仲量联行｜西安甲级办公楼需求走弱，客流回升助力消费复苏

2022年7月21日，西安——从丝绸之路承东启西战略支点、“一带一路”内陆型改革开放新高地、西北唯一国家级中心城市，到全国第五个国家级都市圈获批，西安城市发展遭受疫情冲击面临挑战的同时，也迎来新的机遇。甲级办公楼市场，受疫情反复影响，上半年未录得新项目入市，科技互联网产业主导增量需求，净吸纳量同比回落35.6%，租金持续下滑。优质零售物业市场，疫情导致消费低迷，零售物业租赁需求进一步减弱，平均空置率上半年累计上升1.3个百分点。物流地产市场，上半年多地防疫管控升级致物流运输受阻，众多全国性商贸企业、电商、第三方物流仓储新增需求减弱；疫情影响下制造业重构供应链体系，仓储需求加速整合。

仲量联行西安分公司总经理佟恩表示：“2022年上半年，西安疫情反复，企业租赁和居民消费需求接连受到影响，在经济不确定的大环境下，市场调整行为逐步显现。西安市政府出台了一系列企业减税降费与金融扶持政策以保障经济恢复增长；并在消费市场与重点商贸企业合作，通过联合举办特色主题商业活动等多种方式提升‘户外经济’、‘夜间经济’活力，以促进文商旅体跨界融合。诸多政策措施对于增强企业信心、保障经济增长、提振经济活力起到保驾护航的关键作用。下半年，在城市能级逐步提升与一系列稳经济政策刺激下，西安产业动能将持续增强，预计零售与物流市场在疫情可控情况下将有所恢复。”

甲级办公楼市场

上半年甲级办公楼供应暂停，乙级市场集中入市，新增需求明显回落

2021年下半年西安在线教育租户大批退租，甲级办公楼净吸纳量仅录得1.1万平方米。进入2022年，影响市场的负面因素从在线教育转为疫情反复。上半年，西安甲级办公楼市场净吸纳量录得3.8万平方米，同比下降35.6%，但较去年下半年的历史低位回升2.7万平方米。从行业来看，科技互联网（23.8%）、地产建筑（16.1%）和第三方办公运营（12.4%）为主要需求来源。其中，城市基建持续回升，建筑工程类公司成交活跃，成交总面积超1万平方米；本土第三方办公运营商仍有扩张，上半年新租面积约1.9万平方米。除此之外，能源环保（7.6%）表现亮眼，新租占比较去年同期增加4.9个百分点。

上半年，西安甲级办公楼市场无新项目入市，但乙级办公楼新增供应高达29.5万平方米。3.8万的净吸纳量使得全市甲级办公楼空置率回落至33.2%，上半年累计下跌1.9个百分点；乙级市场受新增供应影响，平均空置率上升0.5个百分点，报34.2%。但整体市场情绪仍趋于谨慎，办公楼招商仍面临严峻挑战。

互联网企业新增需求位居第一，行业内细分结构出现转变

• 高新区科技“产业聚集”效应凸显，科技互联网需求相对稳健 高新区作为硬科技创新示范区，辖区以智能制造、人工智能、软件信息为代表的科技互联网产业“规模经济”已成型，对上下游产业的吸附能力不断增强，租赁需求相对稳健。上半年，科技互联网新增需求占比仍居全市层面各行业首位。其中，IT软件业（55.5%）、通讯及智能制造（15.4%）为两大主力需求。
  
  
• 国家战略引导与市场发展动力支撑下，能源环保需求亮眼 2021年陕西省新能源 节能环保两类战略性新兴产业增加值在过去两年平均增速高达18.2%、8.3%，其中新能源产业增加值增速高于 全省战略性新兴产业平均增速8.8个百分点，数据显示出强劲的发展动力。上半年，能源环保类企业新增需求占比为7.6%，主要集中于城北（44.5%）、高新北（20.6%）和曲江（20.5%）三个板块。根据经开区最新“四新战略”，新能源作为经开区支柱产业之一，已形成完备的产业生态体系，使城北能源类需求保持活跃。
  
  
• 市场波动致使律所等专业服务业类企业需求有所增加 疫情反复及经济不确定性给企业主营业务带来挑战，市场主体的法律相关需求明显增加。律所行业的办公租赁需求增长，成为市场亮点。上半年，专业服务类企业新租占比为11.0%，其中律所占比高达43.1%，新成交主要集中于高新南板块。源自办公升级的需求占比高达94.1%，反映出律所业务规模的成长之势。

