上海商业地产蓄势修复，2023年市场需求回暖趋势可期

上海，2023年1月10日—— 2022年第四季度，上海商业地产市场蓄势修复。仲量联行华东区董事总经理兼中国区商业地产部总监张静表示：“上海正在迎接走出本轮疫情的曙光，我们预计正常的生产生活秩序将逐步恢复，为接下来市场信心与商业活动的恢复奠定基础。”

办公楼市场方面，2022年第四季度市场整体的租赁需求仍显谨慎，但金融、专业服务等传统行业以及生命科学和新能源汽车等新兴产业保持韧性。零售物业市场方面，消费者对于疫情防护的考量导致短期内购物中心整体客流量受到显著影响，但四季度仍有部分业态需求保持稳健。物流地产市场在疫情下保持韧性，租金增幅虽有放缓但租金水平仍保持上升态势。住宅市场方面，项目表现分化加剧；高端一手价格小幅上涨。长租公寓方面，租赁需求保持稳健，项目供应呈现规模化、社区化和品质化特点。投资市场方面，办公物业在成交资产类型中仍占主导位置，此外长租公寓受到追捧。

在疫情的持续影响下，上海办公楼市场放缓，四季度净吸纳量录得9.5万平方米，2022 年全年共计录得52.4万平方米。疫情反复导致许多租户推迟租赁决策，维持观望态度。中央商务区全年净吸纳量录得1.7万平方米，非中央商务区吸纳量录得50.7万平方米。仲量联行上海商业地产部资深董事黄臻表示：“大部分甲级办公楼租赁需求来自内资企业以及金融、专业服务和科技新媒体行业，与此同时，我们观察到新能源汽车和生命科学企业继续寻求搬迁及扩租机会。”

在中央商务区，位于静安区的两个项目于四季度交付，共计新增9.7万平方米的供应。新增供应将中央商务区年底空置率推高至10.2%，环比上升 1.1 个百分点，同比上升 2.3 个百分点。非中央商务区录得一个项目竣工交付，体量为6.4万平方米。总部型需求以及活跃板块内的新近竣工项目贡献了非中央商务中的大部分租赁需求，带动非中央商务区空置率同比下降 0.5 个百分点至24.5%。

受到疫情反复影响，2022年的租金复苏进程缓慢，四季度中央商务区租金环比下降 0.9%。2022年全年来看，一季度的租金强势增长与后三季度的下跌相抵消，全年租金同比持平。空置率较高的项目在租金方面有所松动，而超甲级办公楼或入住率较高的项目则彰显韧性。第四季度，非中央商务区租金环比下降 1.3%，同比下降 1.6%。中小企业租赁进程的放缓和退租影响了业主的租金预期。尽管如此，前滩和徐汇滨江等相对活跃的非中央商务区板块表现依旧坚挺。

展望2023年，办公楼市场将蓄势复苏，二季度后回暖信号有望显著增强。传统甲级办公楼需求中，财政和货币政策趋于宽松的环境以及“金融16条”等政策帮助金融行业业务增长，其办公需求有望进一步释放。外商独资公募获批开业以及WOFE牌照跟进发放等金融开放政策的持续落地，为外资金融公司展现更多机会。进一步高水平对外开放、吸引外商直接投资等支持性政策也将有助于促进经济增长，刺激国内外企业对办公面积的需求。新兴产业（如新能源汽车产业链、生命科学等）在甲级办公楼中的占比在2023年有望继续提升。

四季度上海产业园区净吸纳量录得4.8万平方米，2022年全年共计录得26.9万平方米。大部分租户仍保持较为谨慎的租赁策略，加之近期疫情影响，致使其决策周期延长。新能源汽车等战略性新兴产业持续活跃，继续引领上海产业园区市场的租赁需求。例如，博世未来智能驾驶与控制（上海）研发中心在金桥智立方租赁了11,000平方米的面积。新增供应方面，四季度共有五个项目竣工交付，总建筑面积录得29.1万平方米。较大的供应量使得上海产业园区整体空置率上升至12.6%。考虑到租户较为谨慎的态度以及近期疫情高发，业主预期有所调整，四季度整体租金小幅下降0.2%，基本维持在4.6元每平方米每天的水平。上海产业园区全年租金表现保持平稳，小幅上涨0.8%。

