疫情影响下市场基本面韧性犹在，上海各物业市场正待复苏

2022年7月12日，上海 —— 2022年第二季度，受疫情影响，上海四、五月份施工建设与市场租赁活动均出现停滞；六月起随着上海进入有序复工复产阶段，整体市场商业活动逐渐恢复。仲量联行华东区董事总经理兼中国区商业地产部总监张静表示：“疫情对整体市场影响明显，但上海经济基本面仍显韧性，我们预计2022年下半年大部分物业市场将迎来复苏。”

在办公楼市场，二季度新项目竣工推升市场整体空置率小幅上升。零售物业市场受疫情冲击较为明显，尽管大部分品类销售承压，但六月上海进入有序复产复工之后，消费需求释放带动奢侈品销售及咖啡茶饮订单量快速反弹，市场回暖迹象初现。物流地产市场，二季度租赁活动延期导致净吸纳量减少，但疫情期间物流扮演重要角色，整体市场保持韧性。住宅市场方面，四、五月份新增供应量及整体市场销售下降，六月起市场供应及成交活动逐渐复苏。投资市场方面，二季度办公楼资产成交量占八成，长租公寓市场显韧性。随着疫情得到有效控制，大宗交易市场有望回到正轨。

六月份全市有序复工复产后，办公楼租赁活动逐渐恢复，二季度全市净吸纳量录得3万平方米。仲量联行上海商业地产部资深董事朱熙东表示：“在中央商务区，部分项目由于租户在疫情前已决定搬迁，同时新租户因疫情原因推迟租赁决策，导致净吸纳量出现下降。六月复工以来，搁置的租赁活动重启，各项目问询量及带看量均显著增长。”二季度非中央商务区净吸纳量降至3.8万平方米。全市来看，金融服务业和专业服务业依旧保持韧性，同时生命科学行业需求稳健。然而，贸易、在线教育及科技互联网里部分行业，以及对于现金流依赖较强的小微企业受疫情冲击较大，其对办公楼的租赁需求有所减弱。

部分即将竣工项目因施工延期而推迟入市，二季度中央商务区无新项目竣工，空置率保持7.4%。在非中央商务区，一个位于徐汇滨江板块的新项目于二季度竣工，为甲级办公楼市场带来17万平方米的新增供应。受此影响，非中央商务区空置率环比增加1.1个百分点至25.0%，部分空置率较高的板块竞争压力加剧。受新增供应影响，二季度全市空置率环比小幅增长0.7个百分点至16.6%。

得益于多元的需求及较高的入驻率，中央商务区的租金保持相对平稳。对于部分空置率较高的楼宇，业主通过调整租金预期以应对疫情环境，使中央商务区租金环比小幅下降0.6%。在非中央商务区，板块间租金分化加剧，空置率较高的板块面临较多竞争压力，部分业主积极调整租金预期应对市场变化，导致非中央商务区租金环比下降1.5%。

二季度上海产业园区彰显韧性，净吸纳量录得6.0万平方米。部分板块延续本次疫情前的活跃租赁势头，新能源汽车以及生物医药等战略性新兴产业迎来扩租需求。虽然部分洽谈租赁项目在疫情期间受到影响而导致推迟，但整体市场的需求依然表现坚韧，成交面积继续稳定增长。新增供应方面，二季度录得一个项目竣工交付，位于漕河泾板块，总建筑面积共计12.1万平方米。虽然二季度有新增供应入市，但上海产业园区整体空置率仅小幅上升至10.8%。整体市场在疫情期间表现较为稳健，二季度整体租金保持在4.6元每平方米每天。

疫情给二季度的零售市场带来较大影响，一些资金链紧张的实体店面临关店，而新租活动因疫情有所推迟。在此影响下，二季度上海零售物业市场的净吸纳量录得负 172,700 平方米。随着6月1日起复商复市，商场的客流量和销售额逐渐恢复。仲量联行上海零售地产部总监庄棓琪表示：“由于报复型消费和延迟消费集中释放，奢侈品市场销售率先复苏。”此外，外卖服务恢复后，部分咖啡茶饮品牌订单量激增；而外摆餐饮也迎来客流快速恢复。

二季度核心商圈及非核心商圈未录得新项目入市。大部分项目的建设施工和租赁进度受疫情影响有不同程度延期。部分原定于 2022 年下半年开业的项目推迟至2023 年。疫情对零售市场带来的冲击导致核心商圈的空置率环比上升0.7个百分点至9.7%。在非核心商圈，一些租户因现金流问题而闭店，这一现象在餐饮、体验娱乐和儿童教育类租户中较多，非核心商圈空置率由9.2%上升至10.0%。

空置率上升和租赁势头放缓导致二季度全市平均租金下降。核心商圈首层租金环比下降 2.0%。非核心商圈由于餐饮和体验业态租户偏多，受疫情影响相对较大，租金环比下降2.9%。

