市场回暖动能持续增强，新兴产业扩张与企业全球化布局加快释放需求潜力

2026年4月9日，深圳 —— 2026年第一季度，深圳甲级办公楼市场延续修复态势，回暖基础进一步夯实。以消费电子、人工智能、机器人等为代表的新兴产业持续扩张，带动多家头部科技企业集中成交；同时，企业全球化布局提速，出海服务类企业加快落地，叠加多元化业态持续承接部分存量空间，共同推动市场基本面边际改善。

仲量联行华南区董事总经理、华南区与华西区商业地产部负责人李文杰表示：“深圳办公楼市场本轮改善建立在新兴产业扩张、企业组织升级及全球化相关服务需求持续释放的基础之上。随着具备成长性的产业集群加快向高品质办公空间集聚，市场需求结构正持续优化，也为办公楼市场提供了更具韧性的支撑。”

2026年第一季度，深圳办公楼市场新增需求进一步向新兴产业集中。多家头部科技企业合计签约租赁面积约2.5万平方米，涵盖扩租及较大面积新租成交，反映出科技企业在产品迭代、团队扩编和总部职能升级带动下，对高品质办公空间的需求持续提升。与此同时，围绕核心企业布局的人工智能、IP运营及专业外包服务等上下游企业加快集聚，产业协同效应进一步显现。机器人赛道亦保持活跃，相关企业合计签约产业空间约2万平方米。整体来看，科技企业集中成交仍是本季度办公楼市场改善的核心驱动力。

企业全球化布局加速，也为市场带来新的需求来源。一季度，深圳出海服务类企业累计租赁甲级办公空间近7,000平方米，涉及海外品牌推广、跨境物流、供应链管理等多个细分领域。随着企业全球化经营不断深化，围绕出海的服务生态有望进一步完善，并持续为办公楼市场提供稳定需求。

2026年第一季度，深圳甲级办公楼市场录得两个新项目入市，新增办公面积合计约14万平方米，均位于南山区。尽管新供应持续释放，但在需求端成交改善的带动下，新增面积对整体空置水平的短期影响相对可控。截至季末，全市甲级办公楼市场整体空置率降至25.9%，环比下降约0.5个百分点，已连续两个季度回落，需求修复对整体基本面的改善作用正在逐步显现。

除传统办公外，多元化业态正在成为承接存量空间的重要补充力量。目前，全市已有超过26万平方米甲级商办物业签约相关运营方，计划引入酒店、大健康等业态。随着部分区位条件较优、产品属性匹配的项目逐步完成业态转换，存量资产有望加快去化，这也将对办公楼市场供需关系的修复形成积极支撑。

租金方面，2026年第一季度深圳甲级办公楼市场平均租金环比下跌2.3%。虽然整体仍处于调整通道，但跌幅较此前数个季度进一步收窄。

展望未来，深圳甲级办公楼市场修复态势预计将延续，需求修复和结构优化仍将是市场运行主线。

区域层面，前海办公楼市场在租户持续导入及片区配套不断完善的推动下，商业氛围进一步成熟。受益于当前仍具吸引力的租金水平，前海片区对成本敏感型及升级型租户的承接能力有望持续增强，租金跌幅也有机会逐步收窄。福田核心商务区的优质楼宇则凭借成熟的商务环境和突出的区位优势继续吸引区域内外的租户，租赁表现预计保持稳健。

虽然短期内市场仍面临租金承压、供需再平衡周期较长等挑战，但在新兴产业集聚、全球化相关服务需求落地及多元业态承接存量空间等因素的共同作用下，市场基本面有望持续改善。近期，部分外地科技企业正在加快在深圳设立办公室或迁入总部，一些头部科技企业也在积极筹划扩租。随着人工智能（AI）、扩展现实（XR）终端等新品进入密集发布周期，消费电子企业在研发、供应链管理及海外运营方面的空间需求有望进一步增长。

仲量联行研究部资深董事、中国区物流地产研究负责人曾丽指出：“深圳办公楼市场正在由此前以成本导向为主的调整阶段，逐步转向由产业升级与需求修复共同驱动的新阶段。随着AI及相关数字化产业加快发展，中国凭借较强的AI应用场景落地能力和完善的产业配套，正推动AI加速融入传统行业、拓展产业边界，并催生智能驾驶、智能座舱、AI眼镜等新兴赛道及相关出海需求。同时，AI对量化投资等行业的赋能，也正带来新的扩张型办公需求。在此背景下，企业对办公物业的关注重点，正由传统的区位与成本因素，进一步延伸至电力容量、网络质量、数据安全及运营保障能力，而这些要素也日益成为企业调整不动产策略时的重要考量。未来，更能满足高算力、高安全性及合规运营要求的优质办公项目，将在新一轮产业升级中持续受益。”

注：深圳办公楼市场指深圳甲级办公楼市场，文中所述租金及售价均基于建筑面积。