天津办公楼市场迎接新机遇，零售市场多元化发展激发市场活力

2024年1月10日，天津——2023年，天津市各项经济指标逐步企稳回升，消费需求逐步复苏。在办公楼市场，整体租金仍处于下行通道，与此同时，低价激发市场活跃度在年底小幅提升。“全市经济的稳中向好发展将逐渐传导至办公楼市场，更加市场化的租赁策略也将刺激需求增长，激发市场活力，市场上的供需两端将共创新机遇。” 仲量联行华北区商业地产部业主代表业务负责人白路表示。零售市场方面，各商业项目多元化发展，租金降幅进一步收窄，天津零售市场修复周期进程中，新项目和政府促消费政策提振市场信心。

专业服务业、金融业和科技互联网公司主导年内租赁需求，市场需求缓慢恢复中。2023年，天津市优质办公楼市场筑底修复，全年净吸纳量共录得73,372平方米。其中甲级净吸纳量录得约3.6万平方米，超过2022年同期水平约38%。2,000平方米以上的租赁成交占据了录得成交的33%，成为办公楼市场的主要需求面积段。这主要归因于部分大面积企业为了降本增效，抓住低价机会完成搬迁。从成交行业来看，专业服务业、金融业和科技互联网公司依然是天津办公楼市场稳定的需求来源，分别占年内市场录得成交的24%、13%和12%。专业服务业的需求增长主要来自留学教育行业疫情后的扩张需求，全年录得了多个留学及在线教育行业的成交。此外，搬迁仍然是市场的主要需求来源，约占71%；与上年度相比，新设需求占比提高约8个百分点，市场活跃度小幅提升。

供应端压力保持低位，空置率稳定下降。2023年全年无新项目入市，整体空置率同比下降约1.9个百分点。虽然年内需求回升慢于预期，但是，得益于供应端压力较低，存量市场仍处于去化周期中。截至2023年底，甲级办公楼市场空置率为36.6%，较去年底下降2.4个百分点，为近九年录得最低水平。

市场租金仍处于下行通道，甲乙级租金价差缩小。今年以来，天津办公楼市场的业主们积极调整租赁策略以适应市场的变化。尽管经济压力缓解的迹象并不明显，但业主们主动降低租金，特别是在甲乙级租金差距逐渐缩小的情况下。越来越多的甲级办公楼开始吸纳乙级的客户，以增加出租量为目标的策略初见成效。全市办公楼市场租金环比下降3.4%，录得74元/每平方米/每月，甲级租金同比下降3.3%，录得80元/每平方米/每月，降幅较去年同期有所扩大。

供应将至，市场迎来新机遇。2024-2025年，天津办公楼市场将迎来一轮集中供应，年均供应量约为31.5万平方米。在需求恢复的进程中，供应将会影响整体市场，预计2025年，整体市场空置率将被推高，随后逐步回落。仲量联行华北区产业与物流地产部总监暨天津商业地产部负责人高云鹏表示:“ 在供应压力增大且需求未大幅回升的情况下，业主将持续提升楼宇的核心竞争力并采用灵活的租赁策略，低租金环境将继续刺激更多租户做出搬迁选择，市场活跃度逐渐上升。这将给业主和租户提供更多选择的机会。”
 

年内消费市场震荡复苏，餐饮和娱乐业态成主要增长引擎。根据天津市统计局的数据，2023年一至十一月，天津市社会消费品零售总额同比增长了7%，较上半年有少许回落，但较去年2022年实现了增长率的转正和企稳。零售市场的需求主要来自餐饮、娱乐和时尚业态。其中，餐饮业态在需求中的占比从2022年的36%增长到了46%，约占租赁需求的一半。特别是头部连锁餐饮品牌在天津的扩张速度快、布点范围广，展现了连锁餐饮品牌在消费市场中的强劲韧性。

娱乐业态租赁需求从去年2022年的占比第五位跃升至第二位，占据了全市需求的17%，主要类型包括脱口秀剧场、潮玩游戏体验站及悦己类消费店铺。此类品牌的特点是面积较大、具有强大的客流吸引力，将有助于商业项目吸引顾客和缓解空置压力。

新项目助力市场活力提升。2023今年，天津市迎来了三个新项目入市，为市场带来约38万平方米的新增供应。整个年度，零售商业市场呈现出供需两旺的态势，净吸纳量超过20万平方米，达到自2018年以来的最高水平。同时，存量市场积极填补空铺以及新项目较高的开业率，使得市场空置率小幅下降了0.4个百分点，降至13.0%。截至2023年末，市场存量上升至448.4万平方米，其中购物中心存量为382.9万平方米。

整体租金保持平稳，降幅逐渐收窄。截至2023年第四季度，天津优质零售物业首层平均净有效租金为297.2元/平方米/月，同比下降1.2%，较去年降幅收窄0.2个百分点。存量项目面临区域内新入市项目的竞争压力，全市租金持续承压。

未来供应催生需求增长，经济回暖激发市场活力。经济数据显示，2023年天津零售市场正在经历修复周期，各项指标保持正增长。虽然下半年增长速率有所回落，但是，多家知名开发商纷纷进入天津市场，并将未来供应扩散至外环区。与此同时，首店经济和各类促销政策取得了初步成效，使得市场活力较2022年有了显著提升。可以预见未来的新增供应将进一步刺激零售商拓店需求的上升，整体市场租金将逐渐企稳。