仲量联行丨体验业态助力零售空置率回落，逆周期表现提振物流投资信心

西安，2024年10月25日——第三季度，商业地产市场有效需求仍显不足，各类市场主体信心有待进一步修复。国家持续释放一揽子刺激政策，拉动经济增长，修复市场预期，强调对房地产市场企稳的支持。西安紧随国家步伐，积极推动政策实施落地，有望进一步提振房地产市场信心。甲级办公楼市场：市场需求持续回落，租金跌幅扩大。优质零售物业市场：租赁需求仍显疲软，商业运营方降租保入驻率，空铺回填拉动市场空置率回落。物流地产市场：西北零担和快递货运量显著增长，拉动西安中转分拨仓储需求，市场空置率进一步降至个位数。

国家正加快推进的“两重”（推进国家重大战略实施和重点领域安全能力建设）“两新”（推动新一轮大规模设备更新和消费品以旧换新‌）等重大举措是扩大内需、推动高质量发展的重要抓手。仲量联行西安分公司总经理佟恩表示：“‘两重’ ‘两新’已成多地下半年经济发展的重点。西安作为西北地区的经济中心，凭借其独特的地理位置和政策优势，更有利于承接并整合来自东部沿海地区的资金、先进技术以及劳动密集型产业的转移。西安更应强调结合实际需求，推动并加力支持各项政策实施，以期政策红利逐步释放，为西安经济社会稳步发展保驾护航。”
 

三季度办公楼市场无新增甲级项目入市，大面积新租较少，总体需求表现疲软，净吸纳量录得负2.5万平方米，推升空置率至25.7%，较上个季度提高1.2个百分点。由于需求端活跃度不足，叠加联合办公及二房东的低价竞争所造成的影响，本季度甲级办公楼平均租金跌幅进一步扩大至0.8个百分点，报89.2元/平方米/月，环比下降1.9%。

增量需求方面，中大面积需求持续收缩，小面积需求仍主导市场。季内，1,000平方米以上的需求仅占不到5%（按企业数量统计）。从行业结构看，科技互联网（16.1%）、金融行业（14.0%）、地产建筑（14.0%）及专业服务业（12.9%）等传统领域仍然主导增量需求。

• 能源、医药及第三方办公运营或成为市场增量需求新增长点

作为西安市六大支柱产业，本季度能源环保、生物医药行业表现相对稳健，新租成交占比分别各占约10%。这两大行业需求韧性主要得益于其背后的实体产业快速发展，推动了相关生产性服务业在优质办公楼宇的扩张。从行业布局来看，能源企业主要布局在城北、高新等区域；而生物医药行业则布局在城市南部，多位于高新、曲江、南二环及小寨板块。

• “降本增效”刺激企业搬迁，部分保险公司整合办公场所

受经济增速放缓、市场波动等诸多因素的影响，本季录得“降本增效”型的搬迁成交较多。随着政策对行业监管力度不断加强和行业竞争的日益激烈，部分保险公司积极整合办公场所，缩减租赁面积，旨在实现成本的有效优化。与此同时，科技互联网企业纷纷将办公选址转向产业园区。一方面从“降本“的角度出发，产业园区租金更为低廉；另一方面，产业园区所具备的产品特征以及高度的产业聚集效应也为企业”增效“提供了有力支持。例如，本季度某国内头部科技公司将其办公地址从甲级写字楼搬迁至软件新城某园区。地产建筑延续多个季度走势，依然是退租面积占比最高的行业，退租占比高达22.7%。

今年第四季度，西安甲级办公楼市场将迎来一波集中供应潮，南飞鸿·乐荟中心IGC（B座）、国瑞·西安国际金融中心等多个优质甲级办公楼有望入市。与此同时，市场需求持续不振，加之联合办公及二房东低价竞争分流客户，市场租金持续下行不可避免，预计全年租金跌幅将达到-5.2%。仲量联行西安商业地产部负责人何娜表示：“我们看到一些业主为应对市场变化做出的策略调整，如推出‘特价房源’、提供定制装修以及调整空调运行时间等操作。面对持续下行的市场，除了提升自身的物业服务品质与效率以外，业主还应该时刻关注市场变化及竞品项目的发展态势，制定灵活的租赁策略，才能保证项目处于稳定健康的经营水平，立于不败之地。”
 

西安零售商业市场整体承压，虽第三季度为传统暑期旺季，但今年暑期在客流未见明显降幅的情况下，多数商场却录得营业额同比下滑。七八月，西安限额以上消费品零售额均呈同比负增长，进一步印证三季度消费疲软的态势。消费动能不足传导至零售地产租赁市场，导致地产端租赁需求下滑，迫使更多商场选择降租以提升入驻率，故西安优质购物中心首层平均租金环比下降2.1%，报344.3元/平方米/月。降租策略奏效，叠加体验类消费需求稳健，季内录得不少大面积租赁案例，有效帮助空置率回落，三季度西安优质零售物业平均空置率环比下降0.6个百分点，收至10.8%。此外，季内录得样本外的D16街区开街，季末市场总存量维持739.5万平方米。

