上海房地产市场积聚动能，需求缓步恢复

2023年四季度，上海商业地产市场继续巩固复苏态势，为2024年市场的持续修复奠定坚实基础。仲量联行华东区董事总经理兼商业地产部中国区总裁张静表示：“随着消费者陆续重返商场，商业活动持续恢复，2023年大多数行业的基本面较2022年明显回暖。“展望2024年，大量新增供应入市，加之部分行业租户仍保持较为谨慎的租赁策略，市场依然面临挑战。但在各类支持性政策的助力下，仲量联行预计上海商业活动及市场情绪将继续保持稳中向上的态势。

• 办公楼市场：带看量及问询量有所回升，然而租户仍保持审慎，租金维持下行通道。
  
  
• 零售物业市场：2023年多个零售业态迎来租赁需求复苏，全年租金跌幅收窄。
  
  
• 物流地产市场：全年新增供应创新高，租赁需求平稳，空置率微涨，租金增长持续承压。
  
  
• 住宅市场：全年一手住宅成交量同比下滑；预计近期楼市优化政策将助力成交企稳回升。
  
  
• 投资市场： 2023年上海大宗交易成交总金额为941.2亿元，较去年同比增长12.6%。
  
  
• 酒店市场：国内旅游市场持续升温，国际旅游入境人数快速增长，共同助力上海高端酒店业的恢复。

四季度上海办公楼需求缓慢复苏，净吸纳量录得99,000平方米，全年净吸纳量为381,700平方米。仲量联行上海商业地产部资深董事朱熙东表示：“尽管四季度带看量有所增加，但租户仍持保守的租赁策略，续租仍为大多数租户的选择。”与此同时，租金下行促使部分乙级办公楼租户搬迁升级至甲级办公楼。由于今年租户普遍采取成本节约型策略，中央商务区全年净吸纳量录得24,700平方米；非中央商务区全年净吸纳量录得357,000平方米。从需求行业来看，内资金融和专业服务企业保持稳健，传媒企业继续寻找租赁机会。

四季度全市共三个项目竣工，总建筑面积共计421,000平方米。中央商务区内一个位于浦东的项目交付入市，总建筑面积为144,200平方米，将中央商务区全年供应量推升至448,800 平方米。新增供应使得中央商务区整体空置率环比上升1.3个百分点，同比上升4.7个百分点，达到14.9%。 非中央商务区录得两个新项目竣工交付，共计276,800平方米。非中央商务区全年供应量达到1,130,000平方米，空置率环比上升1.3个百分点，同比上升5.3个百分点，至29.8%。

中央商务区租金环比下降2.8%，同比下降5.6%。面对新增供应压力以及周边非中央商务区的租金竞争，楼龄较长、空置率较高项目的业主在租金及激励政策上进一步让步，以吸引并保留租户。非中央商务区租金环比下跌3.3%, 同比下降7.6%。大体量新增供应使得租金持续承压，部分非中央商务区业主调整租金的意愿也明显增强，愿意提供更多激励政策以应对激烈的市场竞争。

展望2024年，市场将持续稳步复苏。更多经济刺激性政策有望拉动办公楼租赁需求，随着企业重振信心，新增带看量将有望落地转化为新的租赁需求。尤其在全市租金下行阶段，部分租户的升级需求有望得以释放。然而市场仍面临供应压力，受此影响整体市场租金预计短期内仍将下行。

四季度带看量及问询量有所上升，然而整体租户仍保持较为谨慎的租赁策略。四季度上海产业园区净吸纳量录得51,100平方米，全年共计101,000平方米。仲量联行上海商业地产部产业园区总监俞则人表示，“以集成电路为代表的科技企业以及总部型需求仍是上海产业园主要的租赁需求来源。”新增供应方面，四季度迎来一个项目竣工交付，总建筑面积录得130,800平方米。较大的供应使得上海产业园区整体空置率环比上升0.6个百分点，同比上升3.6个百分点，达到16.4%。由于市场复苏较为缓慢以及存在未来供应压力，整体租金继续承压，环比下降1.6%，同比下降3.5%至4.4元每平方米每天。

