南京办公楼市场面临短期波动，零售物业市场多举措有望推动消费复苏

2022年7月14日，南京——2022年第二季度，受经济增速放缓及疫情影响，南京商业地产市场延续一季度态势，需求低位运行，市场成交活跃度有所下降。办公楼市场方面，上半年南京办公楼市场供应暂停，持续消化存量市场，甲级办公楼租金继续下探，市场空置率小幅下降。优质零售物业市场方面，各商场采取举措炒热“夏日”经济，拉动消费需求，促进消费市场复苏回暖，整体市场租金有所回落。

仲量联行南京、杭州、武汉分公司总经理辛毅表示：“尽管南京商业地产市场在短期内受到挑战，但南京作为省会城市，长三角特大城市和东部地区重要中心城市，在疫情常态化以及长期政策利好趋势下，南京城市韧性仍存，预计将较快恢复市场活力，推动商业地产市场更加稳健的发展。” 

办公楼招商进度放缓，甲级办公楼成交租户结构呈多元化。上半年南京整体办公楼市场的净吸纳量约为3.5万平方米，二季度约为1.5万平方米。由于疫情影响，租赁需求减弱，租户面临缩减租赁面积、谈判周期延长的情况，市场问询量及租赁成交量均有所下滑；部分大面积租赁需求的企业受制于流程问题以及租赁成本预算减少，二季度倾向于选择楼内续租或者推迟租赁日期。而新设立公司选址策略趋于审慎，多为小面积成交或选址于第三方服务办公运营。升级类需求相较于上季度有所下降，成交租户行业呈多元化分布。

• 金融行业交易数量与上季度持平，多以同城迁移为主；新设立公司均为小面积租赁成交，占比仅为13.3%。金融行业租赁需求中，传统金融行业占比为71.4%，其中以保险及经纪代理行业为主导。
  
  
• 上半年专业服务业租赁成交以新设立和升级办公空间为主， “新设+扩租+升级”类需求成交总计约8千平方米，承租能力相对良好，500平方米以上成交占比八成。71.4%为商务服务业租赁成交。新设立需求交易量占比五成。
  
  
• 受政策影响，科技互联网行业在优质办公楼市场贡献较少，头部互联网企业已有缩减租赁面积的迹象。租赁成交以小面积需求为主，尤其是新设立的企业，多以小面积或共享办公为主要选址需求。
  
  
• 今年上半年，河西板块土地供应促发地产建筑行业新增租赁需求，央企成主要租赁动力，如中建科工2000平方米成交于河西板块，国贸地产超500平方米成交于河西板块。

受疫情影响，南京办公楼市场新项目延期交付，持续消化存量市场。全市整体办公楼市场上半年维持在489万平方米的水平，市场继续消化库存，整体空置率为23.5%，环比下降0.3个百分点，同比下降1.8个百分点。甲级办公楼空置率环比下降0.4个百分点至30.0 %；乙级办公楼空置率环比下降0.3个百分点至17.2%。

南京办公楼市场租金预期下调。二季度，甲级办公楼的市场净有效租金录得3.7元每平方米每天，环比下降1.6个百分点，同比下降7.8个百分点；乙级办公楼的市场净有效租金录得3.0元每平方米每天，环比下降0.9个百分点。多家办公楼业主侧重维护楼内租户续约，二季度观察到更多楼宇接受经营类业态入驻，如医美等非办公业态，以提高租赁成交量。办公楼业主对市场租金预期下调，通过出台多种优惠政策，如增加免租期、装修补贴、送家具等福利方案满足租户需求；在租金下调的市场背景下，租户选择增多，因此对性价比更高、配套设施更好、便利交通等选址条件更为重视。

土拍方面，南京在四月份迎来首次集中拍地，并对土地出让政策进行了四方面调整，如取消了竞得地块数量的限制等，同时多宗地块上调毛坯限价。本次土拍中，开发商拿地更为谨慎，由国企“主导，三幅地块“触顶”摇号成交，八幅底价成交，流拍六幅，整体节奏符合市场预期。二批次供地将于七月集中出让，预计将更需要更宽松的整体楼市调控政策以盘活市场。

