天津办公楼市场以价换量激发流动性，零售市场依托假日消费展现韧性

2025年6月25日，天津——2025年1-5月，天津在工业生产、固定资产投资及服务业方面均保持了快速增长。“办公楼市场方面，甲级办公楼市场供需关系有所改善，但整体租金持续下调，甲乙级价差缩小有望提升市场流动性。”仲量联行华北区董事总经理张冀苏表示。零售地产市场在节假日消费带动下释放活力，政策红利有望助力市场回暖。

甲存量搬迁持续作为市场需求主要来源。2025年上半年，天津全市净吸纳量较去年同期呈现小幅回暖趋势。金融业与专业服务业作为稳定的需求来源，在上半年保持相对较高的行业活跃度。此外，第三方办公运营商满足了中小企业对于高效、灵活办公环境的需求。上半年，某联合办公品牌在甲级办公楼中租赁整层面积，进一步印证该办公模式在天津市场的接受度和增长潜力。

无新增供应，全市空置面积缓慢去化。2025年上半年，天津办公楼市场未录得新增供应入市，全市总体量为411万平方米，其中甲级办公楼总体量为152万平方米。今年年内预计迎来22万平方米新项目入市，为市场带来供应压力。受需求疲弱影响，全市空置率小幅下降0.2个百分点至31%。其中甲级市场“以价换量”策略效果显著，空置率在连续上升两个季度后下降0.6个百分点至35.3%。

低租金环境为租户提供降本升级的窗口机会。天津办公楼市场的净有效租金同比下降5.4%，录得70元/平方米/月。其中甲级办公楼租金同比下降6.9%，至74元/平方米/月。近几个季度，天津办公楼市场经历普遍租金下调，在部分甲级项目业主持续大幅放价来吸引需求的背景下，甲乙级市场价差进一步缩小。

市场租金的持续下调有望刺激流动性提升。全市新增需求疲弱的背景下，为吸引有限的租户需求，办公楼业主间价格博弈加剧，年内租金预计持续下行。当前甲级与乙级办公楼项目间价差逐渐收窄，为追求降本增效的企业提供较为丰富的高品质面积选择，租户的搬迁流动有望带动整体市场活跃度的提升。

节假日激发消费市场活力，餐饮业态租赁需求稳定释放。2025年1-5月，天津市社会消费品零售总额同比下降1.0%，整体消费环境面临较大挑战。假日经济持续升温，五一假期期间，天津全市25个重点商圈假日期间消费同比增长超过30%，消费活力充分释放。

上半年，项目表现分化明显，部分老旧项目出现大面积掉铺。分业态来看，餐饮业态持续发力，约占全市新开店铺的57%，中低端连锁餐饮品牌、咖啡茶饮类品牌的租赁需求稳定释放。MANNER于上半年分别在大悦城和新业广场开出两家新店。

供应压力放缓，存量市场焕新。2025年上半年，全市未录得新增供应，存量改造主导的筹开项目持续积极推动预租进展。全市空置率环比保持不变，同比下降0.8个百分点至12.2%。核心商圈部分标杆项目完成消费场景改造，通过打造二次元主题街区、宠物友好型消费空间、快闪店铺等业态，吸引Z世代及新兴消费群体，带动客流量实现稳定增长。

租金仍处下行通道。得益于供应竞争放缓，全市存量项目租金跌幅收窄。非核心区业主采取弹性定价策略，市场整体呈现筑底巩固特征。天津优质零售物业首层平均净有效租金为280元/平方米/月，降幅同比收窄至3.9%。

政策红利有望带动市场需求回暖。中央超长期特别国债3,000亿元支持消费品以旧换新政策进入落地周期，将推动零售业态加速创新、提升服务，进而带动市场复苏。2025年天津市全市净吸纳量预计将较去年有明显提升，但整体租金水平仍将处于下行通道，对于刺激零售物业市场的需求释放，培育商业市场氛围产生积极影响。