年末下行压力仍存，疫情政策调整预计推动市场活力逐步复苏

北京，2023年1月5日—— “2022年北京商业地产市场几经波折，尽管年底市场未见回暖，但疫情防控政策接连的重大调整预计推动经济和市场活力加快恢复。” 仲量联行中国区首席战略官兼华北区董事总经理张莹表示：“市场需要时间夯实修复基础，2023年将会是北京商业地产市场缓步徐行、逐渐迈向复苏的一年。”

办公楼市场租金仍然承压下行，疫情反复导致租赁需求进一步收缩，全年净吸纳量同比下降81%。在投资市场，全年交易额同比下降57%，从物业类型来看，产业园及仓储物流交易热度持续攀升。在零售地产市场，疫情反复导致租赁需求持续减弱，部分新项目因工期延误或预租受阻，于四季度宣布延期入市。工业物流市场迎来三个优质新项目的入市，整体租金延续小幅上涨趋势。酒店市场，除8月外，下半年高端酒店市场持续低迷，但高端酒店供应量小幅增长。高端住宅市场，尽管四季度交易活跃度受阻，全年总成交量仍创五年新高。
 

全市办公楼市场下行压力依然显著，整体租金保持下降趋势。受11月初再次爆发的疫情影响，全市经济活跃度大幅降低，整体租赁需求进一步收缩。在当前市场环境下，租赁谈判周期明显延长。四季度，租赁需求主要源自出于降本增效目的的搬迁和抄底升级。内资金融企业持续作为主力需求，在第四季度贡献近一半的租赁需求。一些投资银行和资产管理公司在四季度仍有扩张行为，CBD成为此类租户表现最为活跃的区域。

第四季度净吸纳量录得负数，2022 年全年净吸纳量的 82% 来自第一季度。受新租需求减少和部分租赁合约提前终止影响，四季度科技行业聚集的子市场空置面积激增。全市租金跌幅扩大，环比降低1.1%，同比降低0.4%。在全市下行环境下，除丽泽以外其他子市场均录得不同程度的租金下降。丽泽的大部分办公项目已锁定主力租户，且区域市场需求保持相对活跃。“随着一系列旨在支持企业发展和稳定国内经济的措施出台，严格的疫情防控措施也在2022年底放宽，我们预计这将有助于2023年市场活跃度的稳步恢复。”仲量联行北京商业地产部高级董事张斯亮表示：“但是，由于政策的积极影响不会在办公楼市场即刻生效，需求和租金的回暖尚需时日。”

投资

大宗交易市场表现低迷，交易额大幅下降。2022年，受经济不确定性和市场波动因素影响，北京全年大宗成交累计总额为268亿元，同比下降57%。第四季度，市场活跃度进一步受限，仅有少量交易完成。凯德通过法拍收购位于东三环的博瑞大厦，收购总价为人民币20.37亿元。StorHub完成对位于丰台的乐华梅兰家居城的部分收购，预计其收购后将改为自助式仓储。

全年资产成交类型及买家类型更为多样化。办公物业仍为最受投资人关注的业态之一，占比达到全年成交额的三分之二。同时，产业园物业在2022年的成交额占比近20%，较往年有所上升。另外，受益于北京极其有限的供应及稳定的租赁需求，仓储物流在大宗交易市场的热度持续攀升。从买家类型来看，自用买家较过去更为活跃，成交额占比达44%。“面对经济环境较多不确定性的2022年，投资人趋向以多样化资产类别的投资策略对抗市场风险，未来或将更考验投资者针对各类资产的资管及运营能力。”仲量联行中国区投资及资本市场业务运营主管兼华北区负责人徐茜茜表示：“年末防疫政策的优化预计将刺激投资人的信心修复，随着价格预期的调整，市场活跃度有望加速提升。”

备注：优质零售地产指市区市场。*新增供应量涵盖郊区市场的新增供应。

社会零售消费总额进一步下滑，北京零售市场显著承压。四季度，北京零售市场在十一月受疫情短期爆发影响，市场需求减弱。例如，餐饮与时尚板块持续出现利润收缩、扩张放缓，甚至退租掉铺的趋势。以上两个品类占比第四季度全市退租面积的50%以上。与此同时，仍有部分品类在逆势扩张，户外运动和新能源汽车均在四季度寻求扩张机会。临近年末，防疫政策优化调整，预计帮助市场活力在中短期内提振。

部分新项目宣布延期入市。四季度未录得新增供应，原计划将于第四季度入市的几个商场受疫情扰动均未能顺利开业。一些未来项目的计划入市时间也因工期延误或预租活动受阻而延后。 此外，四季度仍有大量店铺退租，全市零售项目的租赁表现走弱，市区市场空置率环比上升0.8个百分点至7.9%，郊区市场空置率录得10.1%，环比上升1.0个百分点。