展望未来

供需走弱，市场租金持续下跌

去化压力较大的业主持续降租，以增加带看，同时以附加免租期、装修补贴等商务条款换取更多的市场空间。仲量联行统计，上半年西安甲级办公楼平均租金累计降幅达1.0%，至季末报95.7元/平方米/月。

下半年市场承压，办公楼招商仍面临较大压力

2022年下半年西安甲级办公楼新增供应近16万平方米，开发主要集中高新南区域。在新增项目入市和宏观环境不确定性的影响下，预计下半年市场空置率将上升，西安办公楼去化将持续承压。仲量联行西安商业地产部负责人何娜表示：“预计短期西安经济的不确定性仍将存在，企业寻求灵活的租赁条件以及可拎包入驻的办公产品需求或将持续上升。随着市场价格弹性的减弱，业主的关注重点应从开发转至运营，在提升服务意识的同时，率先调整产品与招商策略，最终实现波动环境下需求的高效匹配。”

优质零售物业市场

上半年未录得购物中心开业，店铺停业、百货退租，空置率回升

面对复杂严峻的宏观经济环境和疫情散点复发的冲击，居民消费意愿趋紧。零售物业市场，商家闭店、零售商整合店铺、延迟扩张等情况令全市空置率连续三个季度上升。其中，儿童教培受“双减”政策影响持续收缩；大面积主力店如超市和KTV等出现租赁调整现象。截至上半年，西安优质零售物业市场平均空置率报10.7%，较去年年末上升1.3个百分点。市场竞争加剧，百货经营不善，二季度西安中环银泰钟楼店闭店。上半年全市净吸纳量录得负13.1万平方米，退租面积远超新租。故为吸引品牌入驻，运营方提供更优厚的租赁条件，西安优质购物中心首层平均租金较2021年末下降1.0%，报374.5元/平方米/月。供应方面，招商难度增大致新项目推迟入市，上半年西安市无优质购物中心开业，总存量保持674万平方米。

创新提质稳住消费“基本盘”，从消费触点、场景、内容多线出发，助力消费回暖

1-5月，西安限额以上消费品零售额约912.4亿元，同比下降14.1%，但降幅较1-4月收窄1.5个百分点。冬奥会和露营热潮激发体育用品需求，Fila、Descent和Lululemon等运动品牌在购物中心扩张；油价和购车补贴助推新能源车拓店，以比亚迪为代表的国产电动车品牌上半年门店数量上升明显。首店经济助力零售市场复苏，茅台冰淇淋、%Arabica、M Stand、VOLCOM、葩趣等品牌纷纷于上半年首进西安。为进一步提振消费市场，各市场主体从消费触点、场景、内容共同发力，助力消费市场回暖。

• 消费触点：“消费券”和“营销活动”双重刺激，注入消费新活力。政府积极联合商家发放零售及餐饮消费券和购车补贴，并出台政策降低企业经营成本。为吸引年轻客群，商场运营团队也加大活动投入，以社交平台为宣传重点，注重和西安本地唐代文化IP的结合，营造高品质的消费体验环境。同时，利用疫情管控期，主动调改品牌和升级门店以提升竞争力。

• 消费场景：“夜间经济”延长消费时段，街区商业形态受市场主体青睐。西安出台发展“夜间经济”的相关政策，允许适当延长夜间营业时间，并鼓励创新夜间消费业态和模式。开放式街区更受餐饮和娱乐业态的青睐，营业时间灵活与受疫情影响较小等优势，让“夜经济”商业模式变得更加丰富可持续。

• 消费内容：消费者行为转变，激励消费品类创新发展。受疫情影响，基本生活类商品更具韧性，高性价比商品成为消费者新宠——国潮国货、新式茶饮、快餐小吃、折扣超市，都瞄准消费者行为转变，提供高质量且兼具性价比的商品，以获消费者关注。

