新质生产力企业发展显韧性，激活北京办公楼市场增长潜能

北京，2025年3月4日——回顾2024年全国两会，“新质生产力”一词首次被写入中国政府工作报告，并被列为当年十大工作任务的首位。如今，2025年全国两会召开在即，新质生产力再次成为各界瞩目的焦点。

新质生产力的快速崛起为北京办公楼市场带来了一场深刻变革：2024年，以人工智能、生命科学为代表的新质生产力企业在甲级办公楼市场的新租面积同比激增，带动了市场需求格局的重构。究其根本，得益于这类企业的商业化进程加快：从技术研发到产品市场化，相关周期不断压缩；同时，此类企业规模持续扩大，直接带动其对优质办公空间扩张的刚性需求。

仲量联行通过对10个行业的95家头部上市企业的数据发现，从2021年到2023年，新质生产力企业营业收入三年增速为23%，员工规模增长21%，带来办公面积扩张的刚性需求。新质生产力企业使用权资产折旧总额（大多为办公楼等不动产租赁成本）三年激增242%，直观反映实体办公需求的指数级扩张。在此阶段，对比传统生产力企业发展趋势，新质生产力企业业绩与员工的爆发性增长已对租赁需求形成一定补充效应。

北京新质生产力企业在产业空间布局上呈现双轨并行的特征：重点企业的头部及前端业务职场持续落址优质办公楼，服务于总部办公与商务展示；同时为满足高标准生产研发需求，这些企业在专业化产业园区布局适配性空间。

在2024年，就新增租赁而言，新质生产力企业在北京办公楼市场的租赁成交数量同比大幅增长106%，租赁面积增长20%。这一显著增长主要得益于企业规模和业绩的稳步提升，进而推动了其不动产布局的扩大和租赁需求的增加。对商业地产行业而言，新质生产力企业已经迈入了价值释放阶段。从行业细分来看，人工智能、芯片等新一代信息技术领域贡献了超60%租赁需求，技术迭代加速与研发投入加码正实质性提升行业发展。从区域分布来看，望京、中关村和丽泽子市场因浓郁的科技属性或高性价比，吸引了全年成交总量中77%的新质生产力企业，呈现行业聚集的增长势头。

从存量租赁来看，新质生产力企业占据2024年北京甲级办公楼市场中存量租赁面积的十分之一，构成市场中不可忽视的战略性需求。从行业细分来看，新一代信息技术与高端装备制造类企业为存量面积租赁主力，占比分别为42%和27%，而新能源企业占比也达到22%。从区域分布来看，新质生产力企业的选址倾向于锁定北京北部的传统科技带沿线区域，大约51%的租赁面积集中于中关村、亚奥和望京子市场，既沿袭产业基因又强化创新生态，形成较难替代的区位黏性。低租金的新兴区域对成本敏感的初创新质生产力企业也具备较强吸引力，丽泽子市场的新质生产力企业租户入驻面积占比超过东二环、东长安街和金融街三个子市场的总和。

仲量联行中国区研究部总监姚耀表示：“新质生产力作为推动全国产业结构跃迁的关键引擎，正在重构中国经济增长的底层逻辑。特别是在北京这样的科技创新高地，新质生产力企业所展现出来的差异化需求，如生物医药领域对恒温恒湿环境的高要求以及人工智能领域对高算力荷载的特殊需求等，正驱动办公楼宇加速技术迭代。面对新型产业需求，办公空间运营方需突破传统的空间服务，构建涵盖技术配套与产业协同的新型服务矩阵，将物理空间转化为价值创造的催化剂，这或将成为存量资产突围的核心路径。”