庄棓琪进一步表示，预计上海零售业将在下半年保持温和复苏的态势。奢侈品牌、高端护肤和香水、汽车展厅以及咖啡茶饮品牌将保持韧性。一些项目会抓住机会进行租户调改、重新定位或焕新升级。

二季度物流地产租赁活动延期，导致净吸纳量减少。疫情影响下市场租赁活动放缓，现有租户到期后，部分新承接租户签约延期，致使二季度上海物流地产净吸纳量下降至6,000平方米。仲量联行中国区产业与物流服务部联席总监黄晖表示：“青浦子市场新竣工项目的预租贡献了二季度大部分租赁成交。其中，一家跨国零售企业预租超过4万平方米面积，表现出疫情影响下对上海市场基本面稳健的信心。”

由于施工进展延迟，原计划于第二季度交付的五个项目中有四个推迟入市。二季度唯一完工的新项目普洛斯香花桥物流园位于青浦子市场，总建筑面积约12万平方米。新项目竣工，使整体非保税物流仓储市场的空置率环比上升1.4个百分点至9.9%。延迟交付的项目有望将下半年的新增供应推向高位。具体来看，超过一半的年内剩余新增供应将集中在青浦子市场。因此，在二季度新完工项目和下半年新增供应的共同作用下，预计青浦子市场的空置率将被进一步推高。

二季度，上海物流地产租金环比上涨0.7%，同比上涨3.6%。虽然市场整体租金仍保持上涨势头，但涨幅较一季度有所放缓。

二季度，各开发商售楼处与交易中心在四月与五月暂停开放。六月复工以来，为避免人群聚集，多数项目售楼处仍处于关闭或限流状态，部分项目开启线上认购模式。鉴于此，二季度住宅成交量减至约130万平方米，环比下降52.4%，同比下降49.5%。高端市场方面，六月以来住宅销售及备案节奏加快，上季度入市但未完成销售进度的项目在二季度均通过线上系统成功签约。因此，六月高端市场销售量增长显著，带动二季度成交高端商品住宅1,239套，环比上升15.9%，同比上升154.4%。

二季度整体商品住宅市场供应量约110万平方米，环比下跌60.7%，同比下跌57.8%，其中大部分供应在六月上海复工后入市。在高端住宅市场，二季度未录得新项目入市。上海六月出台提振楼市措施，缩短项目入市销售全流程时间。因此，二季度延期开盘的项目将与原计划三季度开盘项目同期入市，预计下半年高端楼盘间竞争将有所加剧。

二季度高端一手、二手价格均环比持平，分别维持在人民币126,500元每平方米以及人民币107,300元每平方米。二手市场中，部分买家与卖家趋于谨慎，对于售价仍持观望态度，静待后市表现。

当前上海正在稳步恢复运转，我们预计整体楼市将逐渐恢复信心并在下半年企稳回温。同时，上海近期进一步对海外留学生、在沪就读研究生及本科生放宽落户政策，有望吸引更多优质人才入驻上海，进而带来更多刚需和改善型购房需求，支撑未来楼市成交复苏。

仲量联行中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀表示，我们预计今年下半年高端一手价格在持续的限价政策下将保持平稳态势。随着疫情期间积压需求逐渐释放，二手高端住宅价格有望在今年下半年迎来小幅增长，尤其受改善型需求的增加带动，越来越多购房者趋向于购买更高端品质的住宅产品和配套更优质的物业管理服务。

“2022年二季度上海大宗交易总额为153亿元，我们预计随着疫情得到有效控制，大宗交易市场有望回到正轨”，仲量联行华东区资本市场总监孙翎表示。二季度投资市场中办公楼成交金额约占87%，这主要得益于自用型买家相对活跃，尤其是以能源、科技行业为代表的龙头企业，成为优质办公资产的购买主力。优质办公资产经营表现稳定，即使在下行周期仍然能表现出较强韧性，从投资回报来看，此类资产的保值性与增值性也较好。这些实体经济龙头企业在疫情期间与疫情之后积极入市在房地产上进行资产配置活动，向市场释放出了对上海房地产市场抱有长期信心的信号。

得益于疫情后租赁人群对居住品质的升级需求，长租公寓市场整体显韧性。二季度长租公寓项目成交金额约占市场总交易金额的11%。投资者普遍看好长租公寓的抗周期能力，其对长租公寓市场的关注度也将持续增加。物流仓储方面，长期来看长三角地区强劲的消费市场将持续推动对物流仓储的需求，物流市场长期表现仍能保持强劲, 预计投资者也将继续看好物流地产投资。随着投资活动的恢复，预计下半年将会有较多的物流资产进入到投资市场并产生积极影响。

孙翎进一步指出，疫情虽然对于投资者带来许多挑战和不确定因素，不过可以看到市场变化所带来的机遇。我们相信上海依然是投资者们在中国投资的首选目的地，上海长期投资市场依然会稳健提升。