仲量联行 | 基建上马带动西安办公需求释放，高标仓再促产业生态完善

2024年4月10日，西安——年初，西安市政府在重点工作动员部署会议中明确表示，2024年将围绕“八个新突破”来部署工作、配置资源，其中关键一项即加快推进现代化产业体系优化，加快发展新质生产力。政策加码将助力西安加速优质资源和要素聚集，促进城市产业的升级突破。甲级办公楼市场：新租活跃度较低，供给端扩容近在咫尺，甲级市场持续承压，租金维持下行通道。零售物业市场：商业信心仍显不足，整体租赁需求疲软，致空置率小幅上涨，招商压力下运营商在租金方面作出让步。物流地产市场：制造业租赁高标库改厂房需求活跃，带动净吸纳量大幅攀升。

仲量联行西安分公司总经理佟恩表示:“随着西安深度融入共建‘一带一路’战略和国内国际双循环格局，一个连接东西、贯通亚欧的枢纽城市正在崛起。年初以来，市场传来一系列利好消息——西安在吸引外资方面取得成效，实现‘开门红’；多个重点项目集中开工，为城市经济发展注入新动力；优质商业体接连官宣，进一步推动商业高质量发展。在政策的加持下，西安的商业地产和工业物流市场将迈向新的台阶，展现出更广阔的前景和潜力。”

自开年以来，企业观望情绪较重，决策周期延长实属常态。春节长假后，市场进入传统淡季，去化进一步放缓。一季度，西安甲级办公楼净吸纳量录得1.9万平方米，同比小幅下滑。季内无新增甲级项目入市，空置压力同步放缓，带动空置率环比下降0.9个百分点，收至26.2%。但由于多个未来项目临近入市，叠加联合办公及二房东低价分流，本季度甲级办公楼平均租金仍承压，报91.8元/平方米/月，同口径环比下降0.7%。

增量需求方面，中大面积需求收缩，小面积需求主导市场。季内，300平方米以下的需求占比近七成（按企业数量统计），同比扩大约6.3个百分点。从行业结构看，地产建筑（22.8%）、专业服务（19.6%）及科技互联网（17.8%）等传统领域仍主导增量需求：

• 基建项目投资推动建筑工程类企业需求释放，国央企主导市场
  

2024年伊始，继“北跨”行动后，西安再度铺排350个市级重点项目，多位于高新、经开等重点片区，总投资1.71万亿元。截至目前，本年度计划施工项目个数同比增长10.1%。其中，亿元以上项目个数同比增长19.7%，带动载体、基建施工安装类企业需求增长。季内建筑工程与基建板块增量面积同比扩大144.5%，国有资本主导地位日益强化，约六成的增量需求均来自国央企或政府平台公司，以原址扩张、提档升级型需求为主。从区位分布看，约九成的增量需求落位于高新南、高新北及城北，与重点项目的区位布局相符。

• 教育留学和律所的增量需求相对稳健
  

本季度，教育留学细分赛道分别占专业服务增量及总增量需求的32.2%和6.3%。相较于对公的商务服务类企业，其选址偏好更侧重楼宇的通达性与性价比。近期，2023欧亚经济论坛“一带一路”商事法律服务分论坛等多场法律服务论坛相继于西安举办，国际法治交流合作日益扩大。随着西安深度融入“一带一路”大格局，强化打造国际化、法治化营商环境迫在眉睫，以上海经贸商事调解中心为代表的6所大型法律机构相继落户“一带一路”国际商事法律服务示范区，相关涉外法律服务需求持续聚集。由于法律服务类需求预期持续向好，多家律所借助租约到期的契机升级至办公环境更佳的甲级楼宇，另有某头部律所首次进驻西北地区，推动律所新租需求稳健，近半年增量面积近1万平方米， 多位于高新、曲江等高品质楼宇较集中的片区。

