天津办公楼市场甲乙级表现分化，零售地产市场消费信心提振复苏

2024年7月12日，天津——“2024年1-5月份，天津全市经济运行延续平稳态势，工业生产保持增长，固定资产投资规模扩大。在办公楼市场，由第三方联合办公及科技企业驱动的大面积成交集中落地，推动市场进一步筑底修复。”仲量联行华北区董事总经理张冀苏表示。零售地产市场方面，天津市政府大力推动存量项目改造，新老项目更替间为零售市场焕新注入新的活力，餐饮和服务类品牌的扩张，满足了消费者的多样化需求，显示出良好发展态势。
 

甲级市场持续承压，乙级市场筑底修复。在甲级办公楼市场增量需求未见明显回升的背景下，降本搬迁依然是驱动企业寻租的主要动因，占甲级市场成交的61%。同时，行业需求结构更趋多元和分散。2024年二季度，甲级办公楼市场需求水平回落，单季净吸纳量仅为1,350平方米，较去年同期大幅下降约三分之一。

与之相反，乙级办公楼市场在2024年二季度呈现稳定复苏态势。市场录得净吸纳量高达7.4万平方米，创下2021年以来的单季度新高。这一指标的大幅增长主要得益于大面积租赁成交在二季度的集中落地。例如，某政府平台孵化器整栋租赁旺海公府B座，贡献了约4.6万平方米的净吸纳量；某银行科技部承租了海河金茂广场约2.6万平方米的面积。此类集中释放的租赁需求在一定程度上缓解了乙级市场的供需压力，为市场筑底修复带来积极影响。

新项目入市，全市空置率小幅提升。2024年二季度，共有三个项目，合计14.3万平方米的新增供应进入乙级市场，全市优质办公楼市场存量首次突破400万平方米，达到411.7万平方米。部分新入市项目的前期快速去化，使得乙级办公楼整体空置率仅小幅上升1.1个百分点至28.6%。相比之下，甲级办公楼市场在需求放缓的情况下，空置率仅小幅下降0.1个百分点，录得35.8%。

租金敏感度上升，租赁决策更显审慎。导致二季度甲级办公楼租赁市场降温的主要原因，在于业主和客户的需求存在错位。经历去年的租金下调后，多数业主的可降价空间逐步收缩，更倾向于一事一议的租赁策略，视企业情况制定租约。而二季度活跃于市场的需求多为中小微企业，除了更关注租金优惠情况，搬迁成本等因素也是其重点考量，更多此类企业选择在原址降价续租以节约装修成本。因此，降幅相对有限的甲级办公楼难以满足小微企业的需求，阻碍了这一层面的成交。甲级办公楼市场的净有效租金降幅较一季度收窄，环比下降0.5%至80元/平方米/月。全市办公楼租金环比下降0.6%至73元/平方米/月。

供给节奏趋缓给市场复苏带来窗口期。天津办公楼市场未来四年将迎来83.6万平方米的新增供给，约一半为甲级办公楼。虽然大量新增项目将进一步推高全市整体空置率，给租金水平带来下行压力，但部分开发商选择延迟入市，希望自身项目在市场稳定时获得更好的租赁表现，将为供需关系的缓和带来窗口期。
 

服务类品牌积极扩张，餐饮类品牌稳定增长。据天津统计局数据，1—5月份，全市限额以上零售业单位中，购物中心零售额同比增长8.3%，天津零售地产市场正处于稳步复苏阶段。服务类业态新增店铺占比达到42%，位居首位。其中，以运动健身类（如街舞、篮球培训、健身房）和美容美发类为主的新增店铺约占全市新增需求的32%。这反映了消费者对于购物中心提供多样化的体验服务的需求日益增长。商场不再仅仅满足于传统的购物需求，而是在不断拓展服务边界，提升自身的竞争力，为消费者带来更丰富的消费体验。与此同时，餐饮品牌仍保持稳定的扩张态势，在二季度新增店铺中占比达23%，主要以正餐店铺为主。餐饮作为线下消费的热点领域，在资本驱动下持续保持较强的开店需求。

新老更替中的调整与优化。二季度，老城厢商圈迎来一个新项目入市——泰达荟。这个由天津市政府推动的旧资产盘活项目，为市场带来8.7万平方米的新增供应。这种传统商场的升级改造，体现了天津市城市更新与商业转型并重的发展趋势。另外，由于租赁合同到期，1993年开业的伊势丹中国首店于二季度停止营业。尽管出现了供给与需求变化，但全市场的净吸纳量与一季度持平，约为4.7万平方米。同时，市场空置率小幅下降至12.6%，环比下降0.4个百分点，空置压力正逐渐改善。

租金保持微幅下探的趋势，降幅缩小。截至2024年第二季度，天津优质零售物业首层平均净有效租金为292.2元/平方米/月，同比下降1.4%，环比下降0.2%。一部分业主积极调整租赁策略以应对空置压力，另一方面，头部项目则开始设定租金增长目标，力求在保障出租率的同时，实现租金水平的合理提升。

零售地产市场信心受到提振，供给端维持复苏趋势。未来三年，天津零售地产市场将迎来约160万平方米的新增商业供给，既有知名开发商打造的地标项目，也有填补区域商业空白的社区商业，供给类型丰富多样。随着消费环境的持续优化，预计整体市场租金将逐步企稳并重拾增长。