仲量联行 | 西安优质零售存量首破700万方，节假日经济提振消费信心

2023年7月17日，西安——季内，西安5月承办今年我国首场重大主场外交活动中亚峰会，凸显西安地理、经济、文化实力，以及其作为国家中心城市的辐射带动能力。在“双中心”等利好政策后，西安再设百亿元基金支持六大支柱产业，为城市发展加码。甲级办公楼市场：新增供应的入市与过往带看的成交推动去化短期增长，但整体需求端仍较乏力。资本流动格局演变下，联合办公运营商、科技互联网等行业纷纷步入调改期。零售物业市场：新项目如期入市有效增强市场活力，餐饮保持强劲复苏，体验业态回暖，故空置率由涨转跌，各商场进入维稳区间，但商品零售的恢复仍需时日。物流地产市场：2023年上半年，高标库呈现供需两旺的市场格局，制造业、车后市场仓储需求活跃。

上半年，西安投资市场备受关注。西安银泰中心项目落地，半导体企业美光宣布对西安工厂追加投资，比亚迪竞得高新区两宗用地使用权以进一步扩张产能，高新CID优质住宅地块吸引众多房企并最终被招商蛇口斩获。仲量联行西安分公司总经理佟恩表示：“在政策等利好因素的加持下，房地产市场资金流动性提高，城市经济基本面向好。接连的投资有效提振市场信心，焕发生机的西安将吸引更多优质投资机会，推动商业地产和工业物流市场的高质量发展。”

上半年，西安甲级办公楼市场迎来南飞鸿·乐荟中心 IGC（A座）入市，为市场带来约5万平方米的新增供应。新项目的业主自用部分叠加过往带看的转化落地稳步推动市场去化，上半年甲级办公楼净吸纳量实现6.2万平方米，较2022上半年增长近五成。截至目前，去化的加速带动甲级空置率累计环比下降1.3个百分点至30.6%。企业需求端方面，科技互联网（22%）、地产建筑（15%）等传统支柱需求仍持续发力。

虽然市场去化数据同比有所上升，但科技互联网等需求主力行业的退租率也有所增长，且由于企业对自身业务预期的调整，其房地产租赁决策在6月后表现愈发审慎，致使二季度市场带看量明显缩减。同时，近年来新租较为活跃的第三方联合办公类产品也迎来行业调整期，上半年内录得多宗缩减及退租需求。加之小微企业退租现象及降本增效类需求均展现出上升的态势，市场情绪的走低导致上半年甲级办公楼平均租金仍显著承压，报93.9元/月/平方米，同口径半年累计下跌1.2%。

今年伊始，西安获批建设国家综合性科技中心和国家科创中心，旨在追求技术创新的同时注重高质量发展，电子信息领域也由此步入优化调改期。中小型IT企业通常对宏观经济环境及市场变化具有较高的敏感度，因此市场的更迭极易影响其办公楼租赁行为。上半年，IT软件业的退租面积占据科技互联网各赛道总退租面积的比重高达42.8%，其中七成以上的退租源于300平方米以下的小微企业。而另一方面，在线教育在历经阵痛后积极转型为“营改非”经营模式，并依托西安的人才、办公载体的成本优势及高等教育资源优势积极拓点，以面向全国学生授课。科技互联网众多赛道的增量需求中，在线教育类企业一枝独秀，上半年增量需求占比达25.5%。

受宏观环境不确定性影响，企业需求端与资本端双双遇冷。联办产品历经快速扩张期后逐渐步入冷静期，资本退场、产品出租率走低、传统盈利模式成疑。上半年，部分空置较高的第三方办公品牌缩减网点导致联办产品退租面积高达1万余平方米。然而，这并非意味着联办的终结，而是预示着调改期的到来。例如，部分联办运营商凭借其资产管理方面的经验以及品牌效应与业主合作招商运营，向“轻资产模式”转型。此外，压缩物业租赁成本也成为联办新入局者的一大策略。未来，以国有资产为首的老旧改造物业、产业园等较低成本的资产有望成为联办产品的主要载体选择之一。

下半年，西安市场预期迎来南飞鸿·乐荟中心 IGC（B座）等多个优质甲级项目入市。考虑到市场去化压力仍处于高位，加之企业信心仍处于恢复期，甲级办公楼市场租金预计短期承压，2023全年账面租金跌幅预计将扩大至3.0%。从企业自身的角度来看，降本增效类需求及搬迁整合性需求则有望持续攀升。仲量联行西安商业地产部负责人何娜表示：“在业主信心与议价能力同步下降的大背景中，业主须加强对市场动态的监测，积极吸引产业招引的重点企业，并协助租户对接优惠政策，从而提高项目自身的抗风险能力，确保资产现金流的稳定性。同时，优化人力和财力资源的配置，以期在瞬息万变的市场环境中获得持续的竞争优势。”
 

2023年上半年客流大幅回升，消费进入恢复轨道，1-5月全市限额以上消费品零售额同比上涨9.6%，报1,018.3亿元，已超过2019年水平，但仍不及2021年同期。上半年仍录得不少大面积店铺退租，例如沃尔玛和H&M等，导致上半年西安优质零售物业市场平均空置率承压，报12.3%，累计环比上升0.4个百分点。但得益于稳定的客流恢复和良好的未来预期，品牌逐渐填铺，二季度的空置率已由涨转跌，较一季度下降0.3个百分点，租金也企稳持平，报360.7元/平方米/月。二季度的零售商业活力较一季度亦有显著提升，高新大茂城、南飞鸿乐荟中心和浐灞印象城开业，三个新入市项目为市场注入新鲜血液，共26.4万平方米的新增供应，使市场总存量突破700万平方米，带来大量新租，显著拉高净吸纳量。