未来展望

零售物业市场或将于下半年回暖，但仍不及疫前水平

下半年，西安将迎来合生汇等优质项目入市，为本地零售物业市场注入活力；且伴随暑期的来临，客流量在二季度小幅回升，在疫情相对稳定的情况下，预计下半年零售物业市场将有所回暖，但仍不及疫前水平。品牌方对扩张仍将持谨慎态度，运营商或提供更具吸引力的租赁条件以吸引商户。预计下半年租金有略微下调，空置率维持现有水平。得益于如今健康生活方式的推广，智能家居和体育用品的需求将持续扩大；配套设施逐渐完善且受资本青睐的新能源车预计将保持活跃态势。

物流地产市场

2022年上半年，领盛秦汉新城物流园、普洛斯长安物流园、普洛斯兴平物流园三个项目交付使用，共计为市场带来18.5万平方米的高标仓储面积。上半年受全国疫情影响，多地防疫管控升级致物流运输受阻，加之消费增长不及预期，众多全国性商贸企业、电商、第三方物流仓储新增需求显著放缓。另一方面，新项目陆续交付，以及社区团购类电商需求退坡，导致全市整体空置面积增加，市场对存量租户的争夺愈发激烈。受此影响，西安高标库市场平均净有效租金较2021年末下降1.3%，报23.9元每平方米每月。值得一提的是，虽然疫情对仓储需求造成较大负面影响，但也使得各行各业重塑供应链体系，开启供应链整合与拆分之路。

制造业重构供应链体系，仓储整合活动随之增长

在连续经历本地和全国多地疫情影响，西安制造业不得不对其供应链安全性进行重新评估，重构上游供应链体系的进程加快。汽车制造业由于具有离散制造属性，成为受影响最深的产业之一。2022年4月，蔚来、理想、小鹏均表示受多地疫情停工影响，供应链面临严峻挑战，产量均出现下滑，三家头部车企合计交付18,243辆汽车，较3月份的36,433辆环比下跌50%；而比亚迪由于生产基地分散，供应链自主可控能力较强，成为受影响最小的汽车品牌——过去及时生产、零库存、零资金占用、短供应周期的管理体系或将面临冲击。上半年，比亚迪通过整合其分布于西安及周边城市各级供应商的仓储需求，设立大规模工厂中央仓库，提高生产环节安全库存以规避物流阻塞带来的零部件断供风险。这一市场租赁需求带动西安高标库市场去化量于第二季度显著回升，上半年全市净吸纳量达14.1万平方米，截至二季度末，空置率为17.6%，较2021年下半年微涨0.4个百分点。

重塑高标库价值，新能源汽车交付中心进驻高标库

高标准仓库长期以来主要承担货品存储以及中转分拨职能，自身并不直接创造商品价值，而是依附商流而生。而位于高新子市场的西安高标库通过引入新能源汽车交付中心这类新兴租户业态，使仓库开始拓展更高附加值服务。由于新能源汽车目前多采用“城市展厅+交付中心”模式——即展厅下订单、交付中心提车，故新能源汽车交付中心对物业的诉求也与传统汽车4S店有较大差异，部分偏好位于工业区、面积在1万平方米以上的仓库。而高标仓库的物业条件与交付中心契合度较高，可以满足其接待、交付、检测、中转库、办公等功能模块需求；同时，交付中心也对距离也有较高要求，更倾向于距离主城区较近的工业物流项目。

未来展望

未来两年，新增供应或将逐步向外圈层延伸

从在建项目区域分布来看，半数项目位于西安长安和咸阳空港子市场，而西安都市圈规划文件明确提出将有序疏解西安中心城区一般性制造业、区域性专业市场和物流基地等功能与设施。高标库市场向市郊、临近县市拓展乃大势所趋，未来仓储用地供应指标将更多向咸阳空港、咸阳兴平以及长安区等外圈层子市场倾斜。仲量联行华西区产业与物流服务部总监尤鹏伟表示：“随着西安外环高速南段全段年内贯通，外圈层物流子市场的西北干线专线运输区位优势将进一步提升，对于有设立区域分拨中心需求的商贸物流企业吸引力将增强。”

仲量联行华西区研究部总监朱建辉表示：“受疫情影响，西安上半年商业及物流地产市场均面临挑战，空置率上升，招商压力激增。下半年，我们预计市场有望在疫情稳定时出现回温。长期而言，受益于中国第五个都市圈——西安都市圈获批，西安作为西北头部城市的经济辐射带动能力持续增强，经济和商业、产业发展基本面仍然大势向好，韧性犹在。”