上海办公楼市场持续利好租户；零售物业租赁需求小幅改善

上海，2025年7月10日—2025年第二季度，市场情绪保持谨慎，租金下行持续推动成本驱动型搬迁需求。仲量联行上海商业地产部总监兼华东区零售地产部负责人黄臻表示：“租户继续保持对租金成本的高敏感度，积极寻求更有利的租约条款。”零售物业方面，在“促消费“政策和新兴消费趋势推动下，上海零售物业市场租赁需求边际改善，部分品牌对在核心商圈开设旗舰店的意愿增强。投资市场二季度录得23宗大宗交易，投资者对核心区域资产布局持续加码。在利好政策加持和入境旅游市场持续升温的双重推动下，上海酒店市场整体业绩持续向好。

2025年二季度，成本驱动型搬迁和升级需求仍是办公楼市场主要需求来源。上海全市净吸纳量录得约57,300平方米，黄臻表示： “受全球宏观环境影响，部分租户采取观望策略，市场整体租赁节奏有所放缓。” 中央商务区的租金继续下行，带动来自中央商务区及周边区域的租户搬迁升级。 非中央商务区净吸纳量录得约74,200平方米，其中国有企业和第三方办公运营商构成需求主力。随着甲乙级项目之间的租金价差逐渐缩小，部分乙级办公楼或近郊区域租户考虑搬迁升级至甲级办公楼。

二季度全市共计七个甲级办公楼项目竣工交付，均位于非中央商务区，总建筑面积录得413,700平方米。中央商务区虽无新增供应，空置率仍环比上升0.2个百分点至16.9% 。大量供应于非中央商务区集中入市，使整体市场空置率环比上升1.2个百分点至24.6%。

二季度甲级办公楼租金保持下行趋势，整体市场持续利好租户方。考虑到市场租金和租户现行租金之间的差距，更多的租户期望与业主进行租约重组谈判。中央商务区租金环比下降2.4%至6.9元每平方米每天。业主方为稳定现有出租率并持续吸引新租户，在续租及新租条件上保持灵活的议价空间。部分业主在延长租期的条件下，同意与租户达成租约重组条款。非中央商务区租金环比下降2.7%至4.5元每平方米每天。为吸引租户入驻，业主继续提供具有吸引力的租金和激励政策，空置率较高的板块或项目优惠力度加大。

租户延续谨慎的租赁策略，成本驱动的搬迁仍是产业园区的主要需求类型。二季度，产业园区净吸纳量录得23,600平方米。仲量联行上海商业地产部产业园区总监俞则人表示，“人工智能、集成电路仍是引领产业园区的主要行业需求来源；科技互联网行业的游戏和新能源汽车产业链相关公司的租赁需求保持韧性。“

二季度全市共有四个产业园区项目竣工交付，总建筑面积录得343,700平方米。短期内大量新增供应涌入推高上海产业园区整体空置率，全市空置率环比上升2.0个百分点至25.1%。谨慎的租赁需求叠加短期内的大量供应使得市场租金继续承压。二季度，上海产业园区整体市场租金环比下降5.0%至3.6元每平方米每天。

在”促消费“政策及新兴消费趋势的推动下，潮玩杂货、运动服饰、娱乐体验及平价餐饮等业态的租赁表现保持活跃。2025年二季度，上海零售市场租赁需求有所改善，录得156,000平方米净吸纳量。黄臻表示，“头部奢侈品品牌、运动品牌、潮玩杂货及本土服饰品牌对核心商圈的旗舰店及概念店选址意愿显著增强，旨在通过旗舰店或概念店提升品牌形象，打造独特的消费体验。”近期，路易威登在上海启幕了全新概念地标——“路易号”巨轮，不仅为南京西路商圈注入强劲消费动能，更一跃成为上海消费市场的新焦点。

本季度核心商圈无新增供应入市。在供应有限及业主激励措施加码的背景下，核心商圈空置铺位被进一步回填，空置率环比下降0.3个百分点至9.6%。在非核心商圈，位于四川北路的滨港商业中心和位于漕河泾的鑫耀·光环Live于本季度亮相，合计带来211,500平方米的新增供应。受到市场竞争的持续影响，二季度非核心区空置率环比微升0.3个百分点至14.1%。

二季度上海零售物业租金延续下行趋势。核心商圈首层平均租金环比下降1.1%至43.1元人民币每平方米每天；非核心区域租金环比下降1.8%至15.0元人民币每平方米每天。在市场竞争压力下，业主方继续提供租金优惠及具有吸引力的租赁条款和激励政策以吸引品牌入驻。

尽管整体市场仍将面临挑战，我们预计消费者对健康生活、娱乐体验和理性消费的持续关注将继续推动运动服饰、潮玩及二次元、宠物产品及服务、VR娱乐体验和平价餐饮等相关业态的租赁需求增长。

