仲量联行 | 西安高标仓投资吸引力增强，重点项目入市增添零售市场活力

西安，2024年7月19日——上半年来，西安在数字经济和消费市场领域动作频频：4月16日，西安举办世界互联网大会数字丝路论坛，推动“一带一路”数字技术发展。5月10日，西安召开数字经济发展大会，旨在建设西部数字经济强市。随着二季度小长假的到来，西安经济增长和商业发展迎来新活力。同时，西安推出汽车、家电等消费品的“以旧换新”补贴政策，激发消费市场新需求。甲级办公楼市场：下半年新增供应仍维持高位，加之需求端持续疲软，市场去化继续承压，租金维持下行通道。优质零售物业市场：整体租赁需求相对疲软，运营方降租让利吸引租户，有效促使空置率止升企稳。物流地产市场：随着新增供应暂告一段落，西安高标仓资产投资属性增强。

仲量联行西安分公司总经理佟恩表示：“西安正在积极探索新的经济增长点和发展模式，数字经济作为加快发展新质生产力的重要抓手，有望给办公楼市场注入新动能。同时，作为最具热度的‘网红’旅游城市之一，节假日经济在西安消费市场的持续火热，将助力西安商业高质量发展。”
 

2024年上半年，甲级办公楼市场需求端持续疲软，净吸纳量录得约5.5万平方米，较2023年上半年同比减少10%，与2023年下半年环比累计下降约26%。带看量递减导致成交难以转化，经济预期不稳、企业观望情绪较重等因素加剧市场信心不足。此外，联合办公及二房东低价竞争致使一级租赁市场租金持续承压。截至季末，西安甲级办公楼租金下跌至90.8元/平方米/月，上半年累计下降1.8%，同比下浮3.3%。由于供应端暂停致使空置压力短期放缓，空置率较上年末累计回落2.5个百分点，6月末收至24.6%。
 

• 金融行业独占鳌头，中小面积客户仍主导市场增量需求
  
  上半年增量需求的行业结构与去年同期相比发生显著变化，由于某大型传统金融企业升级改造总部大楼，期间释放出大面积搬迁需求以满足其过渡时期办公需要，金融（24.1%）取代科技互联网独占鳌头。此外，地产建筑（13.4%）、科技互联网（13.3%）和第三方办公运营（13.2%）平分秋色，专业服务（12.92%）占比保持相对稳定。
  
  租赁规模方面，大面积客户需求持续收缩。中小面积需求持续主导市场。以成交数量统计，上半年400平方米以下的需求占比近八成，与去年同期基本持平；而200平方米以下的需求占比近四成，同比扩大约4.0个百分点。
  
  
• 第三方办公运营商及教育留学板块呈分化态势
  
  上半年，第三方办公运营商和教育留学板块成交相对稳健，租赁行为呈现较大分化态势。企业自身定位的显著差异，导致第三方办公运营商在扩张策略上大相径庭，这种差异主要体现在物业类型的筛选和物业获取方式等方面。首先，部分传统二房东及联合办公品牌再获资本加码，利用本轮办公市场下行机会抄底位于核心区的甲级办公楼，逆势扩张；其次，不乏有一些优质联合办公品牌充分发挥其品牌影响力及资产运营能力，采用轻资产运营模式与业主方深度合作，实现双赢；再者，一些加速器和孵化器品牌也看准时机，瞄准了租金更低的乙级办公楼及产业园。
  
  然而，还有一些前期物业获取成本较高的联合办公品牌以及二房东迫于市场下行压力，正面临缩减面积或者退租的困境。2024年仅上半年，第三方办公运营商新租和退租面积就已双双超过近四年全年相应数据，市场波动加剧分化。

教育留学板块成交表现同样显著，资本再度青睐具备成长潜力的品牌。其中，一些线上教育机构在区位优势、租赁规模以及企业形象塑造等多重因素的综合考量下，依然展现出强劲的承租能力，倾向入驻品质服务俱佳的甲级办公楼。然而，面对行业环境的不确定性，超过七成的教培机构采取更为审慎的选址策略，选择成本更低的乙级办公楼或产业园项目，以降低不动产成本、抵御行业风险。

