1%逐步收窄至第四季度的-0.2%，全年平均净有效租金同比下降-8.3%，至20.7元/平方米/月。

2025年开始，西安高标仓市场将进入超低供应时代；而得益于地形条件的优势，西安作为连接西北地区与其他省市唯一的交通枢纽，其高标仓将持续承载往来西北五省的货品存储需求，市场需求稳定性显著高于全国同等级市场。仲量联行华西区产业与物流服务部负责人尤鹏伟表示：“未来三年西安高标仓供应缺失，整体空置率有望维持在5%以内，租赁市场从租户市场转为均衡市场，平均租金开始企稳，物流地产具有较大资产增值空间，未来有望看到更多二级市场交易案例。”