全市租金在低迷的市场环境中持续走低。由于市场租赁需求疲弱，全市租金连续下跌。多数业主提出降租或更灵活的租约条款来吸引零售商入驻，从而维持项目的稳定表现。市区租金录得全年最大降幅，环比下降2.6%，郊区市场的租金环比跌幅为2.9%。

“尽管短期内市场仍受疫情抑制，但十二月底出现了一些消费回暖的积极信号，例如，餐厅店铺的客流量已有回升。防疫政策的放开预计将在2023年上半年带动零售消费市场进入修复通道，市场预期开始好转，全市租金预计将于下半年回暖。” 仲量联行华北区研究部董事纪明表示。
 

物流市场需求结构保持稳定，与医疗保健相关的需求略有增加。在经济下行压力下，四季度整体市场需求仍保持稳健。BALP和TLP子市场需求明显优于其他区域，呈现增长态势。这两个区域在四季度均录得大体量新租成交。需求来源方面，电商、供应链和制造业持续占据市场需求的70%左右。“双十一”和四季度其他的大型电商活动也推动了相关行业的短期租赁需求。此外，国药集团在四季度新租了 1.2万平方米的面积，推动医疗保健行业的仓储需求显著增长。在供应方面，四季度共有三个新增项目入市，总建筑面积约为24万平方米。这些项目入市前的预租率均已达到90%左右，给市场带来的供应压力十分有限。因此在2022年第四季度，空置率仅小幅上升0.4个百分点至5.8%。

2022年北京工业物流市场租金同比增长4.3%。第四季度整体租金持续呈温和增长态势，环比增长1.1%。稳健的需求抵消了供应增加所带来的影响，促使2022年全年租金稳步上涨。几个主要子市场的优质项目有力拉动整体租金上涨。与此同时，平谷等价格洼地也呈现租金上涨趋势。 “2023年的新增供应将达到历史峰值。”仲量联行华北区研究部负责人米阳表示：“预计共有55万平方米的新增供应即将入市，其中60%的新增供应将分布在大兴国际机场子市场。” 供应的大规模释放或将改变北京物流市场现有格局，新的子市场——大兴国际机场将在2023年趋于成熟。市场空置率将在2023年被推高至9.7%左右 ，较2022年增加3.9个百分点。
 

备注：北京酒店指高端酒店，平均房价包含服务费

除8月外，2022年下半年北京高端酒店市场持续低迷。暑假是北京酒店市场的传统旺季，得益于暑期利好，8月成为本年单月业绩最好的月份——平均房价为991元，入住率达64.3%，每间可出租客房收入为637元。受疫情影响，北京于9月开始再次收紧疫情防控政策，导致跨省出行需求下降。2022年截至11月，北京高端酒店市场的平均房价为996元，入住率为33.7%，每间可出租客房收入仅为336元。

2022年下半年高端酒店供应量小幅增长，而2023年的新增供应量预期有限。北京悉昙酒店与北京雁柏山庄均于2022年下半年进入试营业阶段，分别为市场新增38间和67间客房。其中北京悉昙酒店隶属于罗莱夏朵集团，酒店配备一系列康养设施，为宾客提供丰富的康养度假选项。2023年预期没有新增高端及以上酒店供给，原计划2023年3月开业的北京大兴凯悦酒店，现推迟至2025年开业。

近期出台的出入境防疫政策优化措施和对流量限制取消的决定利好酒店行业复苏。自12月以来，中央政府通过调整各类疫情防控政策，进一步放宽国内出行限制。此外，自2023年1月8日开始，我国入境旅客无需集中隔离，同时取消国际客运航班数量管控措施。一系列的疫情防控政策调整将刺激市场需求回升，为旅游和酒店业的恢复创造机会。

仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部高级副总裁梁涛表示：“伴随防疫措施的优化调整和出入境管控的放开，酒店市场有望在2023年进入快速恢复期。酒店资产的价值回归也有望随之到来。在当前的窗口期，应充分梳理在手酒店资产，找准市场定位，在后疫情时期充分利用市场恢复契机，改善运营坪效，做好资产管理。”
 

北京高端住宅市场在第四季度遇冷。北京高端住宅市场成交量明显收缩，第四季度环比下滑32.7%。受近期疫情影响，住宅成交活动陷入滞缓。但在前三季度高规模的支撑下，2022年全年成交同比大增66.9%，创下近五年的新高。四季度开发商推盘受阻，市场供应规模有所下降，共录得2,178套新增供应，环比下降14.5%。但全年累计新增供应量达到9,610套，同比增长5.2%。由于缺乏大型新盘入市，四季度成交主要去化现有库存。

市场传递积极信号，需求或将持续释放。第四季度，受开发商年末出台优惠政策的影响，北京高端住宅新房价格环比下调0.3%。米阳表示:“近期，国家出台了一系列利好政策，向市场传递较为积极的信号，买家预期或将有所改善，市场活跃度的回温会吸引观望中的买家入市，疫情期间积压的需求将在短期内逐步释放，支撑市场成交量保持稳定。”