下半年，西安甲级办公楼市场仍将迎来新一轮集中供应，南飞鸿·乐荟中心IGC（B座）、国瑞·西安国际金融中心等多个优质甲级楼宇有望入市。在二级租赁市场，随着终端企业客户的不动产预算收紧，承租能力与稳定性双双下降，二级市场的利润空间也日渐收窄。同时，以联合办公为首的二级市场产品也于同期迈入续租季，续租成本与市场租金的“剪刀差”或将促使部分品牌退出甲级办公楼，转而加码位于旧房改造、产业办公楼等低成本物业内的布局。而新入局的低价联合办公空间势必将影响一级租赁市场。

随着供给侧持续扩大，市场租金预期将持续承压，全年甲级办公楼平均账面租金跌幅或将扩大。仲量联行西安商业地产部负责人何娜表示：“展望2024年，在企业不动产预算趋紧、市场竞争不断加剧的预期下，价格竞争成为众多业主驾轻就熟的‘降本’策略，但针对‘增效’的重视亦不可或缺。精准判断并主动适配租户的需求痛点，打破常规运营理念与方式，同时加强存量客户的维护，确保将每一分预算都花在刀刃上，最大程度提升资产长期价值的韧性。”

优质零售物业市场

西安整体零售商业市场持续承压，1-2月西安市限额以上消费品零售额同比下降1.4%，报405.3亿元。但西安旅游市场延续2023年的强劲势头，于龙年春节再度掀起热潮。餐饮乃旅行刚需，又恰逢团圆聚餐之际，餐饮市场需求旺盛，1-2月西安市餐饮收入同比增长10.0%，与商品零售的负增长形成鲜明对比。餐饮品牌的拓店意愿高于零售，但市场竞争也加速餐饮企业优胜劣汰，季内录得不少正餐退租，叠加商品零售租赁需求走弱，一季度西安优质零售物业平均空置率环比小幅上涨0.2个百分点至11.4%。为吸引商户入驻以降低空置，运营商在租金方面作出妥协和调整，故西安优质购物中心首层平均租金环比下降0.4%，报354.6元/平方米/月。季内无新项目入市，市场总存量维持718.1万平方米。

商业租赁需求趋弱，业态分化明显

一季度租赁需求仍疲软，退租大于新租，致净吸纳量录得负值。但业态分化现象明显，餐饮和娱乐业态表现优于商品零售。

• 餐饮新租面积占比位列首位
  

据仲量联行统计的38家西安优质零售物业项目显示，一季度餐饮的新租面积占比达32.2%，居所有业态之首。面积需求较小的咖啡茶饮赛道依然保持积极的扩张态势。其中，新式茶饮表现亮眼，霸王茶姬、茉莉奶白、桂桂茶均有多家新店开业；酸奶饮品也风头正劲，Blueglass首店落地，酸奶罐罐和宝珠奶酪亦有新开。尽管正餐品牌也录得新开，如首次落地西安的裕莲茶楼和绿茶、八合里、朝花里等连锁餐饮品牌，但面对激烈的市场竞争，也有不少正餐选择闭店。

• 娱乐业态扩张态势明显
  

娱乐业态的新租面积占比仅次于餐饮，达21.7%。一方面，得益于客流恢复和悦己消费观盛行，线下娱乐等体验业态需求上行；另一方面，商场运营方在招商压力下，尝试引入面积需求较大但承租能力较弱的娱乐业态，以填补原来零售或餐饮的空位。因此娃娃机、电玩城、KTV等在购物中心里积极拓店。

• 服饰拓店态度谨慎
  

部分服饰品牌精简人员、提高拓店要求、放缓扩张脚步，展现出浓厚的观望情绪。因此新租需求减弱，服饰业态的净吸纳量录得负值。其中快时尚延续退租趋势，季内再录得Zara退租的案例。相反，迎合年轻世代需求的新晋潮流品牌表现相对活跃，a blueberry和nice rice均在西安开出首店。

