区位+政策+运营，新环境下产业园的投管逻辑梳理

2022年9月15日，北京——作为经济创新和发展的重要载体，产业园区在近年来受到了众多投资者的青睐。2021年全年，北京产业园区投资额同比上涨超过75%，上海同比上涨近60%。仲量联行近期的调研也显示出了类似的市场趋势——70%的投资人展现了对北上广深及其周边城市群产业园物业的极大兴趣。该调研涵盖了在中国大陆商业地产市场上最为活跃的投资机构，其中超过一半的投资机构规模在200亿元或以上。

调研结果还显示，区位价值、政策支持以及运营能力是决定产业园区投资、产业引导和园区运营是否成功的核心要素。

由于一线或强二线城市具有重要战略地位以及拥有稀缺市场要素，多数行业的顶层产业资源都集中在这些城市，为其产业园区市场在模式、产品方面的迭代升级提供了良好环境，因此产业园投资基本集中于这些城市。

以首批产业园REITs项目为例，这些园区在全国处于领先地位，且均位于一线或强二线城市。同时，项目地理位置优越，毗邻多个核心项目及主导产业群，能够带来有效的产业聚集效应。因此它们具备出租率稳定、租金稳健的基本面，能够为投资者带来持续的未来收益。

同时，资产证券化正在成为未来产业园区盘活存量资产，实现资金良性退出的重要途径，也将促进新兴的产业园区市场快速发展。从国家发改委对可开展基础设施REITs项目所处位置的评定标准来看，只要具有成熟的发展战略、定位及布局等资源禀赋，这样的项目就具备发展REITs的产业优势及区位优势。

据仲量联行调研显示，几乎所有的受访者都表示在投资产业园物业时会优先考虑其区位价值，而其中近60%的受访者表示看重区位价值中区域整体规划这一因素，即所在区域的产业环境及规模化集聚效应，远高于对基础设施及交通便利性的关注程度。同时，从投资人角度来看，国家政策重点发展行业所在的地区具备更高的区位价值，比如高科技行业聚集的北京中关村、上海张江，生命科学行业聚集的北京亦庄等区域。区位价值会反映在收入及出租率等关键数据上，直接影响投资人的决策。

产业园区的发展十分依赖于政府支持所形成的外生驱动，包括在土地利用、财政补贴、招商体系、服务平台等多维度形成切实有效的政策体系，有助于园区快速成熟。

据仲量联行调研显示，产业园区板块中最受关注的政策支持毋庸置疑是政府提供的直接财政支持。88%的投资人最为关注政府直接对企业进行减税或提供补贴等财政支持，其次受关注的是政府在产业引导措施上的落实，引导、参与合作投资。

其中，财政支持的主要目的是形成宽松的投资环境，吸引企业与资金流入。全国各地的财政支持主要包括税收优惠、房租补贴、入驻奖励、无偿拨款以及贴息贷款等。同时也有财政安排专项资金给予支持。例如，在北京部分科技园区，高新技术企业可享受政府技术创新资金、风险投资公司和担保资金的支持。

而产业引导措施的主要目的是形成完善的生态圈，促进产业链不同环节不同规模的企业良性互动，共生共赢。生态圈的搭建需要在前期有明确的建设规划及引入机制的搭建。以深圳为例，深圳今年发布了“20+8”产业政策，围绕以先进制造业为主体的20个战略性新兴产业和8大未来产业，对深圳市先进制造业的发展布局提出清晰的定位，政策在产业引导措施及财政奖励上的明确，也吸引了大批关注大湾区产业园区市场的投资人将目光放向深圳的相关产业园。

此外，招商运营的政策支持是为了更有效更健康的实现产业集聚。通过发挥政府影响，在招商时序、企业筛选、投融资模式、定制化方案、服务平台等角度全面落实园区的发展目标。

区位价值和政策支持虽然是影响产业园区项目资产表现的核心因素，但具有一定的先天性和长期性，以及容易收到外部环境的干扰。而建立合理的产业园区运营、盈利模式等是在微观层面可以提升项目资产表现的有效途径。

据仲量联行调研显示，41%的受访人表示产业园物业的运营能力也是投资考量重点之一，投资者倾向于直接参与投资运营模式与土地运营模式，但对于产业和服务运营的关注度也逐渐走高。

运营能力一方面体现在初期产业定位及后期把控。全国各个城市的产业基础和结构不同，当地实际引导、重点发展的产业也不同。产业园区项目的运营前期定位方案中，需结合当地产业布局和自身条件，设置某一或多个细分产业定位，规划主要租户结构，以最终形成区域化产业聚集效应。

另一方面，产业园区为产业提供针对性服务的能力和价值逐渐凸显。在产业园区规模渐大、越来越多玩家进入该市场以后，园区的长期运营能力成了关键。近年，园区的运营已不再是提供制式服务就可以满足的，而是要能为园区产业提供针对性的服务。以产业为圆心，园区围绕其提供增值服务。例如，生命科学产业园区为医疗企业协调沟通药物认证、提供中试平台、共享实验室及设备等。依据园区产业的发展路径和痛点，搭建自身的服务体系，才能针对性的满足入驻企业的发展需求，使园区能够塑造出自身的运营优势及核心竞争力。

仲量联行华北区研究部负责人米阳表示：“在过去1至2年间，科技、电商以及生命科学行业的高速发展，大幅刺激了产业园的市场需求，生命科学产业园甚至至今仍为全国商业地产市场上最火的议题之一。受益于国家层面经济转型和发展新兴产业的战略规划，投资人对中国产业园区市场的热情不断上升，这将助推产业园区开启走向主流投资物业类型的道路。REITs的发展将引导更明确有效的未来退出路径，产业园区市场将吸引更多社会资本的投入，迎来进一步发展升级。”

仲量联行（纽交所交易代码：JLL）是全球领先的房地产专业服务和投资管理公司。凭借行业领先的科技应用，我们始终致力于为客户、员工和社群创造机遇、打造理想空间、提供可持续的房地产解决方案；并不断重塑房地产未来，创造更美好明天。仲量联行是《财富》500强企业，截至2022年6月30日，仲量联行业务遍及全球80多个国家，员工总数超过102,000人，2021财政年度收入达194亿美元。JLL是仲量联行的品牌名称以及注册商标。更多信息请浏览jll.com。