疫情爆发进一步打击消费者信心，上海零售市场继续承压。全年来看，餐饮，时尚零售，儿童教育及影院等线下娱乐业态均受到较大冲击。尽管需求整体放缓，部分业态仍保持韧性并贡献了部分新租赁面积。仲量联行上海零售地产部总监庄棓琪表示：“四季度的新增租赁主要来自奢侈品、护肤和香水品牌、运动户外服饰及装备、新能源汽车展厅、宠物服务等业态。此外，价格具有竞争力的快餐和烘培品牌租赁需求也较为活跃。”

四季度核心商圈有2个项目入市 - 张园（西区）和MOHO，共交付100,000平方米。张园（西区）经过四年的改造于2022年11月底开业，其经过修复翻新的历史建筑吸引了一系列国际知名品牌入驻。第四季度核心商圈空置率上涨0.6个百分点至14.3%。2022全年核心商圈有4个项目入市，共计159,000平方米。

位于非核心区的东虹桥中心于2022年四季度开业，为市场带来30,000平方米新增供应。在疫情对租赁需求的持续影响下，非核心商圈空置率上升0.9个百分点至13.2%。2022全年非核心商圈有3个项目入市，共计153,000平方米。

第四季度核心商圈首层租金环比下降1.3%，较前一季度降幅收窄，全年租金同比下跌6.8%。非核心商圈首层租金环比下降1.5%，在空置持续上升的压力下，全年租金同比下跌8.0%。随着疫情管控的放松和近期感染病例的增加，未来几个月内零售市场将进一步受到疫情冲击。预计市场活动将于2023年第二至第三季度逐渐恢复，在此之前品牌将持续采取观望态度。因此，整体租赁势头有望在2023年内稳步回升。

由于非核心商圈大量供应推迟至2023年，空置率和租金将继续承压。展望2023年，随着疫情影响的逐渐消退，新兴新能源汽车品牌、国内外护肤品牌、本土服饰品牌以及户外运动品牌等业态将引领核心商圈的租赁需求复苏。

2022年第四季度上海物流地产租赁活动保持稳定，净吸纳量录得10.2万平方米，全年上海物流地产净吸纳量为33.7万平方米。仲量联行中国区产业与物流服务部资深董事黄晖表示：“尽管2022年疫情反复扰乱整体经济活动，使得净吸纳量与2021年的历年最高水平相比出现回落，但整体物流地产仍展现出韧性。”四季度租赁活动主要由第三方物流租户的扩租主导。例如，一家本地第三方物流企业在松江子市场租赁了6,000平方米面积，同时，多家第三方物流企业也在奉贤子市场租赁了总计超过10,000平方米的面积。上海物流地产整体空置率也因此由9.8%下降至9.6%。

东久新宜交付了四季度唯一的新增供应，即位于金山子市场的金山新材料供应链基地，该项目总建筑面积超过6万平方米。2022年全年共录得5个新项目完工入市，交付了超过33万平方米的物流空间。与2021年大部分新增供应集中在金山子市场相比，2022年的新增供应分布在松江、青浦、奉贤和金山等多个子市场。

稳定的租赁需求使物流地产租金在2022年第四季度保持正增长。四季度，上海物流地产租金环比上涨0.86%，达到人民币1.57元每平方米每天。但是，自2021年以来的大量新增供应导致整体租金增长收窄，2022年全年租金同比上涨2.9%，低于2021年同期的3.7%。

2023年将有总体量接近66万平方米的6个新项目交付入市，这些新增供应将分布于青浦、松江和金山等子市场。预计随着上海度过疫情高峰期，对物流地产的租赁需求也将出现复苏。

受疫情反复和上海整体楼市政策维持紧缩影响，四季度住宅市场成交势头降温明显。一手商品住宅成交量仅录得266万平方米，环比下降27.5%。2022 年全年一手商品住宅共计成交 1,027 万平方米，较 2021 年全年总成交量下降 4.0%。高端市场方面，不同项目之间的成交表现呈现分化态势。地处优质地段的高品质住宅项目需求保持旺盛，但其他项目则出现了认购率下降和去化速度放缓的情况。2022年四季度共录得1,050套一手高端商品住宅成交，环比上升43.4%。2022年全年高端一手商品住宅共计成交4,090套，同比增长26.0%。