上半年，甲级办公楼市场的需求端表现低于年初预期，市场须继续探寻需求动力增长点。下半年，市场预计将迎来南飞鸿·乐荟中心IGC（B座）、国瑞·西安国际金融中心等近34万平方米的新增供应。与此同时，新入局的联合办公品牌及二房东将进一步加剧市场竞争，这无疑增加了业主的招商压力和去化难度。价格竞争将延续，预计全年租金跌幅将扩大至2.3%。为应对市场挑战，一些业主已经开始积极调整价格策略，例如定期推出“特价房源”、给予续租客户额外免租期、提供定制化服务等。

仲量联行西安商业地产部负责人何娜表示：“在当前市场环境下，虽然‘以价换量’在短期内能有效吸引新客户，但对于长期而言，价格战可能会损害市场信心，不利于市场的稳健发展。建议对于存量项目，需守好基本盘，提升物业服务品质和效率，精准锚定客户痛点，针对性优化公共空间，以增强客户粘性和楼宇竞争力。”
 

数据显示，5月末西安市存款余额同比增加，居民预防性储蓄意愿增强。作为先行指标的消费者信心指数仍处荣枯线之下，居民消费意愿依旧偏弱。前四个月，西安社零累计同比跌幅逐月扩大，1-4月跌幅达5.7%。5月，节假日经济和“以旧换新”的消费补贴政策，拉动1-5月社零同比微涨0.5%。但不少商场今年的营业额同比仍录得下滑，从而不得不降租以提升入驻率，致西安优质购物中心首层平均租金持续下跌至351.5元/平方米/月，上半年累计下降0.9%。租金下降有效降低品牌运营成本，空铺缓慢回填，故西安优质零售物业市场平均空置率在二季度停止上涨，至季末报11.4%，与一季度持平，较2023年底微涨0.1个百分点。

上半年，西安零售市场仅迎来位于非核心区的宜家荟聚，其面积高达21.5万平方米（不包含停车场），推动西安优质零售物业存量升至739.5万平方米。宜家荟聚开业情况良好，为区域商业注入新动能，其大量新租面积有效拉高净吸纳量至19.1万平方米。

存量项目开启新一轮调改，焕新品牌矩阵和消费场景以更好满足市场需求。曲江银泰进行大规模改造，在补足美妆、黄金珠宝业态的同时，引入汉服、二次元和文博文创等商户吸引Z世代年轻客群，形成双馆差异定位；荣民龙首不仅引入长安大排档等品牌，改造升级的负一层也重新开放；赛格将负一楼的超市更替为自营并搬迁上楼，使之更接近停车场以缩短消费者提袋步行距离；西安幸福林带商业在空置率大幅上涨后也正寻求调改之路，预计引入超市等主力店。

• 餐饮新增需求蝉联榜首，二季度新租面积占比达35.9%，但多数属于换租，故未能大幅降低市场空置率。此外，季内录得多个餐饮退租但未能及时补位的案例，同时部分项目用娱乐业态填补餐饮空置面积，上述变化均体现餐饮需求有所放缓的趋势。然而，在餐饮细分领域，咖啡茶饮仍较为活跃，其中新式茶饮势头强劲，放哈、百分茶、李山山、茶乙己等品牌陆续开出西安首店，已深耕西安市场的霸王茶姬、茉莉奶白等也持续扩张。
  
  
• 服饰租赁需求持续低迷，新租面积仅占16.0%，且需求仍集中于平价品牌。快时尚延续退租趋势，二季度录得MJstyle、URBAN REVIVO、TOP FEELING退租。相反，深受年轻人追捧的潮流服饰品牌表现相对活跃，BASEMENT FG、UNDEFEATED、MEDM等在季内布局西安。
  
  
• 二次元品牌表现亮眼。二次元成为“新晋顶流”，种类繁多、价格亲民且复购率高的谷子店开始进驻购物中心，三月兽、漫魂、GOODSLOVE、YOOOOSHOP、虚弥、ILOVEGOODS × ILOVETOY等品牌在商场崭露头角。
  
  
• 娱乐业态持续成为填补空置面积的主力军。部分商场采取“先填后调”的招商策略，旨在快速降低空置率后，再逐步调改。承租能力较弱但面积需求较大的娱乐业态恰好能为运营方提供调改缓冲期。因此，季内录得影院、KTV、电竞、娃娃机等多种娱乐业态扩张。

