新经济动能支撑办公楼租赁市场韧性，调整周期内华南高标仓需求保持全国前列

2026年1月20日，深圳—— 2025年，深圳甲级办公楼市场持续深化结构性调整。面对新增供应高位释放与企业租赁需求结构性转型的双重影响，市场呈现“总量承压、结构分化”的格局。以消费电子、智能制造、品牌出海及相关专业服务为代表的新经济领域，成为租赁新需求的重要支撑。仲量联行华南区董事总经理、华南区与华西区商业地产部负责人李文杰表示：“新增需求正向高附加值、高成长性的新经济与高端生产性服务集中，不仅反映本地产业能级提升，也对办公楼产品的品质标准、配套体系与运营服务能力提出更高要求。”

市场需求

在经济增速放缓的背景下，深圳企业租户持续优化不动产策略，通过更灵活的租赁安排与更严格的成本管控实现提质增效。续租及成本导向型搬迁仍为主导策略，租约重组交易占比进一步提升。仲量联行统计显示，多数续租案例伴随租金水平、租赁规模等核心条款调整；在搬迁案例中，租户通常保持相对稳定的租赁面积，以在控制成本的同时提升办公品质与运营效率。

外资企业继续保持审慎的成本管控策略，全年租赁成交约占总量的18%。从行业分布看，科技类企业仍主导市场需求，成交面积占比近30%，其中智能制造领域表现尤为活跃。消费电子、品牌出海及相关服务企业的租赁需求稳步释放，部分企业把握市场机遇，升级至甲级办公楼，以优化办公空间并提升企业形象。据仲量联行统计，2025年约30%的扩租、升级及新设立等新增租赁需求面积来自上述行业。此外，以大型科技和金融类企业为代表的总部自用需求对整体净吸纳量形成有力支撑，全年贡献超过一半的净吸纳量。

李文杰指出，依托全过程创新生态链，深圳已构建起以硬科技为底色、外向型经济为引擎、战略性新兴产业集群为支撑的独特产业格局。深圳办公楼租赁需求的主要增量动力来自三方面：其一，消费电子行业的业务扩张带动新增与扩租需求；其二，品牌加速出海推到跨境支付、国际物流、海外营销投放及跨境法律咨询等配套专业服务行业需求显著提升；其三，以人工智能、芯片半导体为代表的战略性新兴产业加速发展，带动研发与运营办公空间需求上行。

市场供应

2025年，深圳甲级办公楼市场迎来阶段性供应高峰，全年共15个项目入市，新增供应面积近116万平方米，为近三年来最高水平。新增供应项目高度集中于前海（约占35%）、宝安中心（约占21%）和后海（约占21%）三大子市场，且半数以上为企业自建总部大楼。

在新增供应集中释放与部分存量项目主力租户调整的共同影响下，深圳甲级办公楼整体空置率同比上升1.8个百分点至26.2%，结构性压力进一步显现。从子市场表现看，前海片区新竣工项目凭借更具竞争力的租金水平与商业配套的持续完善，更有效承接企业办公升级与周边外溢需求，在供应高位下空置表现同比相对稳定。尤其在四季度，随着租金调整带动的搬迁与升级交易增多，前海录得多笔整层及以上成交，片区空置率环比下降2.3个百分点，并推动全市净吸纳量在四季度环比显著回升，成为全年表现最强的季度。

在供应高位常态化、去化压力上升与租户议价能力增强并存的环境下，市场各方通过多元策略组合重塑供需平衡与成交逻辑。除新租租金持续下调外，续租谈判进一步向租户倾斜，业主更频繁与现有租户推进租约重组，以稳定出租率并降低租户流失风险。在此背景下，深圳甲级办公楼市场租金水平全年持续回落，同比下跌11.1%。同时，供给端加快结构性优化，部分在建及存量项目通过引入酒店等业态缓解空置压力，另一些项目则着力提升装修交付服务能力、物业管理与配套设施水平，以增强产品竞争力与用户粘性。