四季度上海消费市场持续复苏，零售物业租赁势头保持稳定。第四季度上海优质零售物业净吸纳量为26.8万平方米，全年累计净吸纳73万平方米，超过疫情前的2019年全年的61万平方米净吸纳量。仲量联行华东区零售地产部总监黄臻表示，“2023全年多个零售业态都迎来租赁需求的复苏，其中较为活跃的有运动服装和装备、香水香氛与美妆护肤、瑜伽普拉提等精品健身塑型场馆、儿童娱乐场、饮品及烘焙店等。“

四季度非核心商圈共有六个项目入市，零售面积共计362,500平方米。新项目的表现有所分化，其中，百联西郊和真如环宇城MAX的招商率已超过95%。2023年全年共有核心商圈2个项目和非核心商圈10个项目入市，总面积达到649,500平方米。

四季度随着核心商圈的租赁势头持续恢复，空置率环比下降了0.3个百分点至11.4%。非核心商圈随着六个新项目入市，项目之间竞争加剧，第四季度空置率环比上升0.6个百分点至12.2%。

第四季度核心商圈租金稳定在46.6元每平方米每天。非核心商圈由于供应压力较大，业主方提供了更多的租金优惠来吸引租户，市场平均租金环比下降1.0%至16.8元每平方米每天。从2023全年来看，核心商圈租金同比微降0.2%，非核心商圈租金同比下降4.2%，降幅较2022年均有收窄。

预计2024年核心商圈供应有限，租赁需求稳定回升，尤其是来自运动服饰与装备，美妆香氛和餐饮等品牌的需求。预计2024年将有更多国际精品运动品牌及化妆品牌在上海开出首店。预计2024年核心商圈供应有限，租赁需求稳定回升将有助于空置率进一步下降。就非核心商圈而言，2024年将迎来10个新项目入市，市场整体入驻率和租金或将继续面临挑战，项目之间表现将进一步分化。

2023年四季度上海物流地产净吸纳量上升至23.4万平方米，全年净吸纳量共录得49.7万平方米。尽管四季度有两个大型新项目完工入市，但得益于较为活跃的租赁需求，整体空置率环比仅微涨0.1%至15%。不同子市场的表现进一步分化，其中，在新增供应较为集中的金山和宝山子市场，空置率出现不同程度上升。整体租赁需求仍由第三方物流企业主导，例如，一家知名第三方物流公司在松江子市场租赁了1.8万平方米的面积，另一家本地第三方物流企业在青浦新签约了3,500平方米的面积。

第四季度共有两个新项目竣工入市，总建筑面积达28.5万平方米，上海物流地产市场全年新增供应超过100万平方米，创下年度新增供应的最高记录。四季度，宝湾在宝山子市场交付了8.5万平方米的新项目，成为该子市场自2016年以来的首个新竣工项目。除此之外，四季度新宜在金山子市场交付了建筑面积约20万平方米的银河一号二期。2023年全年超过85%的新增面积集中在青浦、松江和金山子市场。大量新增供应的集中入市使得不同子市场的租金表现出现进一步分化。

2023年创纪录的新增供应抑制了整体租金增长。四季度，上海物流地产租金环比微涨0.1%，同比上涨1.0%，达到人民币1.57元每平方米每天。仲量联行中国区产业及物流服务部资深董事黄晖表示：“在新增供应持续放量的子市场，部分业主为了回填空置面积而提供了更灵活的租金”。

2023年创纪录的新增供应高峰预计将在2024年持续，预计2024年上海物流地产市场的新增供应将进一步增长至160万平方米。大部分新增供应将集中在上海西部的子市场，与此同时，包括奉贤和临港等子市场预计也将迎来新项目竣工入市。国内经济刺激措施和全球经济的复苏预计将进一步带动消费和物流地产相关需求。然而，由于2024年新增供应仍将处于高位，因此租金增长预计将持续承压。

购房者对楼市普遍仍持观望态度。即便近期供应放量，四季度上海一手商品住宅成交量环比仅上升1.0%至199万平方米。2023年全年一手商品住宅成交面积录得922万平方米，同比下降10.3%。高端住宅市场方面，四季度共录得821套高端住宅成交，环比增长113.2%。2023年全年高端住宅成交录得3,073套，同比下降 24.9%。为提振市场信心，上海于2023年12月进一步调整优化楼市政策，通过下调首套房及二套房的最低首付比例和贷款利率，降低居民购房门槛和房贷利息负担，推动刚性和改善性购房需求加速释放。同时，上海通过调整“普通住宅”的认定标准提高了“普通住宅”的覆盖面，使更多二手住房交易享受优惠税收政策。

