结构调整下青岛办公楼需求更趋均衡；零售地产年供应量达历史峰值

青岛，2023年1月10日，——“出口、消费等持续‘正增长’推动青岛经济稳定复苏。办公楼市场方面，全年来看专业服务、科技、金融、物流、地产及贸易零售五大主力板块并驾齐驱。年末防疫政策优化及不确定因素影响下，市场情绪趋于观望。” 仲量联行中国区首席战略官兼华北区董事总经理张莹表示。零售地产方面，虽然整体市场需求走弱，全年仍迎来8个新开业项目，新增供应量达历史峰值。
 

办公楼市场需求结构趋于均衡多元，全年大面积租赁成交明显提升。不确定性压力增加使得经济结构调整加剧，新旧赛道转换加速，表现在2022年的青岛办公楼市场上，整体需求结构更加趋于均衡多元。专业服务、科技、金融、物流、地产及贸易零售五大主力板块在办公租赁成交中的占比均在10%-20%之间，多元化价值突显。从成交面积来看，从2021年延续下来的2,000平米以上的大面积成交主要集中在2022年上半年签约，占全年全市场成交量的23%，相较于2021年提升了7个百分点。其中，主要成交来自于第三方办公运营商，全年新租面积超过20,000平方米。靠近年末，随着疫情政策转变和不确定性因素影响，大面积租户的租赁决策均有延迟。

全年新增供应约32万平方米，接近过去五年供应均值。2022年全年共有5个项目入市，为青岛办公楼市场带来约32万平方米的新增供应，虽然供应量相较于2021年的峰值回落了近45%，但基本处于近五年的平均供应水平。其中，约82%的办公面积位于非核心商圈，得益于去中心化的办公诉求，新项目快速的去化表现支撑整体市场空置率平稳过渡，同比小幅下降0.4个百分点至30.5%。

年末抄底心态增加，租金持续下行。受疫情及政策变化影响，年末租赁活跃度下降，加之中小型租户的抄底心态增加，给市场租金带来持续的下行压力。第四季度整体市场平均有效租金为79元/平方米/月，环比下降0.8%，同比下降4.4%。甲级市场平均有效租金为114元/平方米/月，环比下降0.9%，同比下降5.5%。

未来防疫政策优化将有助于市场活跃度恢复，但积极影响不会即刻体现，需求和租金的回暖需要时间。2022年末，经历过疫情防控政策放宽后，市场从业者短期内普遍持消极观望态度，虽然一致认可政策优化带来的长期积极影响，但大疫之后，宏观经济仍需一定调整周期，并在寻找新赛道中缓慢恢复。仲量联行青岛商业地产部总监曲岩萍表示：“明年将是市场回暖、信心提振的关键之年。”
 

大众消费需求表现疲软，高端消费需求热度不减。回顾2022年，虽然青岛零售地产市场净吸纳量在新项目的带动下大幅提升，但整体空置面积较2021年增加了超过15万平方米，疫情反复导致租赁需求持续减弱。餐饮和时尚类业态仍为市场需求的主要来源，在全年新开店铺总量中各占三分之一。正餐类品牌整体放缓，受到疫情给实体商业客流带来的物理阻断冲击，除新开业的商场外，全年在优质零售项目中的新开店铺数量不足50家。但高端消费需求热度不减，全年共有13个奢侈品牌在海信广场及华润万象城开出新店。包括CELINE、Loro Piana、LANVIN、Canada Goose、Zenith等。

全年新增供应量达历史峰值，主要位于非核心商圈。2022年共8个项目入市，共计新增供应82.5万平方米。全年新开业的项目包括龙湖胶州天街、西海岸万达广场、丽达茂、崂山万象汇、大悦春风里、玺悦汇、未来城万科广场以及金茂览秀城，推高年供应量达历史峰值，且为近五年平均年供应量的两倍。受此影响，整体市场空置率同比上升1.6个百分点至9.2%。

全市租金在低迷的市场环境中持续走低。第四季度全市优质零售物业首层平均租金为206元/平方米/月，排除新项目的影响后，环比下降1.6%，同比降幅扩大至4.1%。复杂疲软的消费市场环境加之大量新增供应入市给市场租金带来持续的下行压力。

供应高峰过后，防疫政策优化为零售市场带来积极信号。随着防疫政策的优化，年轻消费群体预计将率先回到市场，带动餐饮及娱乐业态客流回弹，但整体消费力的全面复苏仍需要一定时间。在零售消费市场逐步进入修复通道后，预计2023年市场租金将进一步触底，进而止跌企稳。