上海办公楼市场需求平稳修复；运动、潮玩等业态为零售市场带来新动能

上海，2025年1月9日——2024年上海商业地产市场租户租赁意愿整体谨慎。仲量联行上海商业地产部资深董事兼华东区零售地产部总监黄臻表示：“租金优惠和更多激励措施继续推动以成本为导向的办公楼搬迁和升级活动。”此外，零售租赁需求主要集中在运动服饰、潮玩杂货、二次元、宠物相关服务及产品和饮品烘焙等领域，高性价比且能带给消费者情绪价值的产品和体验受到了更多关注。在2024年楼市政策持续宽松的背景下，上海一手高端住宅市场成交表现活跃，体现出改善型需求对于高品质住宅的迫切追求。

• 办公楼市场：整体租户谨慎的态度和租金调整继续带动成本驱动型需求。
  
  
• 零售物业市场：运动服饰及装备、潮玩杂货等多个业态保持扩张态势。


• 物流地产市场：2024年新增供应创历史新高，空置率上升。
  
  
• 住宅市场：宽松的政策环境和稳健的改善型需求持续支撑高端一手住宅市场成交表现。
  
  
• 投资市场：办公、长租公寓及零售物业成为三大主要投资板块；交易结构进一步演变。
  
  
• 酒店市场：在国内外旅游市场持续加持下，上海整体酒店市场业绩稳中有升。
  
  

2024年四季度，租金下降以及业主方提供的更多优惠政策继续带动升级需求，全市净吸纳量录得149,600平方米，全年共录得476,300平方米。仲量联行上海商业地产部资深董事王岳表示， “租金下降的同时带动中央商务区和非中央商务区内的成本驱动型需求，部分大面积租户获得有利的租约条款升级至新的办公空间。” 四季度，中央商务区净吸纳量上升至约78,800平方米，非中央商务区净吸纳量录得约70,700平方米。甲乙级项目之间的租金价差逐渐缩小，吸引不同行业的租户调整优化其租赁策略。

四季度迎来共计138,800平方米的项目竣工交付，全年新增供应录得661,600平方米。中央商务区录得一个项目竣工交付，总建筑面积为122,414平方米。新增供应推高中央商务区整体空置率至16.4%，环比上升0.2个百分点，同比上升1.5个百分点。由于成本驱动型需求以及部分项目延期交付导致的较少供应，非中央商务区空置率环比下降0.6个百分点，同比下降0.8个百分点，达到29.0%。

面对市场竞争，整体租金保持下行。第四季度，中央商务区租金环比下降3.7%，同比跌幅达到15.3%。大多数业主在续租及新租条件上保持议价空间，以维持出租率。非中央商务区租金环比下降4.1%，同比下降13.8%。大量可租赁面积持续加剧项目之间的竞争，促使业主提供更具吸引力的价格及激励政策。值得关注的是，越来越多的租户将利用当前市场条件获得更有利的租约条款，包括租金折让、装修期延长以及装修补贴等。

四季度，上海产业园区净吸纳量录得103,400平方米，全年共计录得316,300平方米。面对近期高品质项目的集中入市以及租金的调整，更多租户，包括外资总部型企业，愿意重新评估其租赁策略。仲量联行上海商业地产部产业园区总监俞则人表示，“价格驱动的搬迁、升级仍是主要的需求类型。行业需求以科技互联网企业为主，包括：集成电路、互联网、游戏等；政府平台类的产业孵化器及科研机构等需求仍较为活跃。”

四季度，四个产业园区项目竣工交付，总建筑面积录得257,000平方米，全年共计新增供应941,900平方米。较大的新增供应使得上海产业园区整体空置率环比上升0.9个百分点，同比上升4.3个百分点，达到20.7%。面对整体谨慎的租赁需求以及短期内较大的供应入市，整体市场租金继续承压。整体市场租金环比下降3.7%，同比下降10.6%，至4.0元每平方米每天。

2024年第四季度上海全市整体净吸纳量达到近15.7万平方米。全年净吸纳量为45.1万平方米，较2023年有所减缓。仲量联行上海商业地产部资深董事兼华东区零售地产部总监黄臻表示， “2024年的租赁需求主要来自运动服饰、本土潮牌、潮玩杂货、二次元周边产品、娱乐体验、艺术文化展览、宠物相关服务及产品、平价餐饮和烘焙饮品等类别。”

四季度，三个核心商圈项目和四个非核心商圈项目迎来开业，带来近28.7万平方米的新增供应。2024年全年，三个核心商圈项目和九个非核心商圈项目共带来了71.4万平方米的新增供应。四季度由于项目调改，核心商圈空置率上升了1.2个百分点至9.1%，而非核心商圈受到新增供应的压力影响，空置率在四季度环比上升了0.4个百分点至13.1%。

随着更多业主愿意“以价换量”来吸引或留住租户，品牌的议价空间增大，四季度全市平均租金进一步下降。核心商圈首层平均租金环比下降2.8%至44. 2元每平方米每天。非核心商圈首层平均租金环比下降3.7%至15.5元每平方米每天。2024年全年，核心商圈首层平均租金同比下降5.2%。非核心商圈由于市场竞争加剧，项目面临更多挑战，首层平均租金同比下降7.5%。

我们预计短期内项目之间的表现分化将进一步扩大。运动服饰、平价潮牌、二次元及潮玩品牌预计将持续受到青睐，其门店扩张更为积极。

2024年全年上海物流地产市场整体需求偏弱。由于消费市场的缓慢复苏导致租户在租赁决策上普遍持谨慎态度，因此租赁活动减少。尽管2024年第四季度的净吸纳量有所改善，达到13.9万平方米，但全年净吸纳量仅录得2万平方米。受21.5万平方米新增供应的影响，2024年第四季度空置率上升至25.7%。尽管观察到来自本地第三方物流企业的租赁需求，但全年市场情绪仍处于低迷状态，使得业主去化大量空置面积的时间延长。