四季度开发商普遍加快推盘节奏以冲刺销售业绩指标，商品住宅新增供应迎来放量。四季度上海一手商品住宅新增供应录得330万平方米，环比上升38.2%。2023年全年新增供应量录得1,027万平方米，较2022年全年新增供应量下降11.0%。高端住宅市场方面，四季度共录得四个高端住宅项目合计900套房源入市，平均售价在人民币13万元至人民币14万元区间内。其中位于徐汇滨江板块的汇元玺以及浦东前滩南板块的前滩百合园二期尤为受到改善性购房者的追捧。

四季度，高端一手均价环比小幅上涨0.6%至人民币132,892每平方米。高端二手住宅市场方面，由于挂牌量仍处高位但购房者置业情绪尚未恢复，四季度高端二手均价环比进一步下跌3.8%至人民币157,855每平方米。

仲量联行中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀表示，“近期上海楼市政策的优化将有效降低购房门槛和购房成本，有利于重塑购房者置业信心，进而推动上海一、二手商品住宅市场成交势头于2024年企稳复苏。“预计高端一手住宅价格将继续小幅稳步上升，而高端二手住宅价格在短期内或将继续下探。随着新政效力在2024年逐渐显现，二手房成交量有望复苏，进而带动高端二手价格止跌企稳。

2023年上海大宗交易成交总金额为941.2亿元，较去年同比增长12.6%。在市场经历过几次挑战之后，年末市场成交迎来翘尾，强势回归。2023年上海第四季度成交总金额达460.5亿元人民币，占据全年49%的份额，四季度成交量较去年同比增长74%。

2023年，办公板块继续保持领先地位，占全年总成交金额的27%。紧随其后的是产业园区（23%）和综合体项目（19%），反映了市场对多元化综合型项目的需求。含居住功能的资产受市场青睐，成交金额占总金额的22%。与往年相比，含居住功能的资产类型增多，包括公寓、住宅、酒店及康养等面向各年龄段和不同居住需求的产品类别。此外，多个万达广场的成功交易为零售物业资产带来了流动性，反映了投资人对该类资产的信心。随着6支消费基础设施REITs的成型，预计将有更多资本入市。

虽然投资型买家在2020年和2022年表现出谨慎态度，但其占比在2023年回升至71%，反映了上海投资市场的逐渐复苏和成熟。国内投资人逐渐成为主导力量，今年其占比创纪录达到94%。随着投资型买家信心的回升和国内投资人的持续参与，仲量联行华东区投资及资本市场负责人孙翎表示：“近几年，投资市场经历了显著的变化，国内投资人逐渐成为市场主力，展现出对本土市场的信心和乐观态度。同时，随着REITs市场的持续扩容和生态的逐步完善，预计2024年上海投资市场稳定性将进一步提升，继续保持活跃态势。”

国内旅游市场持续升温，且每月国际旅游入境人数保持快速增长趋势，共同助力上海高端酒店业的恢复。上海在10和11月份分别接待了42.3和47.8万名国际游客，各自恢复至2019年同月的49%和57%。每月的国际游客恢复率不断上升。1-11月共接待320万名国际游客，恢复至2019年同期的39%。

截至2023年11月，高端及以上酒店的日均房价比去年同期增长27.1%至1,050元，入住率增长了25.7个百分点至67%，每间可出售客房收入则增长105.7%至706元。与疫情前的2019年同期相比，2023年1-11月高端及以上酒店的每月可售房收入恢复90%，日均房价恢复96%，入住率恢复93%。

上海海鸥丽晶酒店（135间客房）已经在12月开始试营运。部分原定2023年开业的酒店延期至2024年，预计2024年全年将有4,927间高端奢华酒店客房入市。由浦西四季酒店改造的上海阿丽拉酒店（188间客房）将推迟开业。由九龙宾馆改造的上海北外滩金辉索菲特酒店（384间客房）预计推迟至2024年2月开业。

仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部董事总经理周涛表示：“国内需求以及境外需求市场的恢复产生积极的影响。此外，随着越来越多入境政策的放宽，预计2024年酒店市场会有更强劲的恢复。”