未来展望：市场情绪略显低迷，优质项目有望提振市场信心

消费意愿的改善仍是决定零售商业地产是否能回暖的根源。现阶段，多数消费者的支出意愿仍相对谨慎，导致商业市场开店活跃度仍不及预期，租金承压下行，商业信心仍待修复。相较需求侧，西安地标商业的开发仍稳步推进。宜家荟聚官宣4月亮相，西安万象城定档年内开业，体育之窗NMC中心于3月召开招商发布会。上述商业或填补区域商业空白，或补齐高端商业短板，无疑都将激发市场的活力与潜力。仲量联行中国区零售地产及消费研究负责人朱建辉表示：“春节长假是西安这座中国旅游名城真正的消费‘黄金周’，节假日经济是引爆西安消费的引线。政府也正积极响应，在恢复扩大商贸消费方面出台精准有效的刺激政策。而未来更多地标商业的开业，也将为西安的商业版图开启新篇章，为更多国际品牌、国际首店进入西北市场创造载体条件。”

一季度，市场未录得新项目入市，制造业租赁高标库改厂房需求活跃，带动净吸纳量攀升至10.3万平方米，全市平均空置率环比下探2.5个百分点至10.8%。

制造商与零售商贸企业在仓储需求中的进攻与防御

• 制造业相关企业积极进驻高标仓项目
  

过去西安工业体系主要由中大型国有制造企业构成，小微企业占比较低。因而工业地产项目多以自建厂房形式存在，针对加工制造业企业的市场租赁型厂房项目存量十分有限。如今新能源汽车、新型显示、新材料、生物医药等一批先进制造业成为下一阶段经济增长的主引擎，相较于过去大而全的巨型制造企业，新产业更注重产业链与生态圈的打造。西安不仅积极引入行业领军企业和链主企业及其配套供应商，同时也大力培育和扶持本土相关中小微企业成长。在此背景下，一方面西安通过“三区三线”规划，为大型项目建设储备了大量产业用地；另一方面，各级政府产业发展平台公司也通过租赁高标仓作为厂房，为中小微制造商提供优质的生产加工场地，以填补市场化厂房存量不足的问题。第一季度，由政府主导的高标仓租赁活动继续录得增长，也彰显了西安促进先进制造业上下游协调发展的决心。

• 零售商贸的仓储整合与退守
  

自2023年以来，受收入预期下降、预防性储蓄意愿增加的影响，消费者行为经历深度调整。长期树立的“品牌”消费观正在被打破，追求低价、寻找平替成为主流消费模式。通过白牌、压缩经销层级和中间费用等实现绝对低价的新兴平价电商对长期走品牌化路线的传统大电商形成猛烈冲击。从最新公布的财务数据来看，传统电商淘天、京东的零售业务收入均增长缓慢，而新兴平价电商如拼多多、抖音、快手则均保持高增长。

• 转移的线上消费增长仍较难支撑电商高标仓需求
  

对于长期服务零售品牌商，以及电商平台自营业务的高标库而言，去品牌化意味着销量被不断分散至中小卖家以及上游厂商，难以向中大型卖家和运营商集中。货品的流通方式也从先集聚存储再分散发货至C端，转为更多端到端的直线物流运输。仓储分拨环节缺失，加之新兴平价电商极少的自营零售业务，造成了如今线上商品消费增长与电商仓储需求增长背离的局面。

• 新兴平价电商商品交易总额增长的红利由快递快运企业承接
  

虽然新兴平价电商的快速增长未能完全反映在高标仓需求中，但端到端的直线物流方式却可以从快递包裹量中窥斑见豹。2023年五大快递企业（三通一达、极兔）的包裹量平均同比增幅达23%，是线上商品零售消费增量转移的体现。受益于第三方物流企业业务增长，2024年第一季度空港子市场空置率进一步降至5.6%。但全市整体租金在西部各子市场（空港、沣西）持续的以价换量，以及东部子市场（国际港务区）空置面积增长的影响下持续下滑，本季度内净有效租金环比下降4.1%至21.6元/平方米/月。

过去一年，西安高标仓市场已录得两宗投资交易，买方均为险资企业。仲量联行华西区产业与物流服务部负责人尤鹏伟表示：“基于长期主义的价值取向，国内险资企业对于物流地产的投资仍保持兴趣。过去十余年来，西安高标仓市场良好的产业环境和健康的供需关系为仓储项目的运营稳定性提供了信心保障，进而保持较好的资产流通性，为金融类投资创造了积极条件。”