2024年第四季度，嘉定、奉贤和松江细分市场共录得三个新项目竣工入市，全年新增供应达到创纪录的135万平方米。仲量联行中国区产业及物流服务部资深董事黄晖表示：“虽然2024年上半年的新增供应主要集中在上海西部的细分市场，但下半年供应浪潮已蔓延至包括奉贤等其他细分市场。下半年奉贤共迎来两个新项目竣工入市，占全年交付面积的15%。”

四季度，上海物流地产租金环比下跌4.2%至人民币1.42元每平方米每天，全年租金整体同比下跌7.8%。空置率的上升加剧了项目间的竞争，使得业主采取更为激进的定价策略以提升出租率。

11月，上海进一步放宽楼市政策，正式取消了普通住房和非普通住房标准，并同步扩大住房交易优惠税收政策覆盖面。叠加9月下旬住房限购政策放松产生的积极影响，本季度购房情绪有所回升。四季度，上海整体一手住宅成交量同比增长13.9%。但受制于新增供应收缩的影响，2024年全年一手住宅成交量录得712万平方米，同比下降22.8%。高端市场方面，改善性需求持续释放下，四季度高端住宅成交录得1,937套。2024年全年高端住宅成交共录得5,711套，较去年全年增长85.8%。

四季度，整体市场一手住宅新增供应录得207万平方米，同比下降37.3%。2024年全年整体一手新增供应录得771万平方米，同比下降24.9%。但高端市场新增供应保持充足，四季度共录得十三个高端住宅项目入市，共计1,861套房源，环比增长15.6%。新入市的项目平均售价在115,000元每平米至176,000元每平米之间。2024年全年，上海高端一手新增供应总量达到6,704套，同比增长138.9%。

四季度，上海高端一手住宅成交均价环比上涨0.3%至143,300元每平方米。在高端二手住宅市场成交势头小幅回升的背景下，本季度高端二手住宅成交均价环比下降3.6%至137,700元每平方米，降幅较上季度有所收窄。

仲量联行中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀表示，“近期出台的一系列政策举措，包括放宽住房限购条件、优化住房信贷政策以及加大住房交易税费优惠力度，提振了市场信心并推动了购房需求加速释放。2025年的楼市政策是否会加大放松力度，取决于此轮市场复苏的持续性。” 在当前的政策环境下，预计高端一手住宅均价将进一步上涨。同时，随着二手住宅成交势头企稳回升，高端二手住宅均价降幅有望继续收窄。

2024年上海投资市场共完成103宗交易，成交总额达573.5亿元。虽成交金额较2023年同比减少38%，成交宗数同比增加12%。今年成交由小体量项目引领，成交项目中，金额在10亿元以下的占比高达81%。在当前的上海投资市场环境下，各类业主包括民营企业和各类机构等，纷纷采取了以价换量的策略，对市场活跃度的拉动起到了积极作用。2024年的投资市场中，高净值人士与各类企业参与渐趋积极，不过多数机构投资者因多种考量仍持谨慎观望态度，其保守决策对市场交易规模与格局走向有一定影响。

在2024 年上海投资市场中，办公资产表现突出，其成交金额占比达到 40%，成交宗数占比为 45%，稳居市场首位。该资产类型吸引了各行业企业、政府平台以及高净值人士等多方参与。与2023年办公资产类别中自用买家占据绝对主导地位有所不同，随着资产价格逐渐向市场合理水平回归，2024年办公资产类别中有三分之一的交易出于投资目的，反映出市场对上海未来资产价值的积极预期。

随着人们对居住条件的重视程度显著提升，长租公寓等居住类资产顺势崛起。2024年全年，长租公寓在上海投资市场中成交金额占比为 14%，成交宗数占比为 17%，已然成为上海投资市场的主流资产类别之一。此外，各自产类别投资占比呈现多样化格局，按成交金额排名前三的分别为办公（41%），长租公寓（14%）和零售物业（13%）。

从资金来源来看，外资占投资交易比重从2023年的6%上升至2024年的12%，呈现出较为积极的回归态势。2024年外资主要聚焦于商业和长租公寓等资产类别。从投资目的来看，2024年投资占比高达70%，而自用占比为30%。市场更加偏向于投资主导，显示出投资者对上海大宗资产增值潜力的信心。

仲量联行华东区投资及资本市场负责人孙翎表示：“随着业主以价换量带动交易热度，当前市场价格正逐渐趋于理性。在经历了市场的波动和价格调整后，预计2025年将迎来更多项目入市并成交。”

国内外旅游市场持续加持下，上海整体酒店市场业绩稳中有升。根据上海统计局的数据，截至11月份，全市五星级饭店客房入住率同比增长1.3个百分点，平均房价同比增长2.6%，每间可出租客房收入同比增长4.6%，已基本恢复至疫情前水平。

2024年全年共新增4,002间高端及以上酒店客房。第四季度开业的代表性酒店项目包括上海伊敦康得思酒店（274间客房）、上海虹桥国际机场希尔顿酒店（300间客房）以及位于全球最大室内滑雪场上海耀雪冰雪世界旁的洲至奢选（272间客房），这也是该品牌首次进入上海市场。

仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部董事总经理周涛表示：“由于上海市政府出台了一系列刺激服务消费的举措，再加上国际游客的涌入，上海整体酒店市场业绩表现有望实现持续稳定的发展。”