受“二十大”召开影响，十月份住宅新项目入市节奏放缓，但此后两个月里新盘加速入市，使得四季度整体市场新增供应录得414万平方米，环比上涨15.1%。2022年整体市场新增供应充足，全年新增供应量达 1,154 万平方米，同比增长 41.6%。在高端住宅市场，第四季度共有五个新项目合计1,067套住宅入市，环比增长35.9%，新项目平均售价在人民币12.5万元至人民币14.5万元区间内。其中，由复地打造，位于徐汇西岸的御江廷受到了购房者的热烈追捧，在开盘当日即取得了亮眼的销售成绩。

一手住宅限价松动之下，四季度高端一手价格环比小幅上涨1.4%至人民币129,700元每平方米。高端二手市场方面，由于一二手价格倒挂现象仍然明显，大部分购房者首选新房，加上新房市场供应充足，使得二手市场整体需求转淡。受此影响，高端二手市场价环比下跌1.6%至人民币107,000元每平方米。租赁市场方面，受传统租赁淡季叠加疫情感染数量大增，导致四季度租客数量明显减少，高端租赁活动呈放缓态势。因此，四季度高端住宅录得平均租金环比下降1.1%至人民币173.2元每平米每月。

仲量联行中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀表示，“近期疫情管控全面放开带来较大市场冲击，我们预计未来几个月住宅市场活动将放缓，但随着度过疫情感染高峰期，人们生活逐渐步入正轨，加上支持性政策的持续发力，预计住宅市场有望在2023年二季度和三季度稳步复苏。”一手房限价有望延续小幅松动，短期内高端一手价格将继续迎来小幅增长。但高端二手价格在2023年上半年可能进一步下跌，并于2023年下半年在上海全面恢复正常生产生活秩序、置业信心回暖后止跌企稳。

2022年国家继续加大对长租公寓市场支持。在前期已出台的土地供应倾斜、降低税费、支持企业债券融资用于保租房的建设等政策基础上，上海又发布了放宽住房公积金提取条件和提取金额、简化申请办理流程等利好政策。仲量联行中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀表示，“这些利好政策将有望进一步带动长租公寓在2023年的租赁需求。未来，长租公寓对青年白领客群的粘性有望增强，并将吸引更多家庭租户、企业中高层人才等客群。”

2022年上海集中式长租公寓市场总存量已达10.8万套，市场平均入住率达86.3%。预计2023年市场存量将达到18.9万套。随着更多优质长租公寓项目的加快入市，以及如健身区、阅览室、社交中心等配套设施的日益完善，上海长租公寓市场呈现出规模化、社区化和品质化的特点。

2022年，四支保租房公募REITs成功发行，为未来更广阔的租赁住房市场完成“投融管退”闭环提供宝贵经验，也带动了长租公寓市场的投资活跃度。2022年，上海已完成近15笔大宗交易涉及长租公寓，较往年增势明显。随着长租公寓市场的逐步成熟，交易类型及买家类型的更具多元化，预计2023年长租公寓市场的交易会更趋活跃。

2022年全年上海投资市场共录得74宗交易，成交量约836.4亿元，相较于2021年全年约1,083亿元的成交量，同比下降22.8%。受国内外疫情及政策环境因素影响，上海第二和第三季度成交量较为低迷，第四季度在房地产行业利好政策的支持下有明显的反弹，成交量约264亿元，占全年成交量的31.6%，同比上升36.8%。

办公物业依旧在成交资产类型中占据主导位置，成交金额占比为64.3%，成交宗数占比为50%。除办公以外，长租公寓受到了投资者的追捧，2022年全年大宗成交总数74宗中有15宗均为长租公寓，占比名列第二。除长租公寓外，产业园区、酒店、养老等另类资产均受到市场一定的关注。

2022年投资型买家陆续返场，成交金额占比约40%，工业物流、产业园区及长租公寓为外资投资型买家重点关注的资产类别。自用型买家则更青睐有景观展示面、地理位置优越的新建办公资产。

零售物业在疫情防控政策和双减政策的持续影响下，出租表现依旧面临考验。随着疫情政策逐步开放、管控持续优化，生产生活秩序有望逐渐恢复常态，预计2023年零售物业表现及活跃度将迎来回归。

仲量联行华东区资本市场部总监孙翎表示：“近期恢复房企上市公司再融资、允许私募设不动产私募投资基金以及加快扩大REITs范围等的政策消息不断利好房地产投资市场。随着防疫政策逐步放宽，出行限制的解除，以及过去几年中资产价格理性调整，投资者信心有望进一步回归，预计2023年上海投资市场或将迎来新一轮反弹。”