青岛办公楼市场筑底修复；零售地产市场供需稳定

青岛，2024年4月11日——2024年1-2月份，青岛在工业、投资和进出口方面均保持了5%以上的同比增幅，表现出经济稳定复苏的整体态势。办公楼市场方面，整体市场观望情绪较重，新租需求疲软影响市场表现。零售地产方面，市场供需关系稳定，餐饮品牌加速更新迭代。
 

租赁市场活跃度下降，新租需求疲软影响整体市场表现。2024年一季度，青岛办公楼市场整体净吸纳量仅有约1,500平方米。新租需求疲弱是市场承压的主要原因，此外，一季度较为集中的退租情况也给市场情绪带来一定负面影响。从需求的分布特征来看，甲级办公楼市场的增量需求主要选址于近几年新交付的项目，而退租情况则更多地来自于楼龄较长的项目，且以中小面积段为主，表明中小企业面临的经营压力尤为突出。

两栋小体量乙级办公楼入市，为市场带来约6万平方米的新增供应。位于金家岭金融区的东部新天地，以及位于浮山新区的海信浮山国际1号楼于一季度投入使用，推高全市整体办公楼市场存量至610万平方米。浮山国际涵盖办公、公寓等丰富的物业组合，持有与销售并举的经营模式，是区域内优质的商务综合体项目；东部新天地交通优势明显，可快速通勤至其他区域，主要为散售型物业。但由于非核心区位的原因，两个新项目目前实际入驻率偏低，受此影响，截至一季度，全市整体办公楼市场空置率同比上升0.7个百分点至32.1%，达到历史新高。

观望情绪带动下市场租金降幅趋缓。截至2024年一季度，整体市场平均有效租金为74元/平方米/月，环比下降0.7%。甲级市场平均有效租金为106元/平方米/月，环比下降0.6%。降幅趋缓主要是由于弱需求导致市场活跃度下降，在没有真实博弈的印证下，业主方观望情绪较重，市场租金报价保持稳定。

租金维持下行通道，甲级办公楼市场供需稳定。2024年，青岛办公楼整体市场租金预计仍有约3%-5%的下降空间。“对于甲级市场而言，租金持续下探将有助于撬动办公升级需求，”仲量联行青岛商业地产部总监曲岩萍表示：“同时，受到自用需求及低租金的带动，甲级办公楼市场的去化表现预计将略好于过去五年平均水平。”对于乙级市场而言，新入市且具备硬件优势的项目因为高性价比可以获得更多市场关注。
 

春节客流激活消费市场，餐饮品牌加速更新迭代。一季度春节假期期间，青岛主要商圈及购物中心的客流量均有不同程度增长，已基本恢复至疫情前水平。但由客单价及消费频次反映出来的整体消费意愿仍有复苏空间。一季度，全市零售地产市场净吸纳量约为3,000平方米，略低于去年同期数据。从细分品类来看，餐饮业态在新开店铺和退租店铺中的比重相当，表明餐饮品牌正加速更新迭代，连锁化中小型的快餐简餐及大众正餐仍保持拓店趋势。

一季度无新项目交付，市场供需关系稳定。截至2024年一季度，全市优质零售地产市场存量为588万平方米，其中非核心商圈的项目占31%，已成为存量物业中比重最大的部分，表明近两年下沉商业市场的快速发展。整体市场空置率保持不变，仅环比下降0.1个百分点至8.7%，在无新增供应影响下，市场供需关系日趋稳定。

租金降幅空间进一步压缩。截至2024年一季度，全市优质零售物业首层平均租金为194元/平方米/月，环比下降0.5%。项目间分化表现加剧，多数优质核心零售物业韧性突显，但部分尚在成熟中或者运营情况不理想的项目对整体市场租金水平仍有拖累。

不同品牌调整扩张策略，给市场需求复苏带来波动。鉴于宏观经济和需求环境的不确定性，不同业态品牌间的扩张策略将存在较大差异，时尚类品牌预计将保持稳健的扩张策略，而奢侈品牌在青岛市场的扩张将有所放缓；有上市计划的连锁餐饮类品牌仍将加速拓店，而部分进入成熟期的餐饮类品牌可能由提高店铺数量调整为提升单店效益。