中国办公楼市场未来发展潜能巨大 市场活力有待激发

2023年4月18日，上海———近日，仲量联行成功在北京、上海、深圳举办 “仲量联行中国办公楼市场高峰论坛” ， 与行业领袖共同探讨新时代新形势下中国办公楼市场的未来机遇、挑战和展望。 仲量联行指出， 2023年中国办公楼市场将持续复苏， 供应、需求双双提升，下半年市场活跃度的攀升态势将更为显著。

仲量联行亚太区首席执行官顾东尼（Anthony Couse）在论坛致辞中表示：“2023年中国GDP预期增长目标在5%左右，而全球其他主要经济体的发展则在进一步放缓，这也意味着中国经济的复苏反弹会使其对世界经济的贡献超过30%。从商业地产视角来看，今年大宗交易投资活跃度正逐步上升，办公楼仍将是核心资产类别。市场需求的回暖主要由中国大型企业和金融行业驱动，我们对未来强劲的市场需求充满信心。”

仲量联行大中华区首席经济学家及研究部总监庞溟表示：从长期趋势来看，预计中国将继续依靠科技创新、内需拉动的双轮驱动来提升全要素生产率、增强内生动力、促进经济转型、推动绿色低碳，并形成对内联系紧密、对外高度开放的城市群发展新格局。从政策动向来看，2023年将着力开好局、起好步、全面建设中国式现代化。各项积极因素将支持房地产市场实现软着陆，房地产行业将成为稳投资、稳增长的正向贡献项。

进入2023年，中国办公楼市场稳步恢复市场秩序，迎来积极向好的发展态势。随着经济活动的快速回暖，各个城市均迎来了办公楼租赁市场的需求提升，问询量相较于2022年有显著增长，也为市场带来了充足的信心。

在仲量联行追踪的23个亚太区主要城市中，上海、北京、广州和香港在2023年3月返回办公室工作的比率已经超过90%，领先于其他亚太城市，显示出中国市场对办公楼这一实体空间的刚性需求。

仲量联行中国区研究部总监姚耀表示：“中国城市返回办公室工作比率这一数据可以从两个维度来解读——一方面是这与已经形成的职场工作模式有很大关联，另一方面则体现出了中国经济发展正在快速回归正常轨道。此外，这也印证了中国办公楼资产作为最成熟的投资标的，其价值依旧不可替代。”

从全国总的需求角度来看，即使是办公楼市场最为成熟的北京和上海，也仍有大量的办公楼市场潜在需求尚未被激发。从第三产业人均甲级办公楼面积这一数值就可以看出，北京和上海还远远落后于纽约等世界上的主要成熟市场的水平，中国的办公楼市场仍然具备极强的需求潜力。

仲量联行中国区办公楼市场研究负责人米阳表示：“从供应端来看，中国头部20个主要城市仍处于办公楼的建设周期，预计在未来五年全国将有约3000万平方米的新项目入市，相当于10个新加坡当前的甲级办公楼总体量，这也将进一步激发市场活力。下一个阶段的中国办公楼市场，我们预计将看到需求携手供应共同成长，引导新一轮的市场发展。”

2023年北京办公楼市场活跃度与低迷的2022年下半年租赁市场相比，出现显著回升，全市办公楼市场问询量几近翻倍。然而，市场活跃度主要停留在问询、带看阶段，距离实际落地尚需时日。一季度净吸纳量不到2万平方米，略高于去年疫情影响下的水平，低于正常年份的平均值。仲量联行预计当前的市场询问量会在未来两三个季度有效转化为需求落地，推动下半年的净吸纳量增长。

从企业规模来看，拥有实际需求的中小型企业内部信息沟通传达较为高效，往往能迅速地做出租赁决策。而大型企业的办公面积租赁涉及到集团整体布局规划，流程更为繁杂，所需的决策时间更长。因此，在当下小面积需求逐步恢复的局势中，源自大型企业的整层以上面积需求仍为稀缺品，之后几个季度预计业主将更加密切关注此类企业的租赁决策动向。

尽管需求有所回暖，但现阶段租户、业主双方的租金期望差异过大，业主激进的租赁策略持续，因此租金依旧处于下行周期。可以拭目以待的是，一旦楼内入驻率提至预期水平，业主会迅速做出租金上调决策，引领办公楼市场复苏的第二阶段——租金回升，我们预计此阶段的复苏会在今年下半年逐步体现。

随着市场经营活动回归常态，2023年开局以来，上海办公楼市场信心重筑；甲级办公楼市场在第一季度迎来了看房量与问询量的显著攀升，大部分租户仍延续了相对谨慎的租赁策略，成交相对缓慢。分化市场下，部分超甲级办公楼租金已出现小幅上升，“多中心”格局将继续演进。

仲量联行预计，在良性复苏趋势下，2023年上海办公楼市场净吸纳量约为85-95万平方米。 市场需求端复苏的同时，供应端压力仍不可忽视。仲量联行追踪的30余个子市场数据显示，2023年将迎来135-145万平方米新增供应入市，成为上海办公楼市场历史上第二个供应高位。

从行业需求来源来看，众多行业展现结构性机会。市场驱动下新能源汽车全产业链的纵深发展，以及以生命科学领衔的创新型企业，这些新兴产业描绘全新的需求脉络，成为市场的“拓新”之力。于此同时，“固本”领域里，金融、专业服务、TMT和零售，这些传统甲级办公楼租户持续构成上海办公楼市场的主要租赁需求来源。

从大宗交易市场来看，产业园区作为办公物业的一个自然延展，在投资市场的表现脱颖而出，其中生命科学物业增值改造、出售回租以及PE+RE相结合的模式将持续受到关注。而中长期来看，办公楼依旧是最成熟的投资标的，再聚焦前景可期。展望投资市场，买家将更加多元化，海外机构积极设立人民币基金，中小规模险资、信托券商、国央企平台投资机构也频频入市。在经济复苏，资本化率展露投资机会的环境下，市场活跃度将逐步提升。

今年一季度经济需求端的逐渐修复在一定程度上提振了深圳办公楼市场信心，甲级办公楼问询和实地考察数量有增，港资金融企业表现活跃。由于整体增量需求占比小，净吸纳量与去年同期持平，约为11万平方米。

目前深圳办公楼市场总体仍处供应上升周期，部分业主仍有去化压力。但企业问询和实地考察数量的增多使业主信心有所回升，一季度租金跌幅收窄至环比下跌0.9%，跌幅与2022年四季度相比大幅减少。

仲量联行预计今年下半年，随着各项经济刺激和行业发展政策效果初显、经济环境稳步向好、企业未来预期逐步修复，租赁和扩张的需求有望真正加速释放。金融企业和专业服务业或将成为新的增长动能，成为前海子市场、乃至深圳甲级办公楼租赁市场的中坚力量。