仲量联行2022年第三季度青岛房地产市场回顾
2022年10月13日，青岛——“青岛宏观经济上半年顶住压力，地区生产总值实现3.7%的同比增速，第三产业增加值同比增长4.9%。办公楼市场方面，多重因素干扰下租户市场现状延续，租金保持承压趋势。” 仲量联行中国区首席战略官兼华北区董事总经理张莹表示。零售地产方面，三个新项目于第三季度正式开业，达到疫情后单季供应量的最高值。
办公楼市场
去中心化办公诉求推动非核心商务区市场潜力持续提升。2022年第三季度，青岛办公楼市场整体净吸纳量约为8.1万平方米，其中一半来自非核心商务区。近几年，出于性价比提升以及办公环境改善等需求，由核心商务区向非核心商务区外溢的趋势逐步加强，非核心商务区大量新交付的项目为企业扩张提供了充足的办公空间，同时具备职住平衡性和交通便利性，吸引企业租户的关注。市场需求的行业结构方面，上半年疫情在全国多点散发影响下，企业新设需求受到明显抑制，市场租赁活动主要来自本地企业的搬迁及升级需求。
约8万平方米新增供应入市，市场表现平稳。位于市北非核心商务区的浪潮青岛大数据产业园于第三季度投入使用，推高全市办公楼市场存量至571万平方米。由于企业自用需求的支撑，全市整体办公楼市场空置率未受明显影响，环比小幅下降0.4个百分点至31.3%，同比持平。
价格竞争拖累市场租金表现。上半年外部不确定因素的干扰和内部行业调整的加剧带来短期负面影响的扩散，市场下行周期延续，项目间的价格竞争不可避免。第三季度整体市场平均有效租金为79元/平方米/月，环比下降1.9%，同比下降5.1%。甲级市场平均有效租金为114元/平方米/月，环比下降1.7%，同比下降6.1%。
租户市场现状仍将延续，以产业思维提升项目竞争力。在经济放缓、供应加码、需求走弱等多重因素的叠加下，租户市场现状仍将延续，租金预计保持原有承压趋势。仲量联行青岛商业地产部总监曲岩萍表示：“在市场竞争加剧的情况下，项目内产业协作的形成、企业生态圈的搭建，以及企业增值服务的完善都将有助于提升租户粘性，形成差异化竞争优势。”
零售地产市场
高端消费需求活跃，助力优质商业资产升级优化。疫情后消费力回流及年轻消费群体起势，使得中国成为奢侈品消费增长最为强劲的市场。在青岛零售物业市场上，海信广场在2020年及2021年的销售额分别保持了15.5%和40.0%的同比增长。仅第三季度，就有LANVIN、dunhill、Stella McCartney、RIMOWA、GENTLE MONSTER、Canada Goose等高端品牌在海信广场开出新店。同时，万象城通过引入轻奢服饰类品牌、高端化妆品和珠宝类品牌实现其商业资产的优化升级。
第三季度三个购物中心开业，共计34.5万平方米新增供应入市。市北浮山后片区的丽达茂（总建筑面积9.0平方米）、崂山金家岭的万象汇（总建筑面积12.8万平方米）以及即墨创智新区的大悦春风里（总建筑面积12.7万平方米）于第三季度同期开业，达到疫情后单季供应量的最高值。除大悦春风里以外，另外两个项目均实现了较高的开业率及客流量，整体市场空置率仅小幅上升1.5个百分点至9.2%。
市场仍处下行周期，租金降幅有望在年底收窄。第三季度全市优质零售物业平均租金为214元/平方米/月，排除新项目的影响后，环比下降1.2%，同比降幅扩大至2.4%。项目间的租金差异性及分化走势显现，随着整体商业环境的逐步复苏以及优质商业项目的引领，市场租金降幅有望在年底收窄。
多元包容的城市更新项目正在释放新的消费活力。随着城市核心区新增大型零售商业项目的减少，顺应城市文脉并保留城市记忆的街区商业改造项目将成为青岛零售地产市场的重要组成部分。预计进入2023年，市场将迎来更多街区改造类项目，带动周边乃至全市消费升级，进一步激发城市消费力。
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