2025年第二季度，物流地产租赁需求相对稳定，租赁活动主要由寻求降本的租户驱动。在各类“促销费”政策的推动下，消费的逐步回暖带动了相关第三方物流企业的租赁活动。例如某本地第三方物流服务商在金山区子市场租赁超过10,000平方米面积，同时松江区子市场持续吸引来自食品贸易企业的租赁需求。二季度市场净吸纳量录得6.2万平方米，受新增供应影响，空置率上升至28.7%。

上海物流地产市场供应持续增加，2025年上半年，上海共有超过60万平方米的新增物流面积完工，分布在奉贤区、松江区、青浦区和金山区子市场。预计年内还将有四个项目完工，带来共计约39万平方米的新增供应。

2025年第二季度，上海物流市场整体租金环比下降5.2%至1.27元每天每平方米。仲量联行中国区产业及物流服务部负责人尹鸿表示： “因租户大多以成本控制为导向，且当前市场空置率仍处高位，业主持续采取较为激进的定价策略。”

本季度上海住房信贷政策进一步优化。继五月央行将五年期以上LPR下调10个基点后，上海最低首套及二套住房商业贷款利率相应下调至3.05%和3.25%。此外，最低首套及二套住房公积金贷款利率也分别下调了25个基点至2.6%和3.075%。二季度整体一手商品住宅成交量环比上升14.0%至170万平方米。高端一手住宅成交录得820套，环比下降21.2%，项目成交表现分化，其中核心板块的高端一手项目整体去化表现优于非核心板块项目。

开发商推盘节奏较上季度有所加快，二季度，一手商品住宅新增供应录得167万平方米，环比上升114.5%。季度内录得十个高端住宅项目开盘入市，共计859套房源。新入市的项目平均售价在每平米13.8万元至19.5万元之间。

二季度，上海高端一手住宅成交均价环比上涨0.6%至147,900元每平米。但高端二手住宅成交均价仍处下行区间，本季度高端二手住宅成交均价环比下跌2.0%至132,800元每平米。

仲量联行中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀表示，“预计新入市的商品住宅项目成交表现将进一步分化。核心区位的优质项目凭借地段稀缺性优势和较强的产品力将继续受到购房者追捧，而其它新项目的去化速度可能进一步放缓。”预计一手限价政策继续放松之下，高端一手住宅均价将保持小幅上扬；受新增高端一手项目分流及二手买家观望情绪影响，预计高端二手住宅价格仍面临下行压力。

2025年第二季度，上海商业地产市场共录得23宗资产交易，总成交金额达82亿元人民币。二季度单体项目平均成交金额为3.6亿元，较2024年全年均值5.6亿元及2025年一季度的4.8亿元继续下降。成交金额在1至3亿元规模区间的交易占市场成交宗数的61%，表明中小体量资产流动性有所增强。买家构成方面，高净值投资者及企业买家持续主导市场，贡献总成交金额的88%，其对于街铺式商业资产的集中配置有效维持了市场活跃度。

二季度，办公资产以38%的成交金额占比稳居首位；长租公寓板块表现亮眼，以27%的占比跃居第二；其次分别为零售物业（18%）、工业（7%）、酒店（4%）、住宅（3%）和产业园区（3%）。值得注意的是，零售物业以35%的成交宗数占比成为本季度最活跃板块。其中，总价1至3亿元区间且交易周期短的街铺式商业资产尤其受到市场青睐，反映出投资者对消费复苏的预期持续强化。

从需求结构来看，投资性需求仍占据市场主导地位，占比达66%。区域分布方面，中环内项目贡献了85%的成交金额和78%的成交宗数，核心区域资产集聚效应显著。仲量联行华东区投资及资本市场负责人孙翎指出："投资者对核心区域资产的集中布局，不仅反映了风险偏好趋稳的市场心态，更凸显出上海核心地段资产的稀缺价值和抗风险能力。"

上海旅游市场持续回暖，国际游客数量显著增长。在国内外旅游市场的共同助力下，上海酒店市场整体业绩持续向好。据上海市统计局最新数据显示，2025年1-5月，上海国际游客接待量达340万人次，同比增长37.7%，增速持续提升；同期全市五星级酒店入住率同比上升1.7个百分点，尽管平均房价微降1.8%，每间可售房收入（RevPAR）仍实现0.8%的稳健增长。

随着2025年二季度上海奥林匹克俱乐部丽笙酒店（207间客房）开业，上海将迎来一波新酒店开业潮，下半年预计新增约2,300间客房，其中三季度迎来集中供应期，代表性酒店包括上海前滩华尔道夫酒店（203间客房）、上海世博桐森酒店（255间客房）以及虹桥机场旁的香格里拉和盛贸双酒店（共611间客房）。

仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部董事总经理周涛表示：“在利好政策加持和入境旅游市场持续升温的双重推动下，上海酒店业正迎来全面复苏。商务与休闲客源同步增长，2025年将成为行业复苏进程的关键转折年。”