上海生命科学物业租赁需求上升，长期投资机遇看好

2022年4月26日，上海——作为全国战略性新兴产业，生物医药是我国抢占全球新一轮科技和产业革命制高点的重要战略板块，上海也将于2025年基本建成具有国际影响力的生物医药产业创新高地。在此背景下，仲量联行（纽交所代码：JLL）发布最新研究报告《上海生命科学物业市场机遇与展望》（以下简称“报告”），通过对61家生命科学企业和19家生命科学物业投资机构的调研，全面解析上海生命科学物业园区的市场现状，投资机遇和发展前景。

报告显示，上海生命科学企业的租赁需求，从2020的13%攀升到2021年的26%，成为市场最主要的需求来源之一。仲量联行华东区董事总经理、中国区商业地产部总监张静表示，在战略层面的重视投入以及创新驱动的引领下，上海生命科学企业百舸争流、千帆竞发。生命科学物业作为企业研发办公等经营活动的承载空间，迎来了欣欣向荣的市场机遇，成为物业市场的焦点。

最新发布的《上海市生物医药产业发展“十四五”规划》显示，2020年上海生物医药产业规模达到6,000亿元，到2025年全市生物医药产业规模将超过10,000亿元。报告指出，生物医药的市场高需求是该行业持续发展的源动力。

政策扶持及制度改革促进生命科学行业发展提速。围绕“改革”和“创新”两大主题，国家及地方政府相关政策的密集出台，正在从多维度推进生物医药的定位升级，从而构建生命科学产业的发展新格局。 

人才回流引入助力生命科学行业创新突破。各级政府颁布了多项海外人才引进政策，企业利用高价值的研究机会以及多种人才激励机制等措施提高其在海外人才市场的竞争力。领英2021年人才报告显示，在生物技术、制药与医疗器械行业中，自美国和英国生命科学产业领先的国家流入中国的人才，是中国流出去该国人数的2.3倍和2.26倍，体现了我国对海外高端人才的强劲吸引力。

资本持续投入为生命科学发展输血助力。过去十年，PE/VC对国内的生命科学投资量呈阶梯式增长， 2018-2021年均投资规模再上一个台阶，与之前四年相比几近翻番。位于上海的生命科学企业所获得的投资总额接近全国总额的1/4。

仲量联行中国区研究部总监姚耀指出，长久来看，市场刚需、政策扶持、人才引进、资本加持共同促进生命科学行业迅猛发展的态势，并在全球范围内发挥举足轻重的作用。可以预见的是，上海乃至全国的生命科学行业将继续呈现长周期、可持续的蓬勃发展。

近年来，上海生命科学企业的租赁需求持续扩张，据仲量联行所追踪的核心型产业园区行业需求分布统计，生命科学企业的租赁需求在所有行业的占比中，从2020的13%攀升到2021年的26%，成为市场最主要的需求来源之一。

在上海全市产业园区中，张江核心板块仍然是生命科学企业租赁需求最活跃的区域，在过去两年里录

得众多企业的扩张和新设需求。除此之外，周康、浦江、临港生命蓝湾等产业园区板块凭借各自产业定位、扶持政策等各类资源，同样受到企业青睐。

基于各行政区控制性详细规划及各园区开发进度等信息，仲量联行统计了未来上海各产业园区内的生命科学研发办公物业的供应量。未来三年，上海预计将推出160万平方米生物医药物业新增供应。然而这些项目大部分已被生命科学企业预租或定制，整体市场上在建项目平均已取得70%的预租率，为此我们预计，生命科学研发办公物业短期内仍将供不应求。

仲量联行上海商业地产部产业园区总监俞则人表示，强势租金增长趋势仍将持续。生命科学企业租赁需求强劲，市场上能匹配的供应稀缺，导致生命科学研发办公类型物业租金稳步上涨。仲量联行预测，未来3年上海全市生命科学物业空置率将保持在低于5%的水平，研发物业的租金仍将稳步上涨。

受益于生命科学产业可持续的发展前景，以及生命科学物业租赁市场强势的未来预期，越来越多商业地产投资者开始关注这一另类资产。仲量联行对19家地产投资者进行了问卷调研，90%的受访投资者表示正在考虑生命科学物业投资，其中11%已有物业成交案例。

报告显示，上海在加速建设全球顶尖生命科学创新策源地的过程中，市场将亟须体量更大、功能更加丰富、更加聚焦于产业生态的生命科学物业模式。其中包括多元化、综合性的生命科学产业社区模式以及多平台合力投入的生命科学产业社群模式。

借鉴成熟市场的发展经验，一个全球领先的生命科学社区，既可以提供优质生命科学企业入驻的独栋研发型办公物业，同时为中小型或初创型企业提供研发办公场所或孵化空间，引入共享实验室，并且配备各类配套设施。在仲量联行投资者调研及部分的深度访谈中，部分投资者已开始考虑此类型物业长期投资的机会。

模式二是构建多平台合力投入的生命科学产业社群。房地产基金通过与生命科学企业合作，使地产基金有进入产业园区投资开发的机会。诚然，该模式下需要业主具备更为复杂、多元的资管能力，但通过与生命科学领域PE/VC的合作，可以帮助投资者/开发商深入了解企业需求，建设前沿的、与生命科学企业需求所匹配的物业。

“生命科学产业社区和产业社群这两个模式目前极为稀缺，但我们预计他们将成为长期投资该领域物业的重要视角，并为生命科学研发创新提供动能，”仲量联行华东区资本市场部总监孙翎表示。

中国“十四五”规划强调了生物产业在全国战略性新兴产业的地位。上海作为中国生命科学研发创新的高地，对于生命科学园区物业的整体需求将保持旺盛态势，租金增长势头仍将持续。与此同时，上海在加速建设全球顶尖生命科学策源地的过程中，生命科学产业社区模式以及产业社群模式将愈加受到生命科学生态圈企业租户的关注，也为长期属性的投资资本提供新的视角。