存量竞争主导沈阳办公楼租赁；紧缩政策影响住宅市场量价齐跌

2021年1月13日，沈阳——“2020年受疫情影响，沈阳商业地产市场整体承压，租赁需求放缓使得业主不断在进驻率与租金水平间寻求平衡点。” 仲量联行华北区董事总经理张莹表示。沈阳办公楼市场全年零增量，整体租赁需求持续收缩，去化压力加速租金下探；零售地产的租赁需求缓慢回升，但随着年末的新增供应及疫情反复，市场回暖再被中断；住宅市场持续降温，在紧缩政策影响下，商品住宅量价齐跌。

市场租赁需求保持放缓态势。沈阳甲级办公楼全年净吸纳量较去年同期下降43%。尽管新增需求持续收缩，不断下行的租金以及更为优惠的租赁条件刺激了市场中的搬迁需求。成本管控依旧是大多企业的首要原则，因此小面积需求仍是市场主流。内资及本土企业需求稳定，科技、金融以及专业服务类企业继续成为租赁市场的主要支撑力量。在线教育风口正劲，企业租赁需求持续增长。

沈阳优质办公楼市场全年零增量，全市办公楼总存量维持在347万平方米，较去年同期持平。新增供应放缓在一定程度上缓解了业主的存量压力，全市整体空置率同比下降0.5个百分点至32.7%。甲级办公楼市场迎来去化机遇期，空置率继续回落，录得36.6%，同比下降2.3个百分点。

租金继续下探。租赁活跃度提升缓慢削弱业主信心，业主在租约条件上变得更加灵活，导致整体租金承压。至2020年末，整体市场租金同比下降4.3%，至64元/平方米/月。甲级办公楼市场租金仍在下行区间，录得79元/平方米/月，同比下跌4.5个百分点。

市场或将持续承受下行压力。2021年，沈阳优质办公楼市场预计将迎来21.5万平方米新增供应，空置率仍将维持高位。市场压力累积，租金下滑或将不可避免。存量租户的争夺依然是市场竞争的主旋律，这将促使业主提供更多激励措施、提升楼宇综合服务。而业主间的竞争加剧，将为有办公楼租赁计划的租户提供更具吸引力的租赁选择，企业租户可趁租金低位时锁定青睐的办公空间。

餐饮、时尚零售和生活方式业态驱动市场需求。茶饮品牌和连锁餐饮品牌积极拓店，如SEVENBUS、奈雪の茶、太二酸菜鱼均开设新店。运动与潮牌服饰保持扩张趋势，DESCENTE进驻铁西万象汇，中国李宁进驻皇城恒隆广场。新能源汽车在购物中心布局的现象已然兴起，如蔚来汽车进驻长白万象汇，威马汽车进驻嘉里城。宠物经济持续发酵，多家购物中心引入宠物体验、宠物用品店。密室逃脱、卡丁车等娱乐体验业态也更趋活跃。首次进入沈阳市场的品牌更青睐客流量高、运营经验丰富的高端成熟项目，四季度市场迎来% Arabica、Diptyque、盒马鲜生等多家品牌的首店开幕。

核心商圈四季度迎来两个优质零售项目入市，共录得23.8万平方米新增供应。位于中街商圈的盛京龙城正式开业，该项目基于原豫珑城项目改造升级，主打国潮及老街品牌，为传统商圈焕新赋能。此外，长白地区正式迎来区域型购物中心项目，长白万象汇以97%的开业率推高市场吸纳。全市优质零售地产总体量于年末达到602万平方米，同比增加3.2%。新增供应对整体空置率造成上行压力，截至四季度末，全市空置率环比上升1.4个百分点至17.8%。

市场租金降幅收窄。面对持续的空置压力和缓慢的招商进度，部分业主进一步下调租金。而成熟优质项目由于运营表现稳定，租金水平实现持平。因此，第四季度沈阳优质零售物业首层租金跌幅较上季度收窄，录得236元/平方米/月，同比下降1.7个百分点。

积压存量或使商铺租金继续下行。2021年市场将迎来新一轮供应高峰，预计新增体量达60万平方米。年末的疫情波动进一步冲击零售市场，打断了市场回暖进程，预计需求将持续处于低位，新项目的预租进程或将受到影响。随着存量的不断累积，预计更多业主将在短期内下调租金预期，整体租金水平或继续承压。“伴随城市发展，商业开发将继续下沉至产业与居民密集的新兴区域，而传统商圈内愈加激烈的市场竞争，也将进一步推动其存量改造和业态升级。” 仲量联行沈阳分公司战略顾问部总监高旭梅表示。

四季度商品住宅市场量价齐跌。疫情对市场的延迟效应加之紧缩政策的影响，2020年沈阳商品住宅市场持续降温，全市整体成交量超12.6万套，较去年减少27.1%。紧缩政策更是导致项目去化出现分化，在教育资源、配套、物业服务等方面更具优势的项目成为购房者首选。年末，部分开发商提供购房优惠以提升销售业绩，截至四季度，沈阳整体商品住宅均价录得10,841元/平方米，环比下降4.7%，但较去年同期增长11%。

开发商谨慎拿地，土地成交价格增幅放缓。第四季度，市场共录得22块住宅用地成交，环比下降8.3%。限价政策使开发商谨慎拿地，2020年土地成交均价录得4,513元/平方米，同比增长4.8%，涨幅较上年度收窄。平均溢价率为14.19%，同比下降3.9个百分点。全年沈阳土地市场持续放量，共成交88块住宅用地，建筑面积达1,315万平方米，同比增长24%。

沈阳商品住宅市场将继续向高端改善市场发展，价格迎来温和增长。2020年底出现的疫情风险或将迫使部分需求延后，预计短期内市场销售量承压。但随着疫情得到有效控制，需求得到释放，市场成交量将恢复稳定。受土地价格上涨、开发成本上升等因素影响，沈阳住宅市场将继续向高端改善市场发展，高于市场平均价格入市的项目或将增多，推动价格上行。但在楼市政策不松绑的情况下，市场需求将继续回归理性，预计沈阳商品住宅市场价格涨幅将有所放缓。

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