展望未来，居民消费预期仍趋谨慎，品牌租赁需求动能不足，租金仍有下行压力，商业恢复尚需时日。下半年，西安万象城、龙湖未央天街等新项目蓄势待发，有望为西安消费市场增添活力。在供给侧持续优化的同时，节假日经济再次彰显其强劲的消费拉动力——五一期间，西安市游客数量和总旅游消费同比分别增长5.38%和6.72%，单日地铁客流屡创新高。叠加促消费政策，西安5月社零显著增长，拉动1-5月的社零增速由负转正。

仲量联行华西区研究部负责人、中国区零售地产及消费研究负责人朱建辉表示：“西安零售地产市场的未来备受关注。供给侧焕然一新，万象城、太古里等地标商业以及城市更新项目将极大改变西安商业地产现状，提升城市商业品质与调性。需求侧方面，节假日经济、暑期经济必将持续为西安消费注入外来活力，如何打好西安的历史文化牌，是地方政府和运营商亟待解决的课题。”
 

2024年上半年，西安高新物流子市场录得一个项目交付使用，市场新增高标仓面积13.8万平方米。仓储需求在上半年呈高开低走态势，整体表现平稳。上半年全市总去化量为15.5万平方米，较2023年下半年小幅增长7.4%。而受大体量新项目入市影响，市场整体空置率较2023年末仅微降0.8个百分点至12.5%。上半年拆分西安高标仓需求行业，扩张与收缩行业泾渭分明。

传统线下商超业务挑战加剧，西安市统计数据显示，1-5月西安市限额以上消费品零售额仅增长0.5%，与此相对，网上零售额依然保持双位数增长，网络零售消费渗透率稳步上升。受线上消费冲击，不具备价格优势和送货到家服务的传统商超经营困难，业务萎缩难以避免，进而冲击仓储需求。上半年多家线下连锁商超的仓储需求出现不同程度收缩。

2024年年初产业客户需求表现活跃，其中为解决西安市场化重加工厂房较少的痛点，制造商和政府产业发展平台公司租赁高标仓用于生产；以及新能源产业制造商的工业品存储需求集中释放，在沣东和空港子市场贡献了较大面积的新增需求。

由于平价电商的白牌商家较多，客单价低，仓储物流成本敏感，且消费者对货品时效性要求较低，导致商品分散存储、就近发货需求较低。同时平价电商平台远低于传统电商平台的自营比例，也进一步抑制了货品集中存储需求。因此相较于全国设置区域分拨中心的品牌商家和传统电商平台，平价电商商家和平台，更多采用点对点直线分散发货模式，因而对快递需求极强。平价电商GMV高增长进一步刺激了快递业务需求，自2020年开始，中国快递业务量连续四年保持高增长，而随着平价电商加速向低线市场渗透，过去快递业务量占比较低的西部市场，也进入快速发展通道。国家邮政局行业发展统计公报显示，2023年西部地区快递业务量同比增长28.8%，占全国业务量的比重也同比增加0.6个百分点至8.1%。进入2024年，国家邮政局发展研究中心数据显示西部甘肃、内蒙古、陕西等省区快递业务量增长进一步加快，同比增速有望超40%，有力带动区域物流规模稳步扩增。

西安作为西北地区物流中心城市，带动众多快递中转分拨仓储需求落户。同时，随着西部区域平价电商加速向边远地区渗透，为降低西北非包邮区物流成本的集包业务也在西安应运而生。上半年，快递快运企业与制造商共同组成了西安高标仓主力需求。

但另一方面，传统电商业务增长停滞，线下零售业务不景气，快递快运企业承租能力较低以及来自新项目的竞争共同抑制了西安租金增长。截至第二季度，西安高标仓市场平均净有效租金较2023年末下降6.4%至21.2元每平方米每月。

在全国高标仓市场进入高供应周期时，西安高标仓市场未来3年可预期供应已告一段落，并自2024年下半年开始正式转入存量市场。在全国物流地产贝塔（β）投资饱受高供应、空置率上升、高竞争、租金下滑困扰时，西安物流地产市场的逆全国供应趋势为其提供了一定阿尔法（α）投资机会。仲量联行华西区产业与物流服务部负责人尤鹏伟指出：“西安高标仓市场由于需求稳健，新增供应极低，租金有望在短期企稳，因而项目资产增值空间较大，是吸引投资人的重要条件。”