市场展望

2026年是“十五五”规划的开局之年，宏观经济环境预计温和复苏，积极的财政政策和稳健的货币政策有望提振内需，为办公楼市场修复提供外部基础。房地产市场政策进一步优化，公募REITs向商业不动产领域扩容，有助于盘活存量资产并拓宽权益融资渠道，提升市场流动性与资产配置空间。

展望2026年，深圳甲级办公楼市场预计仍将有超150万平方米新增供应入市。供需结构性矛盾短期内难以明显缓解，市场竞争预计维持高强度，租金仍将承压、空置率延续高位运行。租户在严控成本的同时，将更重视办公空间对业务运营的实际支撑效能；业主则需通过更灵活的租赁条款与服务能力提升，换取稳定现金流与更可持续的出租率。

仲量联行研究部资深董事、中国区物流地产研究负责人曾丽指出，在前沿技术迭代与产业升级共振的推动下，资本持续向硬科技领域倾斜，不断培育壮大新质生产力。随着消费电子产品需求复苏及人工智能大模型应用加速，相关产业在深圳的集群化发展趋势增强，企业研发与运营空间需求有望持续攀升，进而推动智能制造及消费电子企业扩大办公空间并进行设施升级。同时，伴随企业更严格的成本管控，办公选址正由单一价格导向转向对极致性价比以及物业管理、配套设施等多维度的综合评估，这将利好核心商务区的优质办公空间，以及新兴商务区内配套日趋成熟、具备更高性价比的办公楼项目。

注：深圳办公楼市场指深圳甲级办公楼市场，文中所述租金及售价均基于建筑面积。

在宏观经济边际改善、消费复苏预期增强的背景下，电商网购与即时零售需求保持活跃，持续带动华南非保税物流仓储市场需求释放。2025年1-11月，广州、深圳实物商品网上零售额同比增速均超过10%，为区域仓储租赁需求提供了坚实支撑。

需求结构方面，国内电商、即时零售企业及第三方物流企业已成为市场的主要租赁来源。同时，受全球战略布局调整影响，部分跨境电商平台在华南地区的仓储扩张节奏趋于审慎，增量需求相对放缓。在企业普遍强化成本管控、租赁市场整体承压的环境下，大型租户持续优化仓储网络，通过整合多城市仓配资源、集中布局等方式降低综合履约成本、提升运营效率。2025年，华南五市（广州、深圳、东莞、佛山和惠州）非保税物流仓储净吸纳量累计约260万平方米，较2024年同比增长，继续处于全国领先水平。

供应端方面，华南五市全年非保税高标仓新增供应约487万平方米，创历史新高。其中，下半年竣工项目占比超过65%，新增供应主要集中于佛山与东莞。短期内大量新增项目集中入市，推动整体空置率上行；部分子市场因供给释放偏快、去化节奏滞后，空置压力更为突出。

在租赁决策上，租户整体保持理性与审慎。为加速新增空置面积去化，业主普遍下调租金报价并延长免租期；部分优质租户亦则利用市场窗口期优化租赁结构，通过由短租转为长租、重新议定租约条件等方式锁定更优成本。受供需关系变化及租户议价能力增强影响，2025年华南非保税物流仓储平均租金持续下行，且下半年跌幅进一步扩大；全年维度看，多数城市平均租金同比降幅超过10%。

市场展望

展望2026年，中央政府预计将延续更加积极的财政政策与适度宽松的货币政策，加大逆周期与跨周期调节力度；“十五五”期间也将继续强调做强国内大循环、扩大内需。随着宏观预期修复、消费韧性延续以及网购与即时零售持续增长，叠加国补政策延续并优化，第三方物流与国内电商企业的仓储需求有望保持稳健。