• 餐饮品牌拓店意愿减弱，平价餐饮更受青睐。三季度餐饮新租面积仍位列榜首，但多数为换租，且需求放缓的趋势已愈加明显。2024年西安餐饮收入累计同比增速逐月下滑，1-8月达-3.5%，餐饮消费下降致餐饮品牌拓店意愿削减。按新租餐饮的细分品类看，正餐以平价品牌为主，中高端餐饮开店数量进入下行周期；饮品中茶饮占据主导，以新式茶饮（霸王茶姬、茉莉奶白等）、柠檬茶饮（柠季、林里等）和酸奶饮品（酸奶罐罐、一只酸奶牛等）为主。与之相反，咖啡新店数量则偏少，除Peet’s Coffee和比星咖啡等西安首店外，其余咖啡品牌开店步伐放缓。
  
  
• 服饰品牌保持谨慎，户外运动表现相对活跃。消费降级下大众减少服饰等耐用品的支出，今年七、八月限额以上服装、鞋帽、针纺织品类零售额均呈同比下降。整体服饰消费疲软，服饰品牌拓店偏谨慎。其中，户外运动品牌表现相对活跃，虽新店数量占比不高，但Wilson、Klattermusen、Peak Performance、完型、TSUBO等品牌均在本季开出西安首店。
  
  
• “悦己”消费盛行，娱乐和服务品牌稳健扩张。“悦己”消费观下，消费方向发生转移，消费者更愿意将有限的预算分配给娱乐、服务等愉悦自我的门类，叠加租金下行、空置率高企利好品牌方，娱乐和服务品牌积极拓店，季内录得多家健身房、VR娱乐、台球馆、美容美发等开业。

• 运营商积极调改以迎合消费行为更迭。存量项目开启新一轮调改，焕新品牌组合、调整业态配比以更好满足“轻零售、重体验”的消费趋势。四海唐人街打造的“东方集”焕新开业，提供更多餐饮、服务和娱乐选择；金鹰高新店负一楼关闭，欲将原本的零售楼层重新打造并引进餐饮；在大茂城开门迎客一年有余后，其负二楼终于面市，招入娱乐、谷子和潮玩等丰富商场品牌矩阵。
  
  
• “存量”转“增量”，探索新的收益增长点。在存量收益难以得到有效突破的当下，运营商在维持存量收入的同时开始寻求增量收入。增加多经点位、减少公共区域以扩大可租赁面积、重视“两广”（即广告和广场）收入等，皆成为运营商拓展增量收入的重要途径。

四季度市场预计将迎来西安万象城、未央龙湖天街、真珠港购物中心等新项目。优质项目入市有望为市场注入新鲜血液，但在经济下行周期下，整体消费市场仍难掩颓态。消费预算缩减导致品牌租赁需求动能不足，租金仍将处于下行通道，零售商业市场难以在短期内恢复。仲量联行中国区零售地产及消费研究负责人朱建辉表示：“未来两年，西安将迎来更多地标及零售地产项目开业，并借此吸引更多头部品牌进入西安市场、加速扩张，市场将进入多极发展格局。优质品牌和运营商入局西安，也将带动本地商业市场焕发新一轮消费活力。作为西北地区的经济中心和中国内陆文旅消费的标杆城市，我们期待西安市场供给侧与需求侧实现蜕变，成为品牌进入内陆市场的首选城市。”
 

第三季度，宝湾临潼物流园三期正式投入使用，市场需求环比进一步回升至14.6万平方米。拆解需求可以看到，季内西安高标仓新增需求主要来自两大方面：第一是服务商贸企业的第三方物流及快递企业，第二是即将到来的双十一和年末销售旺季扩仓的部分零售电商企业。

西安是西北地区的物流中心枢纽城市，也是第三方物流和快递快运企业的区域物流分拨中心的不二选择。

近年来，随着平价电商不断向低线市场渗透，以及传统商贸业逐渐向多批次少批量的供货模式转变，全国零担货运和快递运输市场持续活跃，但这一变化也大幅削弱了整车货运的物流成本优势。西北地区地理位置距离全国商贸中心较远，是零担和快递运输成本极高的地区。同时，由于零担快递货品总量较中国其他地区偏低，导致一些西北省会城市，在零担及快递的物流运输规划中无法做到与全国其他大型城市间物流直达。为提高单车装载率，节省成本，大量散货通过在区域内最大的物流枢纽节点城市——西安集货后，再进行省内或其他西北省市分拨。近年在各大电商平台的加持下，西北地区零担物流运输业持续高增长。陕西省统计局数据显示，2024年上半年全省邮政业务量和快递业务量分别同比大幅增长34.0%和44.3%。同时，今年1-8月新疆货物周转量同比增速较上半年进一步增长4.2个百分点至9.5%，也示出西北地区货物运输持续增长和下沉的趋势。

季内受平价电商市场下沉和零担货运量增长影响，西安录得大量第三方物流、服务电商快递企业，以及西北转运集货物流企业扩租或新租案例。其中，快递快运集聚度最高的空港子市场本季更是贡献了近半数净吸纳量。截至9月底，市场整体空置率环比下降2.9个百分点至9.6%，随着可租赁面积的下降，西安的租金环比虽仍然下滑1.9%至20.8元每平方米每月，但降幅已连续三个季度收窄。

作为全国少数供应稀少，去化稳定的城市，西安高标仓供需结构未来3-5年都将处于合理区间，租金也有望在2025年企稳。在全国物流地产饱受高供应、高竞争、空置率上升、租金下滑困扰时。逆周期的西安物流地产市场为投资人提供了阿尔法（α）投资机会。仲量联行华西区产业与物流服务部负责人尤鹏伟指出：“西安高标仓市场由于需求稳健，新增供应极低，具有较大资产增值空间，未来有望看到更多二级市场交易案例。“