杭州办公楼市场期待复苏，冰雪运动掀起城市零售新潮流

杭州，2023年1月12日—— 2022年第四季度，杭州甲级办公楼市场录得一个新增供应入市，即位于武林核心商圈的国大城市广场。金融行业租赁表现较为稳健，展现出了抵抗风险的强大韧性。专业服务类机构在杭州的发展更为成熟，市场不断衍生出新需求。优质零售物业市场方面，四季度没有新增零售项目入市，总体空置率略有下降。新能源汽车热度不减，进驻多个商业综合体，随着冰雪运动的热度攀升，城市掀起了新的零售潮流。

仲量联行杭州、南京、武汉分公司总经理辛毅表示：“随着未来疫情的逐步稳定，复苏将成为市场万众期待的‘主旋律’。预计今年杭州扩内需促消费的政策将持续加码，以更多的政策面优惠扶持受冲击的行业加快恢复。同时，下半年即将重启的杭州亚运会也将再次擦亮杭州的城市名片，为市场注入信心，随着可预见性的政策优化，预计市场消费和企业活力长线回暖趋势不变。”

2022年四季度杭州办公楼市场录得一个甲级办公楼项目入市，整体空置率略有上升。四季度杭州甲级办公楼市场的需求有所回落，整体市场热度一般，甲级办公楼空置率上升1.1个百分点至21%。位于武林核心商圈的国大城市广场于四季度入市，带来约2.9万平方米的新增供应。四季度有一个乙级办公楼新增供应入市，为位于钱江新城的万潮星汇大厦，为市场带来约2.2万平方米的新增供应。新项目的吸纳表现较好，带动乙级办公楼的空置率微降至19.2%。空置率微降至19.2%。2022年四季度，杭州办公楼整体空置率上升0.4个百分点达到20.1%。

专业服务发展更趋成熟，衍生出新的市场需求。四季度杭州整体办公楼市场净吸纳量约为20,184平方米。从行业需求表现来看，科技互联网需求占比28%，环比略有下降；金融行业的需求占比19%，其在下半年呈现回暖的态势，其中，以证券、保险为代表的传统金融机构租赁需求最为活跃。随着杭州资本和人才市场的不断成熟，对专业服务机构的需求日益增长，律师事务所、咨询、人力资源等机构不断衍生出新的租赁需求。

四季度杭州甲级办公楼市场租金有所下降。截至2022年12月底，杭州甲级办公楼平均净租金为4.6元每平方米每天，环比下降0.3个百分点。同时，乙级办公楼租金为3.5元每平方米每天，较上季度基本持平。杭州办公楼市场的租金目前仍处于下行周期，但市场的供应压力已在逐步缓和。

优质办公楼市场展望：短期来看，受到国内外经济大环境的影响，以及疫情曲线的快速上升，预计2023年上半年，办公楼市场仍将受到一定程度的冲击，市场需经历一定阶段的“信心重建期”，方可开启复苏之路。与此同时，随着国内防控及出入境政策的松绑，经济社会活动的回暖未来可期，杭州优质办公楼的租金在中长期拥有较强的回升预期。

预计2023年，杭州将有近90万平方米的新增供应入市。未来两年，杭州将迎来一个供应小高峰，钱江世纪城、钱江新城等多区域的优质办公楼迎来集中供应。由于较多在建项目陆续进入交付阶段，预计杭州甲级办公楼的空置率将会呈现缓慢升高的趋势。多个优质项目将为杭州办公楼市场带来良性竞争，同时市场格局也将进一步优化升级。

仲量联行杭州商业地产部总监尤培荣表示：“受到疫情等大环境因素影响，2022年四季度杭州办公楼市场仍处于调整周期。其中，甲级办公楼的需求受影响更为显著。但纵观2022年全年，杭州的办公楼市场依然有亮点可循。为应对市场变局，在杭互联网科技企业的信息化、智能化和数字化水平不断提升，企业发展从重消费到重产业，从依赖to C端到向to B端均衡发展，带来新的细分行业机会。而第三产业优势明显的杭州对专业服务类机构的需求也在日益提升。企业不断寻求适应环境的新发展，在杭办公楼租户期待复苏，正在为‘疫情防控的新阶段’做好准备。”
 

奢侈品品牌开店步伐不减，冰雪运动掀起城市零售新潮流。从业态来看，时装行业仍主导四季度的租赁需求，占四季度新开业商铺的34%，需求第二位为餐饮行业，占比23%。但餐饮行业的开店节奏有所放缓，四季度餐饮品牌的开店选址更加审慎，多布局在人气较高的商业项目中，如牛排家和玖五京菜在杭州万象城开出了新门店，主打海鲜自助的亚顶鲜则将杭州首店选在位于城北的大悦城。

从时尚及服装业态来看，奢侈品品牌对杭州市场依然有长足的信心，开店步伐不减。多家在国内门店数量不多的奢侈品牌也纷纷选择进入杭州市场，如高级珠宝品牌布契拉提Buccelatti于近日在杭州大厦开出了浙江首店。宝诗龙Boucheron的浙江首店也于11月在杭州大厦启幕。

随着全民冰雪运动的热情逐步高涨，杭州各大购物中心也纷纷发力冰雪“赛道”。Hopo Snow等城市滑雪空间在一年间开出数家门店。户外滑雪运动品牌Salomon也于四季度入驻杭州万象城。此外，国产滑雪运动品牌Nobaday杭州首店在湖滨银泰in77正式开业。

四季度没有新增零售物业项目入市，总体空置率有所下降。四季度，杭州没有新增项目入市，全市优零售物业的空置率为7.4%，较上季度下降了0.6个百分点。其中，全市购物中心的平均空置率为8.3%，环比下降了0.7个百分点至9.0%左右。从细分市场来看，滨江商圈的空置率上升较为明显，而钱江新城及城东商圈在四季度的空置率有所下降，商圈内项目的开业率表现较好。
 

核心商圈租金表现更为稳健，非核心商圈持续下跌。四季度全市零售物业租金有所下降，首层净有效租金环比下降1.2个百分点至17.5元每平方米每天。其中，核心商圈零售市场平均净有效租金达31.5元每平方米每天，表现较为稳定；而非核心商圈的租金则保持下跌趋势，净有效租金环比下降2.3个百分点。

零售物业市场展望：2023年，杭州零售物业市场预计将迎来6个项目的开业，总体量达到58万平方米。未来一年的新增供应以购物中心为主，主要集中在滨江、城东及城北等非核心商圈。2024年以后，核心区域将迎来多个优质零售物业项目入世，并以高端购物中心为主。

展望未来，杭州的零售物业市场仍将承受一定的压力，品牌的新旧更迭加快。但随着防疫政策的放宽，居民消费势必加快复苏，市场对于未来信心也在恢复当中。预计到2023年末至2024年，零售物业市场整体的租金将会有所回升，潜在的新消费机会正在迎接春天到来。