应对挑战，固本培元：上海商业地产市场年度总结及展望

上海，2025年1月21日——2024年上海经济规模迈上“5万亿”新阶段，围绕发展新质生产力，落实三大先导产业新一轮“上海方案”，全市产业能级正不断提升，内需潜力持续释放。

在经济动能转型升级的驱动下，上海商业地产市场迎来新局面，蕴藏新潜能。近日，仲量联行发布《2024年上海商业地产市场年度总结及展望》报告，从“甲级办公楼、零售物业、物流地产、长租公寓”四个市场维度，深入解析上海商业地产市场的发展格局、主流趋势和未来动能，洞悉行业变革中的新方向和价值机遇。

仲量联行中国区研究部总监姚耀表示，“上海经济持续迸发新兴动能、激发内需驱动，为商业地产市场的长足发展创造支撑力。2024年上海商业地产多个领域存在供应压力，但也在需求端蕴藏多元潜能。挑战和机遇并行的格局中，市场参与者需围绕服务对象的新需求、高标准，开展更深入和多维度的思考，抓住相应窗口期进行变革发展。”

2024年上海办公楼净吸纳量录得47.6万平方米。成本驱动型的搬迁升级为办公楼市场需求端注入动力。仲量联行数据统计，2024年上海甲级办公楼搬迁类租赁成交中，升级型需求占比达到74%。在2024年的升级型需求中，有76%的租户选择升级至2020年及之后竣工的项目，然而该部分项目仅占上海甲级办公楼市场总存量的29%。

仲量联行上海商业地产部资深董事兼华东区零售地产部总监黄臻认为，续租仍是当前部分租户的首选租赁策略，但租金下行以及新竣工项目、高品质成熟项目的入市，为租户提供了搬迁升级办公空间的机会。

整体市场需求仍保持多元分布格局，来自金融服务、专业服务、科技互联网、制造贸易等传统甲级办公楼租户行业的需求占比超过70%。其中，内资律所、保险及会计事务所寻求环境升级或办公场所整合；教育企业需求有所回暖；游戏和互联网等科技企业需求保持潜力韧性；运动品牌等零售企业积极进行办公空间升级；此外，自动驾驶、新能源等相关产业有望进一步释放租赁需求。

供应方面市场仍承受较大压力，部分项目推迟至明年交付。未来两年，预计上海平均每年将有接近130万平方米的甲级办公楼新增供应入市，租户依旧保持谨慎，板块及各项目间的竞争仍将持续。但中长期，由于近两年商办土地供应显著减少，考虑到办公楼项目的建设周期，全市甲级办公新增供应量将在中长期显著降低。

2024年上海零售物业市场整体承压，全年累计净吸纳约45.1万平方米，同比有所放缓。为进一步挖掘消费增长潜力，2024年以来上海出台多项“促消费”政策，逐步带动信心恢复。

消费者日益看重“情绪体验”与“性价比”，带动相关租赁需求释放。其中，运动服饰、本土潮牌、潮玩杂货、二次元周边产品、娱乐体验和艺术文化展览、宠物相关服务及产品、平价餐饮、烘焙饮品等业态贡献了2024年上海零售物业的主力租赁需求。

从新开店的业态占比变化来看，时尚、娱乐、服务和儿童业态占比扩大，餐饮比例基本稳定， 而生活方式类租户比例有所下降。

供应端，2024年上海三个核心商圈项目和九个非核心商圈项目共带来超71万平方米的新增供应。展望2025年，上海将迎来11个新项目入市，市场整体入驻率和租金面临挑战，项目表现分化可能加剧。

黄臻进一步表示，随着消费者对情感体验和性价比的追求增强，潮玩、二次元和宠物赛道正迎来新机遇；同时，随着人们加大对健康养生的关注，预计运动健康、美容SPA类品牌也会保持拓店积极性。

面对需求变化，越来越多零售项目突破传统模式，更注重空间设计、场景营造和社群运营，并融入运动户外、文化艺术等多重元素，为消费者带来丰富且独特的购物体验。

未来，零售空间不仅仅是一个交易场所，更要成为一个能提供独特体验和情感连接的平台，市场参与者需要多维度共同思考，为消费者提供更加个性化、高品质、有情绪价值的服务。

2024年上海物流地产市场新竣工项目超130万平方米，为历史最高水平。大上海区域*物流地产市场仍处供应高峰期，2023年至2024年，区域内7个主要市场平均年新增供应369万平方米，为十年均值的1.8倍。

第三方物流业仍是需求的主要驱动力，因其服务属性，消费零售及制造企业也委托第三方物流公司租赁高标仓，以提升供应链效率。当前，市场竞争的白热化使得多数第三方物流企业借此契机整合高标仓资源。但仍需注意的是，来自第三方物流企业的租赁需求主要以配合终端用户的业务规划为主，源自物流企业本身业务扩张而产生的新租赁需求相对有限。

仲量联行追踪大上海区域内40个子市场的数据显示，截至2024年第四季度，所有子市场租金均呈现环比下降趋势。区域内所有城市均已进入租户方市场，租户的议价能力明显增强。但激烈的价格竞争也促进了常熟、太仓、嘉兴等部分区域的需求释放。

展望2025年，大上海区域物流地产市场的新增供应压力有望缓和，但去化存量仍需时日，竞争压力将持续。短期内，物流地产需求预计仍以整合为主，第三方物流服务商为主要需求来源。同时，政策对消费的支持有望带动相关企业对物流地产的增量需求。此外，制造行业的工业地产活跃度较高，汽车、电子信息、电器装备等相关企业亦在上海及周边区域投资设厂，供应链上相关企业也或将在区域内寻求物流地产租赁机会。双碳背景下，物流地产行业也将持续绿色转型，发挥载体优势寻求低碳发展。

^{*大上海区域包括：上海、昆山、苏州、太仓、常熟、嘉兴、无锡}

2024年全年上海长租公寓市场净新增7.1万套房源。许多新入市项目在公共空间设计、社群运营及宠物友好等维度实现进一步的突破，推动长租公寓供应“量质齐升”。

上海整体租赁住房需求保持稳健，2024年上海长租公寓市场净吸纳量录得超6万套，高于去年的5.1万套，其中开业6个月以上的项目平均出租率录得87%，交通好、发展相对成熟的片区，项目租赁尤具韧性。

目前市场的主力租赁人群为初入职场的青年白领，应届毕业生群体的新增租赁需求明显提升，同时高校的在校师生对其校区周边长租公寓的需求也十分强劲。

伴随长租公寓市场的蓬勃发展，2024年上海共计成功交易17单长租公寓项目，投资交易总额达77.4亿元，连续三年交易活跃度创新高。越来越多项目呈现出稳定的现金流和回报率，为投资者提供了更多核心型投资机会。

仲量联行华东区研究部董事盛秀秀认为，随着更多新建大型社区的入市，长租公寓在产品设计和户型方面已日趋多元化，公共配套也更为丰富。未来，更多项目会打造为企业类租户定制化的户型，并在装修风格上增加个性化特色。同时，社区的公共空间打造有望在功能性方面更上一层台阶，以更好地满足主力Z世代租户的社交需求和“归属感”。

预计未来短期内，上海长租公寓市场仍将有充足的新增供应，中长期供应规模将逐步放缓并转向存量盘活。需求方面，在上海持续加大人才引进力度的背景之下，来自新市民的租赁需求将稳步增长。中长期，随着市场供需两端基本面的逐步改善，上海长租公寓市场有望迎来更为平稳健康的发展。