从基本面看，华南地区消费动能强、电商生态活跃。据统计，广东快递业务量多年位居全国第一，占全国总量近四分之一；在2025年“双十一”大促期间，某头部电商平台数据显示广东购买力排名第一，其中深圳购买力最强。仲量联行研究部资深董事、中国区物流地产研究负责人曾丽指出：“华南非保税物流市场需求基础扎实，依托领先的消费活力、成熟的电商生态与高效协同的供应链体系，以电商和即时零售为代表的新兴消费业态正持续释放结构性仓储需求，为市场提供长期韧性支撑。”

供应端预计仍将维持高位。除惠州外，其余四城在2026年的新增供应预计均将超过100万平方米。部分短期新增供给偏大的子市场空置率仍可能继续上行。伴随新项目持续入市，新旧项目间竞争将进一步加剧，租金仍面临下调压力，续租议价空间或将扩大。同时，不同城市及子市场间的租金调整幅度或将出现分化，受区位、交通可达性、配送运输成本与租金结构差别影响，潜在需求或将围绕“性价比”在周边城市与子市场间更灵活地配置与迁移。

仲量联行华南区产业与物流服务部负责人古振鹏指出：“2026年华南非保税物流仓储市场的主线仍将是‘供给高位与需求结构性增长并存’。短期内，集中交付将持续对空置率与租金形成压力，但这也为租户提供了优化网络布局的战略窗口。长期来看，市场出清进程有望加快，推动租户以更低的综合成本完成仓储体系的提质增效。”

回顾2025年，深圳入境旅游与大交通枢纽流量为酒店市场提供了强劲动力。数据显示，2025年深圳口岸出入境人员数量同比增长14%至2.73亿人次，深圳宝安机场总客流量同比增长8%至6600万人次，城市整体客流量规模与活跃度位居全国前列。

在此背景下，深圳高端酒店市场表现尤为亮眼，呈现“量价齐升”的强劲复苏态势。市场数据显示，2025年深圳高端酒店平均房价同比增长5.3%至1,078元，同时出租率大幅提升5.9个百分点至82.0%。在房价与入住率双引擎驱动下，每间可售房收入（RevPAR）同比大幅增长11.4%至878元，增长动能充沛。与全国主要城市相比，深圳高端酒店市场表现处于领先地位，展现出强大的市场韧性与增长潜力。

展望2026年，深圳酒店市场在持续向好的入境游及大交通客流支撑下，再加上APEC带来的相关利好因素，市场基本面持续向好。供应端方面，预计2026年深圳将迎来超高端与奢华酒店的开业小高峰，两档酒店的总新增客房约1943间，市场竞争预计趋于激烈，尤其在新增项目集中的南山和宝安区。业绩增长将更依赖于对细分客群的精准把握与运营效率的提升。

仲量联行酒店及旅游地产事业部大中华区副总裁杜依认为，全国酒店市场将迎来结构性亮点。随着2026年基础设施公募REITs试点范围有望扩展至商业地产领域，这为深圳运营成熟的优质酒店资产提供了新的资本运作与退出渠道，有望进一步增强其长期投资吸引力。

仲量联行深圳董事总经理、华南区战略顾问部负责人夏春毅表示，在“十五五”开局与存量时代深化交汇的关键节点，深圳企业不动产市场正以新质生产力为引擎，迈向高质量发展新阶段。依托硬科技、品牌出海及战略性新兴产业的集聚优势，本地资产价值逻辑已从空间供给转向全周期价值运营。我们看到，策略差异化驱动企业按需定制不动产目标；价值证券化借力REITs扩容打通资本退出通道；设计定制化与运营专业化精准回应智能制造、跨境电商等新经济对空间效能的高要求；管理智慧化则通过AI与数字孪生提升决策前瞻性。未来，唯有系统整合金融工具、绿色设计、专业运营与智能技术，方能在办公楼、物流仓储与酒店等多元业态中实现从精细规划、空间运营到资本退出的价值闭环跃升。