上半年西安文旅市场快速反弹，旅游热度不减，节假日接待游客数量和旅游收入均超疫前水平，各平台的订单量亦在全国名列前茅，五一期间西安文旅更是再创新高，各文旅景点和IP广受大众青睐，成为全国最具旅游热度的城市之一；线下演出市场同样持续升温，演唱会、音乐节、小型Live演出等也供不应求，地铁客流亦随周末、节假日和演出等屡创新高。文旅市场的繁荣有效拉动零售商业市场增长，其中餐饮行业受益颇多，毗邻景区、演出场地和具有打卡属性的商场受益更为明显。

上半年新租的最大贡献者为餐饮业。文旅市场复苏为西安带来大量客流，餐饮随之迎来反弹，1-5月西安全市餐饮收入同比增长45.5%，远超商品零售的7.9%。餐饮市场的快速复苏掀起餐饮开店热潮，大面积餐饮新租录得海底捞、绿茶、八合里等，同时快餐小吃、以库迪为代表的咖啡、以柠季为代表的茶饮等小面积餐饮也录得多个新租。此外，不再受客流限制的娱乐体验业态也开始发力，KTV、剧场、按摩、美容美发、彩票刮刮乐等需到店消费的娱乐体验业态亦有不俗表现。

服饰业态需求疲软，退租大于新租，其中快时尚品牌发生多起退租。受国内多元化服饰冲击，设计同质化的快时尚难以吸引求新的Z世代，叠加个别品牌深受舆论风波，上半年录得Zara、GAP、H&M、C&A、MJstyle等品牌退租，其较大的租赁面积使空置率承压。与此同时，创造商场营业额的生力军新能源汽车，拓店速度有所放缓，造车新势力中仅理想和特斯拉仍有新店面市。传统燃油车品牌现身新开名单，吉利、别克、一汽奔腾均有新开，可见具备反扑实力的传统燃油车品牌正逐步转型，布局新能源汽车市场。

随着客流的完全恢复，西安零售商业市场彰显活力，下半年有航天城星璇广场、元谷Mall等项目预计入市。未来预期向好支撑新项目较高的开业率，同时已有空置面积将逐步去化，已停止上涨的空置率将日趋缓降。各商场进入维稳区间，租金预期持平或有小幅上调。仲量联行中国区零售地产及消费研究负责人朱建辉表示：“西安作为旅游热门目的地，超预期的旅游复苏对城市的餐饮拉动具有正向作用。配合国家‘提振消费年’的政策导向，西安以创建国际消费中心城市为牵引，积极举办促消费活动，推进商圈和商业街建设以提振消费。虽然商品零售的恢复仍不及预期，但我们坚信，客流的强劲复苏和持续的政策利好将助力消费回暖，我们对西安零售商业市场的发展仍抱谨慎乐观的态度。“

2023年上半年，位于空港的普洛斯咸阳文体物流园，以及安博国际港务区物流中心、平安长安物流园二期、菜鸟网络沣东物流园二期四个项目交付使用，市场新增供应共计29.6万平方米。四个新项目均在上半年取得较高的出租率，其中平安长安物流园二期、菜鸟网络沣东物流园二期以接近100%的预租率投入市场。全市净吸纳量达到30.8万平方米，逼近历史同期最高水平。市场整体空置率较2022年末下降1.6个百分点至16.8%。

作为距离中心城区最近的物流子市场，沣东不仅交通区位优越，同时相较西安其他物流子市场、工业园区，周边商业和居住配套也更加成熟。而过去长期由快递快运、第三方物流企业主导的租户结构，限制了城市优质近郊土地的利用效率，并未将土地的生产及税收价值最大化。因此沣东新城近年积极腾笼换鸟，以先进制造业提质增效为导向，鼓励区域内高标仓库承接更多先进制造业企业的工业品存储和加工制造需求。截至2023年上半年，沣东新城已吸引了储能、电源、电池组件等一批新能源相关制造业企业落户，成功实现了“仓储+制造”的产业升级。

同时自2021年开始，汽车销量回暖也带动车后保养维修零配件需求持续攀升。其中比亚迪和吉利作为中国乘用车销量前5，同时也是在西安设有大规模生产基地的OEM，上半年两家车企均扩大了用于辐射西北地区和临近省市的售后零配件的仓库需求。

经过2022年社区团购激烈的生存战，橙心优选、十荟团、兴盛优选遭遇滑铁卢，而美团优选、多多买菜、淘菜菜以及小部分新兴社区团购等残存势力开始收割市场。上半年社区团购企业高度聚集的空港子市场扩租活动活跃。

但由于业主对大面积租户的争夺仍较为激烈，以空港为代表的子市场租金录得小幅下降，全市平均租金较2022年末微降0.4%，至23.3元每平方米每月。

西安高标库新增供应已告一段落，2023年下半年至2025年，预计新增供应总量将小于35万平方米，正式告别增量市场阶段，市场整体空置率也将在2025年逐步回落至5.6%水平。仲量联行华西区产业与物流服务部负责人尤鹏伟表示：“随着供应量大幅收窄，高标库供需关系持续健康，同时西安高标仓库也正在成为承载先进制造业的重要载体，未来租户结构将更加多元，受单一行业波动影响减小，仓储资产收益表现和升值潜力都将更为乐观。”