供应提速升级，客群日趋多元：中国长租公寓市场迎来高质量发展

上海，2023年9月19日——在中国新型城镇化建设扎实推进的背景下，作为住房市场中的重要组成部分，长租公寓正在为越来越多在城市生活的人提供高品质、交通便捷且价格合理的居住选择。继2018年的《新挑战，新机遇》和2021年的《乘势而上，启航新征程》之后，仲量联行再次重磅发布针对这一市场的系列研究之三《顺时聚势，向光谋远——2023中国长租公寓市场白皮书》，剖析这一热门业态的发展现状，探讨未来趋势和机遇。

“从去年住建部曾提出要‘加快推进长租房市场建设’，到今年2月中国人民银行和银保监会两部门就金融支持住房租赁市场发展的相关文件征求意见，可以明显看出政策导向正在推动长租公寓的建设和供应加速。”仲量联行中国区研究部总监姚耀表示：“我们曾经提出中国长租公寓的发展可以分为引入期、发展期、快速成长期和成熟期四个阶段。基于此次我们邀请23家长租公寓运营商和超过50家投资机构参与的问卷调研所呈现出的结果，市场迎来更多参与者、产品和租赁客群更趋多元化等新现象，我们认为目前中国长租公寓市场已经步入‘快速成长期’的崭新阶段。”

在白皮书中，仲量联行提出中国长租公寓市场的发展动力模型——人口趋势、购房门槛，政策导向，以及年轻一代居住观念变化等四大驱动力持续夯实长租公寓市场发展的基础。截至今年上半年，上海、北京和深圳三大城市长租公寓项目的平均入住率分别达到89%、93%和96%，且租金均实现企稳回升体现出即便经历了疫情的冲击，长租公寓所承载的“刚需”依然韧性十足，具有抗周期性的特点。

此外，根据调研结果，仲量联行还分享了多个最新趋势。首先，从客户画像来看，20至29岁的租客占比最高，客户的年轻化推动了对小户型公寓需求急剧增加。尽管职场人士目前仍是主流，但高校学生和自由职业者对长租公寓的需求也呈稳步增长态势。其次，从客户诉求来看，租客在选择长租公寓时首要考虑的因素是区位和交通便捷性，在此基础上，租金合理且品质良好的公寓更具吸引力。第三，从租赁周期来看，由于经济不确定因素增加，以及青年人群工作调动频繁等原因，租户更偏好灵活租期。有42%的运营商表示在运营项目上的租户平均租期在六个月到一年之间。最后，从获客方式来看，自有渠道营销已经成为不少品牌开源节流的关键渠道，通过品牌官网、APP、小程序等签约的租户占比达54%，已经高于第三方平台（34%）及传统线下中介（12%）。不过，来自企业端的租户目前占比还只有16%，表明企业租户市场还有很大开发空间。

从投资者的角度来看，随着中国长租公寓市场步入快速成长期，强劲的租赁需求、稳定的投资收益和资产流动性的不断增强让此类资产的吸引力进一步提升。根据仲量联行问卷调研结果，超九成投资机构都计划在未来三年开启或追加长租公寓投资。而在发展模式上，重资产收购依然是主流，95%的投资机构选择购买存量资产，同时投资运营平台和租赁资产运营等模式也开始崭露头角。在运营方面， 62%的投资机构会选择委托成熟的长租公寓品牌运营项目以确保产品和服务质量。不过，据统计，55%的投资机构在收购项目后会选择开发自有品牌并由内部团队运营，另有29%的投资机构选择由第三方团队运营其自有品牌，显示出打造自有品牌将成为行业新趋势。

论及投资方式，与内、外资基金和本土化经验丰富的运营商进行联合投资成为了各大机构备受青睐的选择。而计划新建开发租赁住宅用地的投资机构则通常需要与国有企业或政府平台公司合作。此外，对于被长租公寓的稳定回报吸引而来的高净值人士和家族办公室来说，独立投资亦是过半数（53%）投资人的选择。随着各类投资机构纷纷逐鹿长租公寓市场，投资策略也呈现出多样化趋势，其中增值型和机会型投资仍为市场主流。至于投资回报率，多数投资机构的预期集中在4.5%-5.5%之间，以首批保障性租赁住房公募REITs上市所提供的参照为基础，51%的投资机构认为未来5年长租公寓的资本化率会下降50个基点以内。

从恣意生长到规范化发展，中国长租公寓市场目前已经进入了高质量发展的新阶段，在资产价格高、土地获取难、供应压力大等因素的影响下，以资管为驱动以品质为保证的降本增效，已然成为长租公寓行业破局的关键。在市场新一轮发展迭代过程中，打造“产品力”将是市场各方参与者的着力点。

白皮书指出，构建“产品力”需要依托有效的项目研判系统，对项目的选址、定位、改造、增值潜力等进行全方位综合评估。市场参与者还需要整合不同业态，优化空间使用效率，提高坪效。其次，从建立直销渠道、打造会员体系，到降低运营成本，减少对第三方渠道的依赖，精细化运营能力对项目的成败至关重要。最后，因人制宜的产品开发能力也不可或缺，项目需要满足不同客群的租赁需求，并不断更新产品和服务，才能提高品牌市场占有率和公众影响力。

“中国长租公寓市场逐步走向专业化、精细化、规范化，不论是向内培育资管软实力，或是向外发掘蓝海新市场，各方参与者都需要协同合作，深入构建‘投融建管退’全生命周期闭环，才能确保行业行稳致远，实现高质量发展。”仲量联行中国区投资及资本市场负责人庞树东总结道。