科技与新消费双轮驱动，中国商业地产显结构性韧性

上海，2026年1月28日—— 2025年是“十四五”规划的收官之年，也是中国经济社会发展顶压前行、向新而行、韧性彰显的关键之年。在此背景下，仲量联行中国区首席执行官张静表示，“中国商业地产市场在复杂多变的宏观环境中展现出显著的结构性韧性，持续激活内生动力，成为服务实体经济、促进消费升级、畅通国内国际双循环、助力城市结构优化与动能转换的重要载体。”

2025年，尽管甲级办公楼市场新增供应持续高位，且租户成本敏感度居高不下，对整体市场表现形成压制，但科技、金融、专业服务及新兴消费等领域的活跃需求，为市场注入了关键支撑力。与此同时，企业兼顾成本控制与办公品质升级的双重诉求加速释放，推动业主策略普遍向灵活化、精细化与价值导向转型，以应对去化挑战并把握升级窗口。在零售地产领域，“情绪价值”、“健康户外”等消费趋势持续升温，叠加消费电子品类的快速迭代与服务型消费的提质扩容，正为新阶段的商业地产孕育全新动能。

2025年，中国主要城市甲级办公楼市场的需求端呈现温和复苏态势。全年一线城市净吸纳量达162.9万平方米，部分城市受益于科技行业扩张，租赁需求得到较为显著的支撑。然而，整体市场仍明显利好租户，成本控制仍是企业选址的首要考量，供需矛盾依然较为突出，各城市甲级办公楼租金延续下行趋势。

在经济总体平稳、新旧动能转换加速的宏观背景下，科技互联网行业成为需求修复的核心引擎。人工智能应用、移动游戏、消费电子等细分领域表现尤为活跃，带动多个城市办公需求回升。以深圳为例，科技类企业主导市场成交，租赁面积占比接近30%；上海科技互联网行业录得多宗大面积租赁交易，需求占比升至17%，跃居第二大需求来源。

金融服务业保持稳健表现。以上海为例，金融类需求占比达25%，其中量化投资与证券机构因业务扩张，显著拉动核心城市高端办公空间需求。此外，消费结构变迁催生新型办公需求——户外运动品牌与潮玩IP纷纷在上海设立区域总部或旗舰店。在广州、深圳，伴随国货品牌加速出海，跨境法律咨询、国际物流、海外营销、跨境支付等配套专业服务行业的办公需求显著提升。

面对持续高企的新增供应与空置压力，市场流动性高度依赖租金下行带来的价格弹性。随着甲级与乙级办公楼租金差距进一步收窄，越来越多企业借机实现“性价比升级”。业主普遍采取灵活策略应对去化压力，包括接受租约重组、提供定制化装修方案等，以留住优质租户并吸引新客户。尽管整体空置率承压，但结构性需求亮点有效缓解了部分核心区域的去化压力。

2025年，中国零售地产市场在政策支持、消费结构演变与业态创新的共同推动下，呈现结构性修复态势。全年社会消费品零售总额同比增长3.7%，较2024年加快0.2个百分点。这一复苏主要由三大因素驱动：一是“国补”政策有效提振通讯器材、家用电器及音像器材等品类销售，相关领域实现全年两位数增长；二是体育与健康消费持续升温，带动运动服饰、健身场馆及相关服务业态加速扩张；三是签证政策放宽显著促进入境旅游，进一步激活文旅、餐饮及零售终端需求。

2025年，消费结构的持续演变正深刻重塑零售空间格局。从主要业态来看，零售物业租赁需求呈现多元化趋势。以上海主要优质项目为例，2025年新开门店数据显示，餐饮和时尚类租户仍是新增租赁的主力，面积占比分别为33%和27%；与此同时，服务类租户需求显著升温，面积占比提升近4个百分点至15%。此外，生活方式类租户的新开面积占比上升1.2个百分点至12%。从细分品类来看，在新兴消费趋势的推动下，运动服饰、潮玩杂货、平价餐饮以及服务业态的租赁需求保持活跃，尤其是宠物服务、医疗健康服务、美容美体、运动健康场馆等新业态。此外，“国补”政策的持续推进与消费电子技术的快速迭代形成双重驱动，不仅激发了消费者的升级换代意愿，也对消费电子品牌门店的租赁需求提供了有力支撑，推动该业态租赁活动日益活跃。

全国来看，整体优质零售物业新增供应量仍处于高位。2025年，北京、上海、广州、深圳四个一线城市优质零售物业合计新增供应达187万平方米，同比增长7.2%；一线城市全年净吸纳量约138万平方米，同比增长4.1%。在供需关系持续承压的背景下，多数项目普遍采取“以价换量”策略，推动各城市平均租金水平继续下行。全年零售物业市场表现分化进一步加剧，尽管整体市场仍面临压力，但部分城市核心商圈的优质项目以及非核心区域的标杆性商业体，凭借精准定位与高效运营，在出租率和租金表现上保持相对稳健。

仲量联行中国区研究部总监姚耀指出：“2026年作为‘十五五’规划开局之年，高质量发展、科技自立自强与内需提振将成为政策主轴。高技术、高附加值产业有望持续释放办公需求，金融与专业服务业仍将发挥基石作用。”部分城市凭借产业聚集与开放优势，将在消费电子、AI+、游戏产业、中企出海等赛道中率先实现需求修复，为中国办公楼市场的长期复苏提供有力支撑。

在零售端，消费者对品质生活、高性价比及情绪价值的追求将持续深化，为潮玩、运动、宠物经济及健康服务注入长期动能。此外，在政策加持与技术迭代的双重驱动下，消费电子品类有望加速场景拓展。数智经济亦将加速渗透零售终端，催生更多场景化的新型商业空间，为中国商业地产开启高质量发展的新篇章。