优质办公楼市场展望：2022年下半年，南京优质办公楼市场预计迎来约29万平方米的体量入市，均位于河西板块，河西办公楼市场存在集中供应压力。未来办公楼入市以及目前低迷的市场情况使存量项目业主降低租金预期，预计租金有持续下行的风险。仲量联行南京商业地产部总监陈明哲表示：“在上半年市场情况不明朗的情况下，供给端短期承压明显

供给端短期承压明显，租金持续下行的程度与租户对未来各方面预期是否相匹配，将在一定程度上影响南京整体办公楼市场的未来活跃度，但我们相信，中长期经济基本面的稳中向好将为南京办公楼市场持续赋能。” 

核心商圈首店效应依旧，品牌拓店速度放缓。2022年6月南京全面入夏，南京市积极开展南京国际消费节，通过发放“消费券”等方式，拉动消费需求，促进消费市场复苏回暖。在“6·18“消费大促和夏日”夜间经济“的加持下，南京核心商圈零售物业市场积极迭代更新，各大牌持续通过快闪店的形式引流，如德基法国希思黎睿秀护发快闪店、Rouje快闪店、金鹰的PYE派快闪店、龙湖天街的instax百变照相馆等。次级商圈非惯性调铺频率增大，部分体验类品牌如儿童文体类培训、密室逃脱等受疫情反复影响冲击导致经营困难。二季度，南京优质零售物业市场整体空置率环比小幅下降0.1个百分点至 4.5%。

• 时尚行业表现亮眼，新开业占比超四成。其中服饰类比重超60%，以潮牌服装为主的店铺二季度持续拓展南京零售市场。首店效应在新街口商圈火热，韩国潮牌KIRSH和Covernat、国内品牌CHICJOC本季度均在德基广场开设了中国首店。奢侈珠宝品牌Graff在大陆的第三家全球新概念店、鞋包品牌Mulberry江苏首店均选址于德基广场。
  
  
• 餐饮行业中，非正餐类新开店比例超七成。得益于资本加持，结合当代年轻人生活节奏快，更快出餐速度、更方便用餐方式的餐饮体验，咖啡饮品、快餐小吃与甜品烘焙等业态新开店占比较高，咖啡品牌M stand二季度在水游城、弘阳广场、紫峰开业，目前门店数已达6家，预计下半年开店数量将超9家；中式小吃快餐连锁店如李炮麻辣烫、马记永兰州拉面、炖小白鱼汤等连锁餐饮品牌二季度持续开店超10家。壹盏灯江苏首店、丰蜀都南京首店，茅台冰淇淋旗舰店江苏首店、面包蛋糕甜点类PANTRY'S BEST南京首店均落户新街口金鹰。
  
  
• 儿童教育方面，培训机构受四月份南京短暂疫情影响暂时闭店，艺术类培训机构新增较少，相关商家将目光瞄准疫情得到控制的暑期，面向暑假招生。

上半年零售物业市场维持库存。疫情延缓了部分零售项目的开业时间，存量市场库存依然保持在616万平方米的水平。南京零售市场通过创意集市等活动延长商场营业时间，增加客流量，以期消除四、五月份疫情带来的实体商业客流下滑的影响，如东城汇的“小鬼集市”、金鹰湖滨的“五马渡夜市”、弘阳的“青年夜生活集市”、同曦假日百货的“星空龙虾集市”等，年轻消费者对于文化和场景的体验意愿较强，通过创意集市延展夜间经济，不仅满足消费者需求并增加了商家收入，同时提升了集市所在商场的客流量，可谓一举三得。

整体零售物业市场租金有所下滑。全市优质零售物业首层净有效租金略有下降，录得15.9元每平方米每天，环比小幅下降0.1个百分点。而核心商圈则体现消费韧性，租金环比小幅下降0.1个百分点，净租金约为21元每平方米每天。次级商圈租金环比小幅下降0.2个百分点至12元每平方米每天。

优质零售物业市场展望： 2022年上半年，南京政府联合商业物业积极举办各种活动寻求破局。2022年下半年预计有9个项目入市，合计约90万平方米体量，其中不乏优质项目如华润万象天地，将于南京核心商圈入市，预计将有效刺激消费需求。